Het poldergebied Rijnenburg en Heciop, gelegen langs de A12, is door de gemeente Utrecht aangewezen als toekomstig energiepark.

Projectontwikkelaars

Gouden grond: Tweede Kamer gevoelig voor lobby die polders wil volbouwen

Het poldergebied Rijnenburg en Heciop, gelegen langs de A12, is door de gemeente Utrecht aangewezen als toekomstig energiepark.Beeld ANP / Bert Spiertz

Met de grondwaarde zijn gigantische bedragen gemoeid en dus móet en zál er gebouwd worden in vier grote polders. Dat vindt een aantal grote projectontwikkelaars, en de Tweede Kamer blijkt gevoelig voor hun lobby. ‘Het is duidelijk dat ze tijd hebben.’

Felix Voogt

‘Bouwen, bouwen, bouwen.’ Met die leus verwierf VVD-Kamerlid Daniel Koerhuis de afgelopen kabinetsperiode bekendheid. Bijna even bekend zijn de foto’s die hij met grote regelmaat op Twitter plaatst. Want als Koerhuis ergens op bezoek is, laat hij zich fotograferen. Eind 2020 staat hij op een natgeregend fietspad, voor een nietszeggende polder. ‘Een eigen woning is belangrijk voor iedereen’, staat er boven de foto. ‘De Gnephoek bij Alphen aan den Rijn kan een grote klapper zijn.’

Enkele maanden later staat CDA-Kamerlid Julius Terpstra voor precies dezelfde polder. “We hebben niet de luxe om te treuzelen en niks te doen”, zegt hij tegen de camera van de lokale omroep. “We hebben die woningen keihard nodig.” Terpstra en Koerhuis vinden allebei dat de Gnephoekpolder, een stuk akkerland aan de rand van Alphen aan den Rijn, zo snel mogelijk bebouwd moet worden.

De Tweede Kamer bepaalt niet waar woningen moeten komen, dat is de verantwoordelijkheid van provincie en gemeente. En die zien woningbouw in de Gnephoek niet zitten. Maar daar hebben Koerhuis en Terpstra geen boodschap aan. Zij herhalen hun oproep nog eens in vier verschillende Kamerdebatten, een motie over woningbouw in Gnephoek krijgt zelfs een meerderheid in de Tweede Kamer.

Een jaar later valt het college in Alphen aan den Rijn omdat de lokale CDA instemt met woningbouw in Gnephoek, tegen de coalitie-afspraken in. Dat was het gevolg van de bemoeienis van ‘Den Haag’, stelt Erik van Zuylen, destijds GroenLinks-wethouder. “Die motie en de aandacht in de Kamer verhoogden de druk op het CDA om zich duidelijk uit te spreken. Maar wat er precies achter zat, weet ik niet.”

Luchtopname van de polder Gnephoek bij Alphen aan den Rijn. Er bestaan plannen om hier duizenden woningen te bouwen.  Beeld ANP / Hollandse Hoogte / Your Captain Luchtfotografie
Luchtopname van de polder Gnephoek bij Alphen aan den Rijn. Er bestaan plannen om hier duizenden woningen te bouwen.Beeld ANP / Hollandse Hoogte / Your Captain Luchtfotografie

Voor honderden miljoenen euro’s grond

Inderdaad, dát is de vraag: wat zit er achter die Haagse inmenging in lokale zaken? Want de Gnephoek is niet de enige lap grond die op aandacht uit Den Haag kan rekenen. Kamerleden noemen herhaaldelijk drie andere polders in Kamervragen, moties en debatten: Rijnenburg bij Utrecht, Oosterwold bij Almere en de Zuidplaspolder bij Rotterdam. Keer op keer roepen zij de minister op om ‘in gesprek’ te gaan met gemeente of provincie, omdat die de bouwplannen zouden blokkeren.

Rijnenburg is de absolute lieveling. In totaal noemden Kamerleden en bewindslieden deze polder de afgelopen jaren 221 keer, in negentien verschillende debatten. De Kamer diende acht moties in die opriepen tot woningbouw in Rijnenburg, zes keer werden er Kamervragen over de polder gesteld. Maar ook Gnephoek, Oosterwold en Zuidplaspolder komen uitgebreid aan bod: 53 keer, in zeven verschillende debatten. Voor elke locatie heeft VVD’er Koerhuis een motie ingediend, vaak samen met een CDA-Kamerlid.

Waarom? Volgens wethouders, raadsleden en deskundigen is de aandacht voor deze vier polders het gevolg van een lobby door enkele grote projectontwikkelaars. Die hebben in precies deze polders voor honderden miljoenen euro’s grond aangeschaft, blijkt uit onderzoek van Platform Investico en Follow The Money voor Trouw, De Groene Amsterdammer, De Stentor en het Leidsch Dagblad. Als gemeente en provincie woningbouw op die locatie toestaan, stijgt de waarde van de grond met bijna een half miljard euro. Reden genoeg voor een aanhoudende lobby.

Die lobby krijgt steun van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). VVD’er Koerhuis verwijst in een debat over de woningbouw naar een EIB-rapport dat de veelbesproken polders als geschikte bouwlocatie aanwijst. Het EIB is een gezaghebbend instituut, dat regelmatig opdrachten krijgt van ministeries en volgens de eigen website op ‘onafhankelijke en wetenschappelijke wijze’ onderzoek doet.

Maar het EIB wordt grotendeels gefinancierd door een fonds dat beheerd en verdeeld wordt door de bouwsector. Daar is niets geks aan, vindt EIB-directeur Taco van Hoek. Het fonds heeft volgens hem geen enkele invloed gehad op de inhoud van het rapport.

‘Rijden, rijden, rijden’ in plaats van ‘Bouwen, bouwen, bouwen’

Ook de Kamerleden Terpstra (CDA) en Koerhuis (VVD) ontkennen de invloed van de lobby. Het financiële belang van ontwikkelaars heeft nooit een rol in hun pleidooi voor woningbouw in Rijnenburg en de Gnephoek, zeggen de twee. Ja, ze waren zich bewust van het grondbezit van ontwikkelaars, maar lieten dit in de Kamer ongenoemd.

Terpstra ruilde zijn Kamerlidmaatschap in voor een baan bij Heijmans, een van de projectontwikkelaars met veel grondbezit in Oosterwold en de Zuidplaspolder. In die functie vergezelde hij Koerhuis vorig jaar op zijn derde bezoek aan Oosterwold. Sinds vorige week is de CDA’er wethouder in Leiden. Koerhuis is inmiddels niet langer VVD-woordvoerder over wonen, maar over verkeer – de leus ‘Bouwen, bouwen, bouwen’ heeft hij ingewisseld voor ‘Rijden, rijden, rijden'.

Maar deskundigen zijn glashelder. De aandacht van de landelijke politiek is “natúúrlijk het gevolg van een lobby”, zegt Léon Groenemeijer van onderzoeksbureau ABF Research. “Grondeigenaren proberen het eerst bij gemeente en provincie, als dat niet lukt gaan ze hogerop.” Edwin Buitelaar, bijzonder hoogleraar in Utrecht en onderzoeker bij het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) ziet het net zo. “Zo’n motie over woningbouw in Rijnenburg komt één op één vanuit de projectontwikkelaars naar de Kamer toe.”

Polder Rijnenburg tussen Utrecht (boven in beeld), Nieuwegein en IJsselstein, in de hoek van de snelwegen A12 en A2. Ook hier willen projectontwikkelaars grootschalig woningen bouwen.  Beeld ANP / Hollandse Hoogte / Erik van 't Woud
Polder Rijnenburg tussen Utrecht (boven in beeld), Nieuwegein en IJsselstein, in de hoek van de snelwegen A12 en A2. Ook hier willen projectontwikkelaars grootschalig woningen bouwen.Beeld ANP / Hollandse Hoogte / Erik van 't Woud

De belangen van de ontwikkelaars zijn er gigantisch

De veelbesproken polders zien er niet anders uit dan ieder ander stuk akkerland: grondeigendom is aan de oppervlakte onzichtbaar. Daarom maakte het PBL een kaart van Nederland, waarop het type eigenaar voor ieder perceel is ingekleurd. Het PBL maakte de kaart in 2016, maar uit gegevens van het Kadaster blijkt dat de grondposities sindsdien niet wezenlijk zijn veranderd. Door de kaart te downloaden en te analyseren met een programma voor geografische informatie, komen vier plekken bovendrijven: inderdaad, Oosterwold, Gnephoek, Rijnenburg en Zuidplaspolder.

Op deze plekken zijn de belangen van de ontwikkelaars gigantisch, blijkt uit die analyse. Zij hebben er bijna veertig keer zoveel grond in handen als gemiddeld in de rest van Nederland. Iets minder dan 15 procent van alle ontwikkelaarsgrond is in deze polders geconcentreerd. Die grond hebben zij jaren geleden al aangekocht, omdat zij destijds aanwijzingen zagen dat overheden toestemming zouden verlenen voor woningbouw. En ja, zeggen zij op vragen van Investico, daarover houden ze contact met bestuurders en Kamerleden.

Oosterwold, de polder bij Almere. Beeld ANP / Fred Hoogervorst
Oosterwold, de polder bij Almere.Beeld ANP / Fred Hoogervorst

Namen die projectontwikkelaars niet een risico? Zij verdienen tenslotte hun geld met het bouwen van woningen, maar kochten grond op plekken waar dat volgens het bestemmingsplan niet mag. Toch is daar een logische, financiële verklaring voor, zegt PBL-onderzoeker Buitelaar. Ze verpachten de grond aan de boer van wie ze die kochten en wachten daarna tot die meer waard wordt. “In zulke gebieden is de waardesprong van de grond het grootst. Weiland koop je voor zeven euro per vierkante meter; als de gemeente toestemming geeft voor woningbouw gaat dat meteen een paar keer over de kop.”

De rekensom is simpel. In de vier polders hebben ontwikkelaars bijna vijftien vierkante kilometer grond in bezit. Als landbouwgrond is dat ongeveer honderd miljoen euro waard, met een woonbestemming ruim 580 miljoen euro: een waardesprong van bijna een half miljard. Áls het bestemmingsplan veranderd wordt.

En dus doen de ontwikkelaars er alles aan om druk te zetten op de lokale politiek, weet ook Floor de Koning, tot voor kort GroenLinks-raadslid in Utrecht. Een manager van een grote ontwikkelingsmaatschappij nodigde haar twee jaar geleden uit op zijn kantoor. “Hij zei tegen mij: ‘Als jullie woningbouw in Rijnenburg blijven tegenhouden, krijgen jullie het heel moeilijk bij de volgende gemeenteraadsverkiezingen. Dan richten we al ons campagnebudget op het onderuit halen van jullie partij en het omhoog brengen van de anderen.’”

De Zuidplaspolder bij Rotterdam. Beeld
De Zuidplaspolder bij Rotterdam.Beeld

En zo gebeurde het ook. In de weken voor de raadsverkiezingen verscheen de leus ‘Stem voor Rijnenburg’ in chocoladeletters op grote posters in de stad. De campagne was betaald door een consortium van grondeigenaren, waaronder bouwbedrijven AM, Amvest en BPD. De Koning: “Dat was dus precies de uitwerking van zijn dreigement.”

Geen millimeter ruimte

De ontwikkelaars zullen niet rusten tot zij hun verlanglijstje vervuld zien, stelt Adri Duijvesteijn, PvdA-politicus in ruste, maar van 2006 tot 2013 wethouder in Almere. "Het is duidelijk dat zij tijd hebben.”

Vorig jaar zag Duijvesteijn met lede ogen toe hoe projectontwikkelaars voor de zoveelste keer een plan lanceerden voor grootschalige woningbouw in Oosterwold, aan de oostkant van Almere. Kajsa Ollongren, toen demissionair minister voor binnenlandse zaken, nam het plan ontvangst.

Diezelfde ontwikkelaars benaderden Duivesteijn zo’n vijftien jaar geleden al met een vergelijkbaar plan. Uit gegevens die hij liet opvragen bij het Kadaster, bleek dat zij toen al voor ruim 300 miljoen euro aan grond hadden opgekocht. Daarmee gokten ze op een uitbreiding van Almere naar het oosten, terwijl dat volgens het bestemmingsplan aan de westkant moet gebeuren.

“Ik heb ze destijds geen millimeter ruimte gegeven”, zegt Duijvesteijn. “Het is nu helemaal aan het gemeentebestuur van Zeewolde en Almere of zij vast willen houden aan het oorspronkelijke plan. Ik zou adviseren dat wel te doen.”

Na het telefoongesprek hierover stuurt Duijvesteijn een stuk dat hij veertien jaar geleden schreef over de lobby rond Oosterwold. ‘Het gaat om enorme bedragen, die de partijen graag zo spoedig mogelijk willen terugverdienen,’ schreef hij toen al. ‘Maar hoe? Hoe kan wijziging van het bestemmingsplan worden versneld? Het antwoord is heel eenvoudig: verleiden. Een andere techniek is het uitspelen van de verschillende bestuurslagen. Wie heeft welk belang? Waar zit de zwakste schakel?’

Hugo de Jonge, minister voor volkshuisvesting en ruimtelijke ordening, stapt in knalblauwe schoenen aan wal. Een rondvaartboot heeft hem vanuit Alphen aan den Rijn naar de Gnephoekpolder gebracht, waar de lokale pers zich al heeft verzameld op een brug. Erik van Zuylen, die na de val van het college weer terug is in de raad, staat ook op de brug met een spandoek: ‘Handen af van de Gnephoek.’ Het nieuwe college is inmiddels geïnstalleerd en ziet woningbouw in de Gnephoekpolder wel zitten.

Alphen aan den Rijn verbruikt electriciteit opgewekt door zonnepanelen in de sloot. 
 Beeld ANP / Marlies Wessels
Alphen aan den Rijn verbruikt electriciteit opgewekt door zonnepanelen in de sloot.Beeld ANP / Marlies Wessels

De pers filmt en fotografeert hoe De Jonge de brug beklimt en met een verrekijker over de uitgestrekte groene akkers uitkijkt. Ook zijn eigen mediateam maakt opnamen. Achteraf plaatst de minister een video van zijn bezoek op Twitter. ‘Gemeente en provincie verschillen van mening of je hier moet bouwen,’ schrijft hij erboven. ‘Voor het einde van het jaar moet de knoop eruit getrokken zijn.’

Wonen in een badkuip

De veelbesproken polders kampen stuk voor stuk met dezelfde problemen. Het Planbureau voor de Leefomgeving waarschuwde vorig jaar dat ze alle vier ‘kwetsbaar zijn vanwege waterhuishouding en bodemdaling.’ Overal ontbreekt de benodigde infrastructuur. Als je toch op zo’n plek wil wonen, kost dat veel geld.

Dat blijkt nu al uit de woningbouwplannen in de Zuidplaspolder. Deze polder is de laagst gelegen plek van Nederland, ver verwijderd van grote wegen of openbaar vervoer. Hier hebben niet alleen de ontwikkelaars veel grond in handen, ook de omliggende gemeenten en de provincie Zuid-Holland hebben in 2004 grote stukken grond verworven.

Na jaren van gesteggel en bemoeienis uit Den Haag stonden de overheden voor de keus: hun investering afboeken – en dus grote verliezen incasseren – of de Zuidplaspolder bebouwen. Ze kozen voor het laatste. De gemeente Zuidplas trekt 750 miljoen euro uit voor het ophogen van de bodem en het aanleggen van infrastructuur, onthulde Follow The Money eerder dit jaar. Het Rijk moest bijspringen met een subsidie van veertien miljoen euro.

Ook Rijnenburg is in veel opzichten ongeschikt voor woningbouw. Rijkswaterstaat waarschuwt dat zij de omliggende wegen niet kunnen aanpassen op de verkeersdrukte van een nieuwe woonwijk. Het waterschap heeft sterke twijfels, noemt Rijnenburg een ‘badkuip’, en pleit voor woningen die kunnen drijven, of in elk geval meebewegen met het water.

Het is ook niet nodig om de polders vol te bouwen. Uit een inventarisatie in opdracht van het ministerie voor binnenlandse zaken (uitgevoerd door onderzoeksbureau ABF) blijkt dat gemeenten en provincies al genoeg bouwlocaties hebben aangewezen. De aandacht zou moeten uitgaan naar het uitvoeren van die plannen, het aanwijzen van nog meer locaties zou de bouw zelfs kunnen vertragen, aldus ABF-onderzoeker Léon Groenemeijer.

De methode

In 2016 heeft het Planbureau voor de Leefomgeving voor elk perceel in Nederland in kaart gebracht of de eigenaar een overheid, privépersoon of projectontwikkelaar is. Platform Investico heeft deze kaart gedownload en geanalyseerd met QGIS, een programma voor verwerking van geografische informatie. Dat heeft voor elk punt in Nederland berekend hoeveel grond in een straal van 2,5 kilometer in handen is van projectontwikkelaars. Op vier plekken in Nederland was dat meer dan 11 procent: Rijnenburg, Oosterwold, Gnephoek en Zuidplaspolder.

Lees ook:

De grond ligt braak, de nieuwbouw van woningen kan beginnen. Maar dat gebeurt niet

Grond genoeg voor de nieuwbouw van woningen, maar op veel plekken gebeurt niets, onder meer omdat de eigenaren erop speculeren dat uitstel de waarde van hun grond doet stijgen. Gemeenten hebben nauwelijks instrumenten om er iets tegen te doen.

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2022 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden