AnalyseWoningmarkt

Het probleem van de woningmarkt: wat voor de een werkt, werkt voor de ander averechts

De woontoren B'mine achter de A'DAM toren op de noordelijke IJ-oever in Amsterdam.  Beeld ANP
De woontoren B'mine achter de A'DAM toren op de noordelijke IJ-oever in Amsterdam.Beeld ANP

De woningmarkt staat stevig uit het lood. Nergens anders is dat zo duidelijk te zien als in de vrije huursector. Wat moet er veranderen?

Het zijn kale cijfers die op zich misschien weinig betekenen: huurders besteden gemiddeld 38 procent van hun inkomen aan wonen, kopers 29 procent. Maar kijk wat het verloop van de tijd met die woonuitgaven doet, zoals De Nederlandsche Bank (DNB) onlangs liet zien. In de dertig jaar waarin een hypotheek vaak wordt afgelost, stijgen de kosten van die hypotheek niet. De huren worden jaar op jaar verhoogd.

En dan wordt het verschil opeens groot. Wie in de vrije sector voor 1300 euro een huis huurt van, zeg, drie ton, betaalt daar na dertig jaar 2300 euro per maand voor, rekent DNB voor. Wie tegelijk met die huurder een huis van eveneens drie ton gekocht heeft, betaalt na het aflossen van de hypotheek vooral voor onderhoud en verzekeringen, zo’n 700 euro.

Kloof tussen huren en kopen

Er bestaat een kloof tussen huren en kopen, stelt DNB vast, ook al omdat een koper na dertig jaar een huis in bezit heeft en een huurder niets. Dat had de bank ook anders kunnen zeggen: mensen die in de vrije sector huren, zijn gek. Behalve als ze een koopwoning niet kunnen betalen – en omdat een huis gemiddeld 365.000 euro kost, zijn heel veel mensen toch op huren aangewezen.

De politiek ziet dat al een aantal jaren. Maar intussen is er niet veel veranderd aan het aanbod in de vrije huursector. Dat heeft meerdere oorzaken, maar het is óók een symptoom van een scheefgegroeide woningmarkt.

De afgelopen tijd zijn her en der maatregelen genomen om de wooncrisis te verlichten. Maar vaak zijn die maatregelen gericht op één deel van de woningmarkt en werken ze voor een ander deel juist averechts.

Neem de ‘zelfbewoningsplicht’ voor kopers van een nieuwbouwhuis. Die is bedoeld om te voorkomen dat beleggers steeds kandidaat-kopers uit de markt prijzen. Maar die beleggers kopen woningen om ze te verhuren, dus die maatregel zorgt óók dat er minder huurwoningen op de markt komen. Terwijl het aanbod daar toch al mager is – wat de prijzen opdrijft. Het tekort aan huurhuizen en de hoge huren drijven woningzoekers de koopmarkt op. Waar óók meer vraag dan aanbod is, wat óók de prijzen omhoog stuwt.

Welvaart verhogen

Om de woningmarkt ‘in balans’ te krijgen, zoals DNB het uitdrukt, is een fundamentele aanpak nodig. DNB gaf alvast een aanzet, met een pleidooi om de kostenverschillen tussen koop en huur te verkleinen.

Veel startende huishoudens kiezen voor een koopwoning, betoogt DNB, omdat dat financieel aantrekkelijk is. Als mensen konden huren zonder financieel op achterstand te komen, maakten ze waarschijnlijk andere keuzes. Ze zouden dan makkelijker verhuizen, bijvoorbeeld voor een andere baan. Ze zouden zich minder in de schulden steken. En wie zijn geld niet in stenen steekt, kan het aan iets anders besteden. Dat verhoogt zelfs de welvaart.

DNB stelt daarom voor om belastingvoordelen voor huiseigenaren aan te pakken, onder meer door de woning te belasten als vermogen, net als het spaargeld van huurders. Dat moet stapje voor stapje, voegde DNB eraan toe.

Stapje voor stapje, zo gaat het altijd op de woningmarkt. Intussen bieden de verkiezingsprogramma’s weinig zicht op een echt fundamentele aanpak. Al met al is de kans klein dat de wooncrisis snel tot het verleden behoort.

Lees ook:

De wooncrisis? VVD en GroenLinks zien héél verschillende remedies

Er moet veel gebouwd worden om het tekort aan woningen weg te werken. Daarover zijn VVD en GroenLinks het eens. En verder over niets.

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden