Flexwonen

Kunnen tijdelijke woningen de wooncrisis oplossen? Eindhoven neemt het voortouw

Een impressie van de wijk Buurtschap Te Veld in Eindhoven, waar in de komende maanden 700 tijdelijke woningen moeten verrijzen. Beeld Gemeente Eindhoven
Een impressie van de wijk Buurtschap Te Veld in Eindhoven, waar in de komende maanden 700 tijdelijke woningen moeten verrijzen.Beeld Gemeente Eindhoven

Dé oplossing voor de wooncrisis is het bouwen van woningen, veel woningen. Maar dat duurt lang en veel mensen hebben nú een huis nodig. Snel te bouwen tijdelijke woningen kunnen soelaas bieden.

Aan de noordkant van Eindhoven ligt nog een ongerept stuk grond braak. Doodstil is het er niet, want snelweg A50 loopt er vlak langs. Mooi is het wel, met grasland omzoomd door bomenrijen, en midden in dat groen de Stadsakkers, waar vrijwilligers groenten verbouwen voor de Voedselbank.

Die Stadsakkers kunnen blijven, maar over een paar weken gaat hier de eerste schop de grond in om dit stuk land bouwrijp te maken voor een wijkje van zo’n zevenhonderd woningen. Als alles goed gaat, kunnen de eerste bewoners nog voor de zomer de sleutel van hun nieuwe huis krijgen.

Dat tempo is bijzonder. En nodig ook. Heel Nederland heeft zo’n 330.000 woningen tekort en in de verkiezingscampagne waren veel partijen het erover eens dat de komende tien jaar zelfs ongeveer een miljoen nieuwbouwwoningen nodig zijn om dat tekort weg te werken en de groeiende vraag bij te benen. Maar nieuwe wonigen bouwen, is tijdrovend – tussen eerste plan en oplevering zit al gauw acht à tien jaar – en veel mensen hebben nú een woning nodig.

Daarom wordt steeds vaker gepleit – in verkiezingsprogramma’s en door woningmarktdeskundigen – voor de bouw van tijdelijke woningen, huizen die na tien of vijftien jaar weer verdwijnen of verplaatst worden naar een andere locatie. Want die kunnen véél sneller soelaas bieden.

Planologische molen

Zonder een tijdelijke en flexibele ‘schil’ rond het reguliere bestand aan woningen redden we het niet, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft. “Plannen voor tijdelijke woningen hoeven niet de hele planologische molen door, dat scheelt veel tijd”, zegt hij. “En de bouw kan heel snel, soms in een paar dagen, want die wordt in ­fabrieken voorbereid.”

De grootste bottleneck is het vinden van locaties, voegt Boelhouwer eraan toe. “Die zijn er genoeg, zeker. Maar gemeenten moeten het voortouw nemen bij het aanwijzen ervan en lang niet elke gemeente wil eraan.”

Eindhoven wel, dat heeft er al ­ervaring mee. In 2019 werden er 350 studentenwoningen gebouwd, die vijftien jaar blijven staan. Tussen idee en oplevering zaten acht maanden. En nu verrijst er dus een nieuw wijkje van zevenhonderd woningen, voor zover bekend het grootste project met tijdelijke woningen in Nederland. Buurtschap Te Veld gaat het heten.

“Tegen al die mensen die nu een woning zoeken, kan ik niet zeggen: kom over een jaar of tien maar terug”, zegt de Eindhovense wethouder wonen Yasin Torunoglu over het belang van dit project. Er komen ongeveer 350 sociale huurwoningen en honderd middeldure huurhuizen, en daarnaast kunnen er kavels gehuurd worden voor zelfbouw en is er plek voor innovatieve woningen.

De bouw van Buurtschap Te Veld helpt ook het evenwicht in de stad te herstellen, zegt Torunoglu. “Vanouds is Eindhoven een inclusieve stad, met dure én betaalbare koop- en huurhuizen. Maar dat evenwicht is verstoord, alle prijzen zijn omhoog gegaan en de toegankelijkheid van de stad staat onder druk.”

Buurtschap Te Veld in Eindhoven. Beeld Gemeente Eindhoven
Buurtschap Te Veld in Eindhoven.Beeld Gemeente Eindhoven

Wie dan leeft...

Eenvoudig was het niet om de nieuwe wijk van de grond te krijgen. Vooral de financiën zorgden voor hoofdbrekens sinds het plan in 2019 op tafel kwam. De grond is eigendom van de gemeente; die moet zorgen voor het bouw- en woonrijp maken ervan, om de grond daarna te verhuren aan onder meer twee woningcorporaties. Maar de gemeente zou de kosten bij lange na niet kunnen terugverdienen als de wijk er maar tien of vijftien jaar zou staan.

Dat het toch gelukt is, heeft de gemeente te danken aan de Crisis- en herstelwet, een wet uit 2010 die bedoeld is om infrastructurele projecten snel te kunnen uitvoeren. Bij wijze van proef is het dankzij die wet mogelijk de wijk niet vijftien, maar zelfs dertig jaar te laten staan. Toen ook het Rijk nog bijsprong met vijf miljoen euro steun uit de ‘Woningbouwimpuls’, kon het ineens snel.

Torunoglu durft nog niet de trom te roeren over zijn vernieuwende wijk, want wie weet wordt er op het terrein een zeldzaam beestje of plantje gevonden en dan treedt alsnog vertraging op. Maar zeker, Buurtschap Te Veld kon best eens een voorbeeld zijn dat in het hele land navolging krijgt, zegt hij. En over dertig jaar? “Niemand weet hoe de woningmarkt er tegen die tijd voor staat. Wie dan leeft, wie dan zorgt.”

Met rijkssteun én een levensduur van dertig jaar: zo lukte het in Eindhoven. Maar het kan ook anders, weet Wim Reedijk van Expertisecentrum Flexwonen. Dat centrum is ooit ontstaan toen er dringend behoefte was aan kennis van zaken over het huisvesten van arbeidsmigranten. Later bleek die kennis ook nuttig voor statushouders en ‘spoedzoekers’, zoals mensen die snel een woning nodig hebben vanwege een scheiding.

Reedijks centrum stelde na onderzoek in 2019 al vast dat het aantal nieuw gebouwde flexwoningen gestaag groeide, van zo’n vijftienhonderd in 2016 naar ruim drieduizend in 2019. Minister Kajsa Ollongren (wonen) zag er veel in: zij wilde hindernissen uit de weg ruimen, schreef zij dat jaar aan de Tweede Kamer, en verdere groei bevorderen.

Die groei heeft inderdaad door­gezet, zegt Reedijk nu, al ontbreken precieze cijfers. En anders dan minister Ollongren voorzag, worden ­tegenwoordig niet meer alleen spoedzoekers als doelgroep gezien: iedereen die een huis zoekt, kan ­geholpen zijn met een tijdelijke woning. “Acht- à tienduizend van deze woningen per jaar bouwen, dat kan”, zegt Reedijk. “En dat móét ook, wil je in tien jaar op een miljoen nieuwe woningen komen.”

Kruimelregeling

In een brochure van de vereniging van woningcorporaties Aedes, vorige maand verschenen, vat het Expertisecentrum Flexwonen samen welke lessen er intussen geleerd zijn – ook door corporaties zelf, want die hebben er de afgelopen jaren al heel wat gebouwd. Via procedures als de ‘kruimelregeling’ en de ‘buitenplanse afwijking’ kan het hele planproces soms teruggebracht worden tot acht weken, in plaats van de vele ­jaren die er gewoonlijk voor staan.

Van tijdelijke woningen spreekt Reedijk trouwens niet meer, liever noemt hij ze ‘verplaatsbaar’. Allereerst om deze woningen af te helpen van het imago dat er lang aan heeft gekleefd, dat van containerwoning, lelijk en goedkoop. “Je kunt ze ook modulaire woningen noemen”, zegt hij. “De onderdelen van dit soort woningen worden in de fabriek gemaakt en op locatie in elkaar gezet. Tegenwoordig worden ook permanente woningen al zo gebouwd, met dezelfde kwaliteit als reguliere nieuwbouw.”

‘Verplaatsbaar’ duidt ook op de kern van het businessmodel van deze woningbouw. Veel van deze woningen staan tien tot vijftien jaar op één locatie en dat is meestal te kort om de investeringen die ervoor nodig zijn terug te verdienen. Dat geldt ook voor Eindhovens Buurtschap Te Veld. “Maar deze woningen kunnen eenvoudig uit elkaar gehaald en elders opgebouwd worden”, zegt Reedijk. “Dan gaan ze langer mee en daardoor krijg je wél een sluitende businesscase.”

Buurtschap Te Veld in Eindhoven. Beeld Bron: Gemeente Eindhoven
Buurtschap Te Veld in Eindhoven.Beeld Bron: Gemeente Eindhoven

Weerstand

Daarmee is meteen een belangrijk knelpunt genoemd. Allereerst moet er een locatie gevonden worden – en ook Reedijk ziet dat gemeenten dan vaak op weerstand van omwonenden stuiten. “Die vrezen lelijke containerwoningen, of ze zijn bang dat er alleen jongeren of alleen arbeidsmigranten komen te wonen, en dat die voor overlast gaan zorgen.”

Tegelijkertijd moet eigenlijk al meteen nagedacht worden over een tweede locatie, een plek waar de woningen naartoe kunnen verhuizen als de eerste locatie een andere bestemming krijgt. “Zonder uitzicht op een tweede locatie begint een ondernemer er niet aan.”

Zelfs een verplaatsing van flexwoningen kan nog onverwacht lang duren. In Leiden wilde de gemeente een aantal van die woningen verplaatsen naar een plek die bij nader inzien ongeschikt was. Daarna werd gekozen voor een van de betere buurten van de stad – met ook de mondiger bewoners, die naar de rechter stapten. Ze kregen ongelijk, en pas na anderhalf jaar werden de woningen eindelijk verplaatst.

“Tot verdriet van de omwonenden van de eerste locatie”, vertelt Reedijk. “Die hadden aanvankelijk ook geprotesteerd, maar nu vonden ze het jammer dat die woningen verdwenen.”

Wachttijd

Andere knelpunten? Die zijn overzichtelijk, stelt Reedijk. “De aanschafprijs van zo’n woning is redelijk, ongeveer een ton voor een eengezinswoning, en die kan misschien nog wel omlaag als de productie omhoog gaat. Maar voorlopig hebben ­fabrikanten daarvoor nog te weinig capaciteit. Wie nu zo’n woning wil neerzetten, krijgt met een wachttijd te maken.”

Als fabrikanten verzekerd zijn van blijvende vraag en de capaciteit willen vergroten, stuiten ze veel minder dan in de reguliere bouw op tekorten aan vakmensen. Reedijk: “Daar heb je er met deze manier van werken veel minder van nodig”.

De echte bottleneck, althans als het gaat om snel bouwen, zit ergens anders: bij de nutsbedrijven die moeten zorgen voor water en energie. “Het hele proces gaat zo snel dat zij het soms niet kunnen bijhouden”, zegt Reedijk. “Merkwaardig toch?”

Fijn, zo snel kunnen bouwen, maar is dat wel zorgvuldig?

Mooi dat de procedure voor de bouw van tijdelijke woningen zo snel doorlopen kan worden. Maar zitten daar geen risico’s aan? Bijvoorbeeld voor de zorgvuldigheid of de inspraak van omwonenden of het democratische gehalte van besluiten? Dat valt wel mee, zeggen betrokkenen. In Eindhoven is een deel van de tijdwinst bijvoorbeeld behaald door procedures niet na elkaar, maar naast elkaar af te wikkelen.

De regels die de tijdwinst mogelijk maken, werken geen onzorgvuldigheid in de hand, stelt Wim Reedijk van het Expertisecentrum Flexwonen, maar zijn gewoon ‘slimmer’. De mogelijkheden zijn wat opgerekt, zodat er bijvoorbeeld niets dubbel hoeft te worden gedaan. “Oprekken betekent wel dat er iets verschuift in de belangenaf­weging”, zegt Reedijk. “Maar dat gebeurt zorgvuldig en is wettelijk vormgegeven.”

De ‘kruimelregeling’ gaat het snelst, zegt Marlon Boele, specialist omgevingsrecht aan de Universiteit Utrecht, en gaat buiten de gemeenteraad om – maar dat kan alleen bij kleinere projecten. De langere ‘buitenplanse afwijking’ kan versneld worden als de raad zichzelf min of meer buitenspel zet met een ‘verklaring van geen bedenkingen’. “Maar in beide procedures is er ruimte voor burgers om in beroep te gaan.”

Lees ook:

Nieuw woonakkoord moet productie versnellen: 100.000 woningen per jaar - waaronder ‘sociale koop’

Dertig partijen spreken met elkaar af 100.000 woningen per jaar uit de grond te stampen. Dat zijn er 30.000 meer dan er nu per kalenderjaar worden geproduceerd.

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden