null Beeld vonq
Beeld vonq

Woonprotest

Huizen bouwen en belastingvoordelen slopen: zes oplossingen voor de wooncrisis

Vandaag vindt in Amsterdam het woonprotest plaats vanwege het schreeuwende tekort aan woningen. Alleen waartegen wordt nu precies gedemonstreerd? In het debat over de wooncrisis zijn al heel wat ideeën de revue gepasseerd. Alleen lijkt een remedie zonder haken en ogen er niet te zijn.

Kenners van de woningmarkt hebben zich er weleens over verbaasd. Als boeren in staat zijn het Malieveld te laten vollopen in protest tegen het stikstofbeleid, als duizenden mensen op de been komen tegen de coronamaatregelen, waar blijft dan het massale protest tegen de wooncrisis?

Zondag moet het er dan toch van komen, met een ‘Woonprotest’ in Amsterdam waar een grote opkomst wordt verwacht. “Honderdduizenden mensen staan op jarenlange wachtlijsten”, zo omschrijven de organisatoren de crisis waartegen ze te hoop lopen. “Huizenprijzen schieten als een raket omhoog en het aantal daklozen is in tien jaar verdubbeld.”

Hoe die crisis eruitziet, is inderdaad helder, hoe die opgelost kan worden, is minder duidelijk. Ideeën genoeg, maar tegen elk daarvan zijn bezwaren in te brengen en eensgezindheid is ver te zoeken. Wat zijn de meest genoemde remedies en wat zijn die waard?

1. Bouwen, bouwen, bouwen

Het ligt voor de hand: er is een tekort van – volgens de laatste rekensommen – 279.000 woningen en dus moet er bijgebouwd worden. Om dat tekort weg te werken én om de bevolkingsgroei bij te benen, zijn er volgens het demissionaire kabinet tot 2030 ongeveer 900.000 nieuwe woningen nodig.

Als de wetten van vraag en aanbod volledig van toepassing zouden zijn op de woningmarkt, was het probleem van de almaar stijgende huizenprijzen daarmee opgelost. Méér aanbod betekent volgens die wetten tenslotte vanzelf lagere prijzen. Maar zo eenvoudig is het niet, dat blijkt alleen al uit het feit dat de woningnood in de jaren vijftig niét tot prijsstijgingen leidde.

Op de woningmarkt heersen andere mechanismen, daarover zijn economen het eens. “De huizenprijs hangt meer samen met de financieringsruimte dan met het woningtekort”, om met De Nederlandsche Bank (DNB) te spreken. Huizenkopers kunnen steeds makkelijker steeds meer geld lenen, en dat jaagt de prijzen op.

Die groeiende financieringsruimte is deels het gevolg van overheidsbeleid: opeenvolgende regeringen hebben het eigenwoningbezit bevorderd met de hypotheekrenteaftrek. Maar ook geldverstrekkers – die leennormen versoepelden – en de steeds lagere rente spelen een rol. “We kónden meer betalen voor een huis en daarom déden we dat ook”, zo vatte Hans de Geus, schrijver van een boek over de woningmarkt, het dit voorjaar samen in Trouw.

2. Beperk de financieringsruimte

Tegen deze achtergrond zijn de pleidooien voor een tweede remedie goed te begrijpen: maak geld minder toegankelijk, maak het minder eenvoudig om te lenen. Al tijden pleit DNB daarom voor het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek, en inderdaad is die stapsgewijs verminderd. Dat zet bij historisch lage rentes trouwens nauwelijks zoden aan de dijk: er valt sowieso weinig af te trekken.

Maar het gaat niet alleen om de hypotheekrenteaftrek. Kijk ook naar de leennormen. In Nederland kan een aspirant-koper de volledige waarde van een woning lenen. Zo’n hoge hypotheekschuld maakt een huizenbezitter buitengewoon kwetsbaar bij tegenslag. Een maximale hypotheek van 90 of hoogstens 95 procent van de woningwaarde zou heel verstandig zijn – er zijn weinig economen die dat tegenspreken.

En neem de ‘jubelton’, de honderdduizend euro die ouders belastingvrij aan hun kinderen kunnen schenken voor het kopen van een huis. De bedoeling was dat jonge huizenkopers daardoor minder hoge hypotheken zouden nemen. In de praktijk werkt het anders, blijkt uit een evaluatie door onderzoeksbureau SEO: wie een ton krijgt van z’n ouders kan gewoon meer bieden. Ook die regeling zorgt dus dat er extra geld in de huizenmarkt gepompt wordt en jaagt de prijzen op.

Die jubelton-regel vergroot ook nog eens de ongelijkheid, voegt SEO eraan toe, want alleen kinderen van rijke ouders – die zelf meestal ook niet krap zitten – profiteren ervan. Ten koste van leeftijdsgenoten die het zonder die ton moeten doen en dus bij het bieden op een huis op achterstand staan.

Maar de neiging van de politiek om huizenkopers, en tegenwoordig vooral de starters onder hen, tegemoet te komen lijkt onuitroeibaar. Niet onbegrijpelijk, want wie voor het eerst een huis wil kopen – en dus niet de waarde van het huis waarin hij woont kan inbrengen – komt er inderdaad nauwelijks tussen.

Vorig jaar nog schafte minister Ollongren de overdrachtsbelasting (2 procent van het aankoopbedrag) voor starters af. Van vele kanten werd zij gewaarschuwd: doe dat niet. Maar ze zette door, want, tja, zo’n maatregel oogt sympathiek. “Iedereen zag aankomen dat dit een stuwend effect op de prijzen zou hebben”, zei voorzitter Onno Hoes van makelaarsvereniging NVM in april. “Maar de politiek wilde dat, zo vlak voor de verkiezingen, niet horen.”

En dat is precies het probleem met dit soort maatregelen: de financieringsruimte beperken komt niet sympathiek over, want die líjkt huizenkopers in de wielen te rijden.

3. Bouw meer middeldure huurwoningen

Veel starters, en niet alleen zij, zitten klem omdat ze te veel verdienen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en te weinig om een koopwoning te kunnen betalen. Zij moeten op zoek naar een huurhuis in de vrije sector (met een huur vanaf 752 euro). Maar het aanbod van huizen met een huur die voor iemand met een middeninkomen is op te brengen (tot 1000 à 1200 euro) is klein.

Ziehier de logica achter een derde maatregel tegen de crisis: bouw meer middeldure huurwoningen. Bijkomend voordeel: er wonen heel wat ‘scheefwoners’ in sociale huurwoningen, mensen die in de loop van de tijd meer zijn gaan verdienen dan de ruim 40.000 euro per jaar die als inkomensgrens voor deze sector geldt. Die verhuizen zelden, omdat er nauwelijks andere woningen zijn die ze kunnen betalen. Komen die er wel, dan komt de doorstroming op gang. Dan komen er weer sociale huurwoningen vrij en krimpen dus de ellenlange wachtlijsten.

Klinkt eenvoudig, maar is het niet, stelde een taskforce vijf jaar geleden vast. Middeldure woningen bouwen, dat kan. Maar omdat die woningen voorlopig schaars blijven, zullen de huurprijzen binnen de kortste keren omhoog gaan – hier werkt de wet van vraag en aanbod wél. Dan wordt middelduur al heel snel gewoon duur.

Een aantal gemeenten maakt daarom afspraken met de vastgoedbeleggers die zulke woningen bouwen. Daarin wordt vastgelegd dat de huurprijs vijftien of twintig jaar onder de grens voor middeldure huur blijft. Dat scheelt de beleggers rendement, en die eisen daarom vaak een korting op de grondprijs – wat weer ten koste gaat van de gemeentelijke financiën.

Het schiet al met al niet erg op met die middeldure huur, en een oplossing voor de lange termijn is het sowieso niet. Het is ‘pleisters plakken’, zei stadsgeograaf Cody Hochstenbach een paar jaar geleden al.

4. Reguleer ook de hogere huren, vergroot de socialehuursector

Er is een andere methode om de huren voor middeninkomens betaalbaar te houden, een methode waarmee Nederland decennialang ervaring heeft opgedaan. Heel lang bouwden woningcorporaties in beginsel voor al hun leden en kon iedereen met een middeninkomen in een socialehuurwoning terecht.

Het inkomensplafond voor die sector werd pas in 2011 ingevoerd, op aandringen van de Europese Unie. Daar had Nederland best onderuit kunnen komen, zeggen critici; in andere EU-landen ligt die inkomensgrens hoe dan ook veel hoger dan op de 40.000 euro van Nederland.

Schaf die inkomensgrens af of verhoog die fors, zeggen sommige huisvestingsdeskundigen nu. Dat helpt niet alleen mensen met een middeninkomen, het brengt de hele woningmarkt in balans. “Want als iedereen in de ­sociale huur terechtkan, moet de vrije sector daarmee concurreren”, zei sociaal planoloog Barend Wind onlangs in Trouw. “En met fatsoenlijke prijzen wordt de vrije huurmarkt ook weer een reëel alternatief voor een koopwoning.”

Een verwant voorstel komt uit de hoek van linkse politieke partijen: leg de huurprijzen in de vrije sector aan banden. In de sociale sector worden de maximumhuren nu vastgesteld met het woningwaarderingsstelsel: hoe beter het huis, hoe meer punten en hoe hoger de huur. In de vrije sector bestaat zo’n puntenstelsel niet, daar is het ‘wat de gek ervoor geeft’. Door dat stelsel door te trekken naar de vrije sector kunnen woekerhuren voorkomen worden.

De bezwaren tegen dit soort ingrepen laten zich raden. De meest voor de hand liggende vraag is: waar kunnen al die extra huurders met middeninkomens terecht als de wachtlijsten voor corporatiewoningen nu al eindeloos zijn?

Een ander bezwaar komt van grote beleggers die actief zijn met geld van pensioenfondsen en verzekeraars. Zij hebben soortgelijke bedenkingen als tegen afspraken over vaste prijzen in het middenhuursegment: leg je de huren structureel aan banden, dan daalt het rendement. En dan loont nieuwbouw niet meer – en die is nu juist zo nodig.

Nu zorgen de grote beleggers voor 10 procent van de nieuwbouw en er is geld beschikbaar om dat te verdubbelen, zegt directeur Frank van Blokland van de belangenvereniging van vastgoedbeleggers IVBN. “Maar ik geef je op een briefje: wordt dat puntenstelsel van kracht voor de vrijehuursector, dan zal de bouwproductie van onze leden heel snel afnemen. Dat zou echt een blunder zijn.”

Moeten de corporaties dan maar in dat gat springen en meer middeldure huurwoningen gaan bouwen? Die kunnen tenslotte werken met een lager rendement. Die tegenwerping veegt Van Blokland van tafel. “Daar hebben ze het benodigde kapitaal niet voor.”

5. Schaf de verhuurderheffing af

De politiek is er bijna unaniem over: er moet iets gebeuren met de verhuurderheffing. Die belasting per socialehuurwoning heeft de corporaties sinds de invoering in 2013 al 11,8 miljard euro gekost. Schaf die heffing af, zeggen veel partijen, of zet de opbrengst in voor nieuwbouw.

Die nieuwbouw kan bevorderd worden als de corporaties weer meer geld in kas hebben. Meteen na de invoering van de verhuurderheffing halveerde het aantal nieuwe woningen dat zij bouwden, van 30.000 à 35.000 per jaar tot zo’n 15.000. En vorig jaar bleek uit onderzoek van drie ministeries plus de vereniging van woningcorporaties Aedes dat de corporaties in 2035 30 miljard euro tekort zullen komen.

Bezwaren tegen deze remedie zijn er dus eigenlijk niet. Behalve dat die geld kost. En dat de VVD er verre van enthousiast over is – maar ja, dat is wel de grootste partij.

6. Bouw belastingvoordelen voor huizenbezitters af

Over de hypotheekrenteaftrek ging het al – zie boven. Maar De Nederlandsche Bank houdt al een tijdje nog een ander pleidooi. Begin dit jaar rekende ze het nog eens voor. Wie in de vrije sector voor 1300 euro een huis húúrt van bijvoorbeeld drie ton, betaalt daar na dertig jaar 2300 euro per maand voor. Wie tegelijk met die huurder voor drie ton een huis kócht, heeft tegen die tijd de hypotheek afgelost en betaalt zo’n 700 euro, voor onderhoud en verzekeringen.

Die kloof tussen huren en kopen is uiteindelijk fnuikend voor de welvaart, stelt DNB. Om de woningmarkt ‘in balans’ te krijgen, moeten de kostenverschillen tussen koop en huur verkleind worden, vindt zij. Dat kan door de waarde van de woning te belasten als vermogen (in box 3), net als het spaargeld van huurders.

Bijval kreeg DNB van het Internationaal Monetair Fonds (IMF). De belastingheffing op de eigen woning is in Nederland veel te ruimhartig, stelt het IMF, en daardoor wordt de vraag naar koophuizen kunstmatig hoog gehouden – wat op een oververhitte woningmarkt nu juist niet moet.

Huizenbezitters reageren doorgaans geërgerd op zulke voorstellen. Zij maken 57 procent van de kiezers uit, en dus is de vraag gerechtvaardigd: welke partij durft het aan zich hun woede op de hals te halen met dit soort plannen?

VVD en D66 niet, blijkt uit hun formatiedocument dat vorige week openbaar werd. Veel bouwen, corporaties in staat stellen te investeren en huren voor scheefwoners verhogen – veel meer hebben de twee niet bedacht. Maar goed, het document is slechts een ‘bouwsteen’, dus misschien komt dat nog.

Lees ook:

Huisjesmelkers weren, helpt dat de starter op de woningmarkt?

Een nieuwe wet moet de kooplust van huisjesmelkers aan banden leggen, om gewone huizenkopers meer kans te bieden. Dat kán gaan werken. Althans, een beetje.

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden