null

Woningmarkt

Het lukt maar niet om het tekort aan huurwoningen op te lossen

Beeld Maus Bullhorst

Aan politieke wil geen gebrek, aan kapitaal in de markt ook niet. Toch lukt het maar niet om genoeg huurwoningen van de grond te krijgen voor mensen met een middeninkomen. “De opgave is zo groot, geen enkele partij kan het alleen.”

Zijn er wel genoeg woningen voor de leraar, de verpleegkundige en de politieagent? De vraag is al zo vaak gesteld dat leraren en al die anderen met een middeninkomen er misschien wat moe van zijn geworden.

Het antwoord luidt intussen onveranderd: nee. Huishoudens met een inkomen van minder dan 40.024 euro kunnen terecht in een sociale huurwoning – al zijn de wachtlijsten lang. En wie geld genoeg heeft, kan ondanks de voortdurende stijgende prijzen altijd wel een woning kopen.

Maar veel mensen die net meer dan 40.000 euro per jaar verdienen, zijn aangewezen op huren in de vrije sector, op woningen met een huur vanaf 752 euro – de grens van de sociale huur – tot grofweg 1000 euro. En in dat middenhuursegment is het aanbod niet groot, met name in de steden.

Middensegment versterkt

Dat is al heel lang zo. Eind 2016 al boog Rob van Gijzel, destijds burgemeester van Eindhoven, zich op verzoek van minister van wonen Stef Blok over de vraag hoe dat middensegment versterkt kon worden. De analyse die hij ruim een jaar later op tafel legde, heeft nog niets van haar geldigheid verloren.

‘Als een stad gemengd wil blijven, is middenhuur een fundamenteel onderdeel van de woningvoorraad’, schreef Van Gijzel. ‘Jonge mensen kunnen zo bijvoorbeeld in de stad blijven wonen na hun studie of juist een huis vinden op de plek waar ze gaan werken. Dit zorgt voor levendigheid, bedrijvigheid en reuring.’ Nog steeds is er niemand die hem tegenspreekt.

Maar Van Gijzel sprak ook van een ‘neerwaartse spiraal’. Huurwoningen in de vrije sector zijn schaars, stelde hij vast. De huur van nieuwe woningen in het middensegment stijgt daarom al gauw tot ruim boven de 1000 euro, waardoor het aanbod aan middenhuur snel weer afneemt, wat de prijzen opnieuw omhoog stuwt. Wat er aan de ene kant bijkomt, gaat er aan de andere kant weer af.

Alleen als het genoeg oplevert

Ook daaraan is weinig veranderd. Blok dichtte een belangrijke rol toe aan marktpartijen, vastgoedbeleggers die op lokaal niveau en in overleg met gemeenten geld steken in nieuwbouw. En Van Gijzel pleitte ervoor om alle betrokkenen, ook de woningcorporaties, samen aan tafel te krijgen om plannen te maken.

Dat lukt maar mondjesmaat. Volgens een schatting van het ministerie van binnenlandse zaken heeft Nederland nog steeds 80.000 middeldure huurwoningen te weinig. Veel corporaties zien de bouw ervan niet als hun kerntaak – die ligt op het gebied van sociale huur – en vastgoedbeleggers zeggen: we willen wel, maar alleen als dat genoeg oplevert. En gemeenten zitten met de handen in het haar.

Tekenend is het plan van de gemeente Rijswijk. Als niemand ervoor te porren is, dan nemen we de bouw en exploitatie van middenhuurwoningen zelf maar op ons, kondigde wethouder Johanna Besteman eind september aan. Halverwege dit jaar moet blijken of dat echt kan.

Niet zielig

Wat gaat er mis? Kapitaal is er genoeg. Dat stelt althans Capital Value, een adviesbureau op het gebied van woningbeleggingen. Beleggers, ook buitenlandse, hebben voor de komende drie jaar samen 33,5 miljard euro beschikbaar om te investeren in huurwoningen. Een recordbedrag, stelt Capital Value in zijn jaarlijkse rapport.

Maar dat is niet het hele verhaal, zegt Frank van Blokland. Hij is directeur van de vereniging van institutionele beleggers IVBN, grote investeerders die vooral met geld van pensioenfondsen werken. Zeventien van hen hebben samen 140.000 huurwoningen in beheer, deels in het middensegment. Beleggers zorgen nu voor 7500 nieuwe huurwoningen per jaar, meer dan 10 procent van de totale nieuwbouw. Maar dat kan alleen onder de juiste voorwaarden.

“Allereerst moet je bedenken”, steekt Van Blokland van wal, “dat de vrijesectorhuur niet wordt gesubsidieerd. Koopwoningen wel, via de hypotheekrenteaftrek, en de sociale sector ook. Maar de vrije sector is aan de markt overgelaten. Daardoor lijken de huren daar hoog, maar dat zijn ze niet, ze zijn gewoon marktconform.”

Die bouwkosten zijn sterk gestegen

De markt bepaalt ook of beleggers brood zien in nieuwbouw. Want pensioenfondsen willen rendement zien van hun beleggingen en of dat erin zit, hangt af van drie zaken: de huur die straks betaald gaat worden, de kosten van de bouw en de grondprijs. “Die bouwkosten zijn sterk gestegen, onder meer door nieuwe duurzaamheidseisen. Maar dat is een gegeven.”

Anders ligt dat met de huur. Veel gemeenten willen bij nieuwbouw van middenhuurwoningen vastleggen dat die minstens twintig jaar lang niet met de marktprijs meestijgt, maar op dat middenniveau blijft, ook bij een bewonerswissel. Ook eisen ze dat beleggers hun huurwoningen de eerste tien of zelfs twintig jaar niet ‘uitponden’ – vastgoedjargon voor verkopen aan de zittende huurder of een andere koper.

Dat kán, zegt Van Blokland over die wensen, maar dan zien pensioenfondsen pas na vele jaren een echt stevig rendement op hun investeringen. “Dat is niet zielig, maar over de hele exploitatieperiode moet het wel uit kunnen.”

Geef ons genoeg rendement, dan bouwen we duizenden van zulke woningen

Dus zit er volgens beleggers maar één ding op. De grondprijs moet worden aangepast aan de eisen van de gemeente, dat wil zeggen: omlaag. Dat is lastig, want gemeenten – en ook andere grondeigenaren – houden de opbrengsten van de grond uiteraard het liefst zo hoog mogelijk. Maar Van Blokland is duidelijk: “Geef ons genoeg rendement, dan bouwen we duizenden van zulke woningen per jaar. Maar dat gebeurt nog te weinig.”

Nou, zó ingewikkeld is het nu ook weer niet, zegt de Amsterdamse wethouder Laurens Ivens. De afgelopen jaren zag hij zo’n 30.000 woningen, huur en koop, die betaalbaar waren voor leraren et cetera – “én voor loodgieters en metselaars”, voegt hij eraan toe – verdwijnen naar het dure segment.

Een jaar geleden ondertekende Ivens een intentieverklaring, samen met beleggers en projectontwikkelaars. Met de belofte van beleggers om in vijf jaar tijd 10.000 middeldure woningen te bouwen. Met de belofte van de gemeente dat ze marktconforme grondprijzen zal rekenen. Met afspraken over maximale huren voor twintig jaar én de afspraak dat beleggers hun huurwoningen pas over 25 jaar uitponden. “We hebben de marktwerking voor 25 jaar buitenspel gezet”, zegt Ivens – wethouder van SP-huize tenslotte.

Die lange uitpondtermijn is niet voor alle beleggers aantrekkelijk

Aan die gemiddeld 2000 nieuwe middenhuurwoningen per jaar zit Amsterdam nog lang niet – in 2020 kwam de boel pas in het najaar op gang, de teller bleef steken op 575 – en Ivens beseft dat onder meer die lange uitpondtermijn niet voor alle beleggers aantrekkelijk is. “Die willen vaak flexibiliteit, die willen niet dat al hun geld vastzit in stenen, zodat ze vrij zijn om hun geld in nog rendabeler zaken te kunnen steken.”

Niet voor niets spreekt Ivens ook met woningcorporaties. Eind vorig jaar sloot hij een deal met corporatie De Alliantie. Die gaat 320 woningen bouwen bij station Sloterdijk, waarvan 120 in de categorie middenhuur. Het opmerkelijkste van die deal: ze blijven ‘eeuwigdurend’ in die categorie. Ivens verklaart: “Corporaties hebben die ­behoefte aan flexibiliteit niet.”

Moet het dan toch van de corporaties komen? Dat is veel minder eenvoudig geworden door de Woningwet van 2015, een erfenis van minister Stef Blok. Die vond dat corporaties op het gebied van de vrijesectorhuur de weg vrij moesten maken voor de markt. Zelf moesten ze zich concentreren op hun ‘kerntaak’, de sociale huur.

Eerst aantonen dat het niet anders kan

Alleen als de markt het laat afweten, mogen gemeenten voor de bouw van middel­dure huurwoningen een beroep doen op corporaties – met een ingewikkelde ‘markttoets’ moeten zij dan eerst aantonen dat het niet anders kan.

Corporaties zelf zijn er duidelijk over: slechts 10 procent van hen vindt dat beleggers genoeg doen op het gebied van middenhuur, bleek vorige week uit onderzoek van kenniscentrum Platform31. Ongeveer een derde van hen ziet desondanks geen rol voor zichzelf op dit gebied – want ja, die Woningwet, zeggen ze onder meer - maar twee derde juist wel.

Omdat minister Kajsa Ollongren wel inziet dat er iets moet gebeuren, heeft ze de eis dat gemeenten eerst een markttoets uitvoeren geschrapt, voorlopig voor drie jaar, zodat corporaties sneller aan de slag kunnen. Dat is een ‘signaal’, zegt voorzitter Martijn van Rijn van de branchevereniging van woningcorporaties, Aedes. “Maar over drie jaar is de woningnood nog lang niet opgelost. Dus dat signaal zou moeten betekenen: haal alle beletselen weg.”

Corporaties denken wel drie keer na

De grootste hindernis voor corporaties op het gebied van middenhuur is ‘die vermaledijde verhuurderheffing’, zegt Van Rijn. Die belasting heeft de corporaties sinds de invoering in 2013 al bijna elf miljard euro gekost. “Corporaties denken wel drie keer na over de vraag wat ze wel en niet kunnen, ook op het gebied van middenhuur.”

Maar ook als die verhuurderheffing verdwijnt – in veel verkiezingsprogramma’s wordt dat bepleit – zal Van Rijn niet zeggen: de markt kan het niet, dus laat de middenhuur maar over aan de corporaties. En niet alleen omdat de zorg voor genoeg sociale huurwoningen hun kerntaak blijft. “De tijd van domeingevechten is voorbij”, zegt hij. “De opgave is zo groot, geen enkele partij kan het alleen.”

Eilanden van goedkoopte

‘Eilanden van goedkoopte’ ontstaan er als van middeldure woningen wordt vastgelegd dat de huur twintig jaar lang maar matig stijgt, zegt Frank van Blokland van beleggersclub IVBN. Want woningen eromheen, waarover geen afspraken worden gemaakt, stijgen intussen wel hard in prijs.

Wat er op die ‘eilanden’ gebeurt als die twintigjaarstermijn afloopt, weten de huurders op het Amsterdamse Java-eiland intussen heel goed. Daar liep die termijn in 2012 af en sindsdien stegen de huren er met 37 procent.

“De helft van de bewoners is vertrokken, de stad uit, die konden het niet meer betalen”, zegt Wisso Wissing, voorzitter van de Federatie van Huurders in de Commerciële Sector (FHCS) en bewoner van Java-eiland. Wissing zelf kon de huur opbrengen zolang hij werkte, maar nu hij met pensioen is, teert hij in op zijn spaargeld. “Ik woon hier mooi. Maar ook nog op vakantie, dat zit er niet in.”

Hoe beteugel je die almaar stijgende huurprijzen? Minister Kajsa Ollongren overwoog een soort ‘noodknop’ in te voeren. Dat zou inhouden dat nieuwe huurders maximaal 6 procent van de WOZ-waarde gaan betalen. Maar dat plan verdween van tafel, onder druk van met name vastgoedpartijen. Wel besloot ze vorig jaar de huurverhoging voor zittende huurders aan banden te leggen: hoogstens de inflatie plus 1 procent.

Dat helpt niet genoeg, zegt Wissing. Het beste zou volgens de FHCS zijn om de huur van alle huurwoningen te laten bepalen door het puntenstelsel dat nu alleen de huurprijs in de sociale sector bepaalt. “Dan kan je naar de huurcommissie als je huur te hoog is.”

Alleen de VVD gelooft nog in de vrije markt

Nederland heeft meer huurwoningen nodig in het middeldure segment. Bijna alle partijen onderschrijven in hun verkiezingsprogramma deze stelling. En dat lukt niet door de vrije markt z’n werk te laten doen, vinden de meesten.

Het CDA noemt de reden voor de crisis op de woningmarkt ‘pijnlijk eenvoudig’: “Het geloof in de vrije markt was te groot.” Het heil moet niet verwacht worden van private partijen, maar van woningcorporaties. Die moeten “weer alle ruimte krijgen om betaalbaar te bouwen, in het bijzonder voor de middenklasse”.

Het CDA vindt de huidige coalitiepartners D66 en de ChristenUnie en ook GroenLinks aan zijn zijde. Nóg groter is de eensgezindheid als het gaat om de hoogte van de huren in dit deel van de woningmarkt. Die moet aan banden worden gelegd, vinden veel partijen. Hoe? PvdA, GroenLinks en ChristenUnie pleiten ervoor het puntenstelsel dat nu alleen onder de sociale-huurgrens geldt uit te breiden tot middeldure huren.

Als de VVD op 17 maart de grootste wordt, kan dat lastig worden in de formatie. Want bij de liberalen is het geloof in de vrije markt niet verdwenen. Er is een ‘fors groter middensegment’ nodig, vinden ook zij. Maar het zijn private investeerders die daarvoor moeten zorgen. De geldigheid van het puntentelsel dat huren aan banden legt, moet dus juist beperkt worden. Want dat schrikt die investeerders af.

Lees ook:

De wooncrisis? VVD en GroenLinks zien héél verschillende remedies

Er moet veel gebouwd worden om het tekort aan woningen weg te werken. Daarover zijn VVD en GroenLinks het eens. En verder over niets.

Huurders kunnen vaak slechts voor bepaalde tijd in een huis terecht. ‘Ze kennen hun rechten niet’

Tijdelijke huurcontracten zijn allang geen uitzondering meer. Veel eigenaren verhuren hun woningen voor slechts twee jaar.

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden