Wooncrisis

Huren mogelijk aan banden – zolang dat beleggers niet in de wielen rijdt

Een appartementencomplex aan de Zuidas in Amsterdam met middeldure vrijesectorhuurwoningen.  Beeld Kim van Dam, Hollandse Hoogte
Een appartementencomplex aan de Zuidas in Amsterdam met middeldure vrijesectorhuurwoningen.Beeld Kim van Dam, Hollandse Hoogte

De huren in de vrije sector zijn voor mensen met een middeninkomen vaak niet te betalen, en dat moet veranderen, vindt minister Ollongren. Ze wil onderzoeken hoe het anders kan.

Misschien moeten de huren in de vrije sector toch aan banden gelegd worden. Dat is de boodschap van demissionair minister Kajsa Ollongren (binnenlandse zaken) in een brief aan de Tweede Kamer. Maar dat moet dan wel zo geregeld worden dat beleggers en bouwers niet afgeschrikt worden doordat nieuwe huurwoningen dan te weinig rendement gaan opleveren. De minister wil in drie gemeenten uitzoeken hoe dat kan.

Het beperken van huren in de vrije sector – waar alle woningen onder vallen met een huurprijs boven de 752 euro – is een heet hangijzer. In deze sector is het nu ‘wat de gek ervoor geeft’. Omdat er veel vraag en weinig aanbod is, rijzen de huren zeker in de grote steden vaak de pan uit. Onder meer de PvdA en GroenLinks pleiten er daarom al langer voor om, net als in de sociale huursector, ook in de vrije sector een bovengrens aan de huurprijs te stellen. De VVD is daar juist mordicus tegen.

Huurprijzen stijgen hard mee

Minister Ollongren heeft nu twee rapporten naar de Kamer gestuurd waarin onderzocht wordt hoe dat kan. Eén methode is om het zogeheten woningwaarderingsstelsel ook in de vrije sector te laten gelden. Nu wordt dat stelsel alleen voor sociale huur gebruikt. Het werkt met punten: hoe beter de woning, hoe meer punten en hoe hoger de maximale huurprijs. Trek dat stelsel door naar alle woningen met een huur tot 1000 of zelfs 1350 euro, dan worden veel meer woningen betaalbaar voor mensen met een middeninkomen.

Een tweede methode is om de maximumhuur af te leiden van de WOZ-waarde van een woning, de waarde waarover onroerendzaakbelasting moet worden betaald. In wijken of steden waar de prijzen van koophuizen hard omhoog gaan, stijgen de huurprijzen dan even hard mee. Daarom zijn de vereniging van woningcorporaties Aedes en ook de Woonbond geen voorstander van deze methode, blijkt uit hun reactie, die Ollongren heeft meegestuurd naar de Kamer.

Onhaalbare businesscases

Maar het belangrijkste knelpunt bij het beperken van de vrijesectorhuren ligt elders: verhuurders krijgen dan minder geld binnen. Daardoor neemt de bereidheid af van beleggers om te investeren in nieuwbouw, en dalen ook de prijzen die grondeigenaren kunnen vragen. Beleggers steken hun geld dan misschien liever in woningen in het buitenland en verhuurders zouden hun woningen kunnen verkopen. Dan komen er minder huurwoningen voor middeninkomens beschikbaar, in plaats van meer, schrijft Olongren, en dat lost uiteindelijk niets op.

Daarvoor waarschuwen ook de verenigingen van vastgoedbeleggers en van projectontwikkelaars: zij hebben de minister al laten weten te vrezen voor een ‘enorme negatieve impact’ op de nieuwbouw en voor ‘onhaalbare businesscases’. Ollongren wil nu eerst in drie gemeenten – groot, middelgroot en klein – preciezer uitzoeken hoe regulering uitpakt.

Tot ergernis van in elk geval de PvdA. Typerend voor Ollongrens aanpak, vindt PvdA-Kamerlid Henk Nijboer over de brief aan de Kamer: maandenlang onderzoek en vervolgens nieuw onderzoek aankondigen. “Waanzinnig”, zegt hij. “De huren worden voor steeds meer mensen onbetaalbaar, het is glashelder dat alleen ingrijpen door de overheid helpt. Dat moet onmiddellijk gebeuren.”

Eigen huis verliest waarde

Maar zo’n ingreep heeft ook gevolgen die in de onderzoeken die Ollongren naar de Kamer heeft gestuurd nauwelijks aan de orde komen, waarschuwt Matthijs Korevaar, financieel econoom aan de Erasmus Universiteit, bijvoorbeeld voor de koopmarkt. “Door de lagere investeringswaarde van woningen worden ook de koopprijzen gedrukt”, betoogt hij via Twitter. “Ook mensen die een eigen huis bezitten, verliezen dan waarde.” Dat leidt dus tot een ‘enorme herverdeling’.

Zo snel als Nijboer huurregulering wil invoeren, gaat het hoe dan ook niet gebeuren. “Het is aan een volgend kabinet”, schrijft Ollongren, “of een dergelijke maatregel moet worden ingevoerd of dat andere maatregelen passender zijn om de positie van middeninkomens te verbeteren.”

Lees ook:

Huizen bouwen en belastingvoordelen slopen: zes oplossingen voor de wooncrisis

Vandaag vindt in Amsterdam het woonprotest plaats vanwege het schreeuwende tekort aan woningen. Alleen waartegen wordt nu precies gedemonstreerd? In het debat over de wooncrisis zijn al heel wat ideeën de revue gepasseerd. Alleen lijkt een remedie zonder haken en ogen er niet te zijn.

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden