Woningmarkt

Het kabinet werpt de woningmarkt een reddingsboei toe, zo lijkt het

Beeld ANP

Het traditionele prinsjesdaglekken is weer begonnen. Gemeenten en corporaties krijgen twee miljard euro om het woningtekort te tackelen. Een handreiking die ietwat laat komt, zeggen deskundigen. Vijf vragen.

Hoe groot is het woningtekort eigenlijk?

Even terug naar 2013. Toen berekenden het Centraal Planbureau en het Planbureau voor de Leefomgeving dat er de komende 25 jaar een miljoen huishoudens bij komen. Omdat al die extra jonge stellen, gezinnen en alleenstaanden ergens moeten wonen, zijn er tot 2040 zo'n 80.000 nieuwe woningen per jaar nodig, calculeerden de planbureaus. Reden voor minister Kajsa Ollongren van wonen om met bouwpartijen af te spreken dat ze jaarlijks 75.000 woningen uit de grond gaan stampen. Maar de realiteit is weerbarstiger; bouwers blijven de laatste jaren steken op zo’n 65.000 stuks per jaar. Inmiddels is het woningtekort volgens de meest recente cijfers van het ministerie van binnenlandse zaken opgelopen tot 242.000 woningen.

Hoe moeten de kabinetsplannen het woningtekort te lijf gaan?

Allereerst door het financiële leed van woningcorporaties wat te verzachten. Die spekken de schatkist jaarlijks met 1,7 miljard euro aan verhuurderheffing. Deze belastingverplichting, zeggen corporaties, maakt dat ze te weinig financiële ruimte hebben om én te investeren in nieuwe woningen én huizen energiezuinig te maken én ook nog eens goed te onderhouden. Een fiscale korting van 100 miljoen euro per jaar (en dat dan tien jaar lang) moet soelaas bieden.

Daarnaast moet een subsidiepot van 1 miljard euro gemeentes ertoe bewegen om sneller bouwlocaties aan te wijzen. Is een project net iets te prijzig of op het eerste gezicht net niet haalbaar, dan kan het Rijk financieel bijspringen.

En tot slot wil Den Haag spartelende starters een reddingsboei toewerpen.  De forse huizenprijzen gooien roet in het eten van menig jonge woningzoekende met een koopwens. Gaat het kabinetsplan door – dat is allerminst zeker – dan hoeven degenen die hun eerste woning kopen geen overdrachtsbelasting betalen. Dat scheelt 2 procent van de aankoopprijs. Tel uit je winst. Wie nu drie ton betaalt voor zijn eerste woning (de gemiddelde prijs van een koopwoning) bespaart dan zo zesduizend euro.

Gaat het helpen?

Tja. Aedes, de branchevereniging voor woningcorporaties, heeft nog geen slagroomtaart besteld, grapt voorzitter Marnix Norder. Ja, hij is blij dat Den Haag eindelijk erkent dat het crisis is op de woningmarkt. Maar die 100 miljoen euro die zijn leden jaarlijks zullen ontvangen, is “natuurlijk veel te weinig”. Norder: “We betalen nu ook elk jaar 100 miljoen euro meer aan belasting.” Spreid dat miljard dan uit over vier jaar, zegt Norder. “Dan hebben we meer financiële slagkracht om extra te gaan bouwen.”

Geld is het probleem eigenlijk niet, reageert Frans Schilder, senior woningmarktonderzoeker bij het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL). Ook de steen en been klagende corporaties hebben voldoende in kas om te bouwen, zegt hij. Hetzelfde geldt voor beleggers en ontwikkelaars. Juist andere factoren belemmeren de bouwproductie, zegt Schilder.

Welke factoren werken belemmerend?

Te weinig handjes. In de crisis werd veel bouwvakkers de wacht aan gezet. Tegelijkertijd stroomden opleidingen tot timmerman, loodgieter en andere bouwberoepen leeg. Werk vond je er niet mee, was toen de gedachte van menig mbo’er. 

Schilder ziet ook dat er te weinig nieuwe bouwplannen op stapel liggen. En als die er liggen, kost het jaren voordat er daadwerkelijk gebouwd wordt. Dan zijn er nog de hobby-eisen van gemeenten, grapt Jan Fokkema. Een gechargeerde omschrijving, zegt de directeur van branchevereniging Neprom voor projectontwikkelaars er direct achteraan. “Maar zodra het goed gaat, stellen gemeenten extra eisen. Een nieuwbouwproject moet voor een aantal procent uit sociale huurwoningen bestaan. Of middeldure huurwoningen mogen maximaal 850 euro kosten.” Al die extra eisen leiden tot meer discussie en dus vertraging.

Ondertussen zien bouwers de materiaalkosten rap stijgen, moeten ze aan verduurzamingseisen voldoen vanuit het Rijk en zaait de recente stikstofuitspraak van de Raad van State (bouwen in de buurt van een beschermd natuurgebied mag alleen onder hele strikte voorwaarden) bij menig projectontwikkelaar en gemeente veel onrust. 

Dus het is niet genoeg?

Het is in ieder geval een stap in de goede richting, benadrukt Fokkema. “Het is een illusie om te denken dat je in één keer alle woningmarktproblemen op kunt lossen.” De plannen komen vooral heel laat, zeggen de drie woningmarktkenners ook. Huren stijgen inmiddels al jaren harder dan het loon, de vrije sector is voor velen onbetaalbaar geworden en en ook koopwoningen worden elk jaar duurder. Schilder:“Had corporaties in de crisis een fiscale korting gegeven. Dan hadden ze gebouwd op het moment dat bouwers het rustig hadden en voldoende mensen hadden.”

Wat moet er nog meer gebeuren om beweging te krijgen?

Dwing gemeenten om voldoende grondlocaties aan te wijzen, drukt Norder het kabinet op het hart. Dat aanwijzen gaat nu tergend langzaam. Norder: “Zeg als minister tegen gemeentes: ik wil binnen een half jaar weten welke gronden beschikbaar zijn. Doen ze dat niet, dan kan de minister ingrijpen in het gemeentefonds.”

Lees ook: 

Overheid, neem regie over de woningmarkt

Wonen is een grondrecht, dat laat je niet aan de markt, betogen Tweede Kamerlid Henk Nijboer (PvdA) en Matthijs van Neerbos (adviseur PvdA).

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2019 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden