Klacht bij ACM

Nieuwkomer Gmak: ‘Funda haalt alles uit de kast om bolwerk van traditionele makelaars te beschermen’

null Beeld Funda
Beeld Funda

Funda beschermt de belangen van traditionele makelaars en weert nieuwkomers, zo luidt een klacht bij de ACM.

Nieuwe concurrenten die klanten kosten, daar werpen traditionele makelaars niet zelden een hindernis voor op. Sinds eind 2020 weert huizensite Funda sommige nieuwelingen op de woningmarkt met aangepaste eisen. Machtsmisbruik, zegt een van die nieuwkomers, platform Gmak. Het platform dient nu een klacht in bij de Autoriteit Consument & Markt (ACM).

Funda is grotendeels eigendom van de NVM, de branchevereniging waarvan 80 procent van de Nederlandse makelaars lid is. Volgens Gmak-directeur Chris van der Voorn haalt Funda ‘alles uit de kast om het bolwerk van traditionele makelaars te beschermen’.

Gmak biedt mensen ondersteuning bij het verkopen van een huis buiten een makelaar om, onder meer bij de waardebepaling. Dat scheelt de huizenverkoper al snel duizenden euro’s aan makelaarskosten. Gmak zelf draait op inkomsten uit advertenties.

Lees ook: Wie nog geen huis bezit, is wellicht voorgoed te laat: ‘We zijn een fuik in gezwommen’

Jonge mensen die nu nog geen eigen huis bezitten, krijgen het lastig. En hun kinderen ook. Alleen wie rijke ouders heeft, redt het nog. Er dreigt een tweedeling, waarschuwt Hans de Geus.

De essentie uit het businessmodel

Zulke digitale ondersteuners voldoen niet aan onze voorwaarden, stelt Funda. Tot voor kort plaatste de site hun woningaanbod wel, ook die va Gmak. Maar eind vorig jaar zijn de eisen voor ‘ongebonden intermediairs’ aangepast. Die moeten nu zorgen voor een ‘fysieke opname’ van de woning en ze moeten een ‘voldoende actieve rol’ spelen in het verkoopproces. Volgens Gmak haalt Funda zo de essentie uit het businessmodel van online vernieuwers.

Volgens Funda is er geen sprake van wijziging van de voorwaarden, maar van een ‘verduidelijking’. Voor Gmak maakt dat niet uit, stelt Marc Roos, commercieel directeur van Funda. “Die is geweigerd op grond van de oude voorwaarden en voldoet ook niet aan de huidige voorwaarden.”

‘Misbruik van machtspositie’

Maar volgens Gmak maakt Funda − verreweg de grootste site voor het aanbieden van woningen − misbruik van zijn machtspositie. Zo wordt innovatie geremd en worden huizenverkopers op kosten gejaagd. In een brief aan de ACM vraagt directeur Van der Voorn daarom ‘een onderzoek in te stellen naar de handelwijze van Funda’.

De aangescherpte eisen treffen ook andere sites, met een soortgelijk businessmodel. Volgens Gmak zijn er sites die hun huizenaanbod dan maar via een ‘gewone’ makelaar op Funda zetten. “Formeel mag ook dat niet", zegt Van der Voorn. “En het brengt weer kosten met zich mee.”

Als laatste zichtbaar

De klacht past in een serie conflicten rond Funda en het bijna-monopolie dat de site heeft ontwikkeld. Zo is er jarenlang gesteggeld voordat Funda ook het aanbod van de tweede branchevereniging van makelaars, VBO, ging plaatsen. En de voorloper van de ACM, mededingingsautoriteit NMa, moest ingrijpen om te zorgen dat dat VBO-aanbod niet pas als laatste zichtbaar werd, onder al het aanbod van NVM-makelaars.

Ook de opkomst van internetmakelaars stuitte op verzet van de traditionele makelaardij. De NVM deed zelfs een poging om een van eerste internetmakelaars uit de vereniging te zetten − het interne tuchtrecht van de NVM voorkwam dat. Vervolgens stelde de NVM voor om makelaars te verplichten een woning minstens één keer zelf te bezichtigen. Na tussenkomst van de Nederlandse Mededingingsautoriteit (Nma), die het misbruik van economische machtsposities controleert, verdween die eis van tafel. Die was ‘in het nadeel van de consument', oordeelde de Nma destijds.

Initiatiefnemers willen geld zien

Wie wil dat niet, een bedrijf met een groeiende winst − in 2019 15,3 miljoen euro − én een schat aan gegevens over consumenten en hun woonwensen? Inderdaad, Funda heeft niet te klagen over belangstelling van investeerders. Maar makelaarsvereniging NVM, voor 70 procent eigenaar, houdt de boot af.

Tot ergernis van andere aandeelhouders bleek begin deze maand. Dertig procent van de Funda-aandelen is in bezit van makelaars die twintig jaar geleden bijdroegen aan het startkapitaal van 11 miljoen euro dat nodig was om de onderneming van de grond te krijgen. Inmiddels is Funda 300 tot 400 miljoen waard. Maar die individuele makelaars mogen hun aandelen slechts verhandelen tegen een vastgestelde, lage prijs en zijn dus niet in staat die winst op te strijken.

Daarom is een deel van hen nu naar de Ondernemingskamer gestapt. Zo willen zij de NVM dwingen serieus te onderhandelen met geïnteresseerde investeerders.

Lees ook:

‘Oude dame’ Funda komt met iets nieuws

Funda komt met iets nieuws: de huizensite wil de belangrijkste indicator voor trends op de woningmarkt leveren.

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden