Huizenmarkt

Huizenkopers gaan tot het uiterste. En dat is riskant

Een kandidaat-koper wordt door een makelaar rondgeleid tijdens een bezichtiging van een woning.  Beeld ANP
Een kandidaat-koper wordt door een makelaar rondgeleid tijdens een bezichtiging van een woning.Beeld ANP

Neem niet te veel risico, luidt het advies aan huizenkopers. Maar die vrezen achter het net te vissen als ze niet tot het uiterste gaan.

Houd het hoofd koel, zegt makelaarsvereniging NVM al een tijdje tegen ieder die een huis wil kopen. Maar de woningmarkt is oververhit: de prijzen blijven stijgen, het aanbod is in jaren niet zo klein geweest en de kans om de pas afgesneden te worden door andere kopers is groot. Wie geen risico neemt, lijkt bij voorbaat kansloos. Zie heethoofdig gedrag maar eens te voorkomen.

Vooral mensen die voor het eerst een huis kopen, nemen risico. Deze ‘koopstarters’, meestal twintigers of dertigers, lenen vaak het maximaal toegestane bedrag, maar met hun doorgaans flexibele contracten hebben ze weinig inkomenszekerheid. Bij tegenslag zijn ze kwetsbaar, geld achter de hand hebben ze niet.

Zorgelijk, noemt de Autoriteit Financiële Markten (AFM) het leengedrag van koopstarters. De vorige crisis was aanleiding tot maatregelen om consumenten beter te beschermen, zegt een woordvoerster. “In de afgelopen jaren is die voorzichtigheid steeds meer losgelaten.”

Zulke waarschuwingen lijken weinig uit te halen. Kopers nemen steeds meer risico, op zeker drie verschillende manieren.

1. Overbieden

Meer bieden dan de vraagprijs is tegenwoordig heel gewoon. Halverwege vorig jaar meldde de NVM dat overbieden voor het eerst bij meer dan 50 procent van de transacties voorkwam, nu ligt dat percentage al boven de 60. In Utrecht wordt gemiddeld zomaar 30.000 euro boven de vraagprijs geboden.

Dat is niet zonder risico. Want het hypotheekbedrag kan nooit hoger zijn dan de waarde van het huis. Als een taxateur lager uitkomt dan het geboden bedrag, moet de koper dus meer eigen geld inbrengen. “Of je moet op zoek naar een taxateur die bereid is het huis op de waarde te taxeren waarvoor jij het wilt kopen”, zegt Jos Koets van financieel adviesbureau Groenoord met een glimlachje. “Ja, dat gebéurt.”

Een ander risico dat door overbieden extra groot wordt: ooit gaan de huizenprijzen weer omlaag. Bijna twee derde van de Nederlanders ziet dat binnen enkele jaren gebeuren, bleek onlangs uit een enquête van De Hypotheker. Wie dan zijn duur aangekochte huis wil (of moet) verkopen, zit met de gebakken peren.

2. Een aflossingsvrije hypotheek nemen

Ooit was het populair: een hypotheek nemen en die niet aflossen, maar alleen de rente betalen. Maar in de financiële crisis vanaf 2008 bleek dat riskant. Doordat woningprijzen inzakten, kwamen huizen ‘onder water’ te staan: de waarde ervan was lager dan die van de hypotheek die erop rustte.

Daarom greep de overheid in: voor aflossingsvrij lenen werd de hypotheekrenteaftrek afgeschaft. En de banken spraken af: we verstrekken zo’n aflossingsvrije hypotheek voortaan voor maximaal de helft van de woningwaarde. De andere helft moeten kopers gewoon aflossen.

Toch neemt aflossingsvrij lenen weer in populariteit toe. Volgens het Hypotheek Data Netwerk is nu 34 procent van alle hypotheken deels aflossingsvrij, tien procentpunt meer dan een jaar geleden. Dat hangt samen met de lage rentestand: daardoor levert de hypotheekrenteaftrek maar weinig op.

Dan is het sommetje snel gemaakt. De website HomeFinance.nl gaf een rekenvoorbeeld van iemand met een hypotheek van 300.000 euro. Neemt die een volledige annuïteitenhypotheek, dus mét aflossing, dan komen de maandlasten op 1021 euro. Bij een keus voor half aflossen en half aflossingsvrij is dat 698 euro. “Maar besef”, waarschuwt HomeFinance, “dat aan het eind van de looptijd dan nog een schuld van 150.000 euro open staat”.

Behalve voor een lager maandbedrag kunnen huizenkopers er ook voor kiezen om met zo’n aflossingsvrije hypotheek een duurder huis te kopen. Dat geeft hen meer armslag op de woningmarkt.

Verstandig? De AFM waarschuwde begin dit jaar voor de gevolgen van wat oudere aflossingsvrije hypotheken. Bijna 80.000 huishoudens met zo’n hypotheek kunnen na afloop van hun leenperiode in de knel komen. Zij riskeren een gedwongen verkoop en dus verhuizing. Een kwart van hen blijft dan ook nog eens achter met een restschuld.

Toch is de AFM niet per se tegen zulke hypotheken. Het kán passend zijn, als ‘weloverwogen keuze zijn en niet alleen gebaseerd op maandlasten’, zegt de AFM-woordvoerster. “Als consumenten de lagere lasten van aflossingsvrije hypotheken benutten door juist méér te gaan lenen, neemt het risico toe.”

3. Bieden zonder voorbehoud

En dan is er nóg een trend in het gedrag van huizenkopers. Cijfers zijn er niet, maar alom is de indruk: steeds vaker doen kandidaat-kopers een bod zonder het voorbehoud te maken dat ze de financiering nog rond moeten krijgen. “Het is al bijna standaard”, zegt financieel adviseur Jos Koets. Hij zegt er meteen bij: “Het zou verboden moeten worden.”

Wie een voorbehoud van financiering heeft, kan na een bod nog onder de koop uit als het niet binnen zes weken lukt om een hypotheek te krijgen. Zonder die ontbindende voorwaarde kan iemand alleen van het contract afkomen door 10 procent van de koopprijs te betalen. Dat loopt dus in de papieren.

Het is allang niet meer zo dat alleen mensen met veel eigen geld een bod doen zonder voorbehoud van financiering. Want bij de verkopende partij hebben mensen die de koop sluiten zónder zes weken oponthoud een streepje voor. En op de oververhitte woningmarkt kunnen verkopers zich dat ongeduld veroorloven.

Wie dit risico wil nemen, moet zich goed voorbereiden, bijvoorbeeld door een werkgeversverklaring paraat te hebben en eigen schulden in kaart te brengen. “Maar zo’n werkgeversverklaring klopt niet altijd; dan kom je klem te zitten als je daadwerkelijk je hypotheek wil afsluiten”, stelt Koets. “En hoe vaak heb ik niet meegemaakt dat iemand zei: o, een privateleasecontract, valt dat ook onder schulden?”

Maar kom op, zeg, vervolgt Koets. “Zes weken geduld, is dat te veel gevraagd? Een huis kopen is iets anders dan een broodje hamburger bestellen.”

Lees ook:

De situatie op de woningmarkt is ‘absurd’, zegt de NVM: de huizenprijzen blijven maar stijgen

Het gáát maar door met de prijsstijgingen op de woningmarkt. Hoogste tijd om de stormbal te hijsen, vinden de makelaars.

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden