Eigenaar van winkelvastgoed loopt deel van huurinkomsten mis, maar houdt de moed erin

Als steeds meer winkels moeten sluiten, daalt uiteindelijk de waarde van de panden waarin die gehuisvest waren. Ook als alleen de omzet van winkels inzakt, merken de eigenaren van winkelvastgoed dat al snel aan hun inkomsten.

Dat blijkt bijvoorbeeld uit cijfers van vastgoedconcern Wereldhave. Het concern is eigenaar van vijftien grote winkelcentra in Nederland en bezit daarnaast vastgoed in België en Frankrijk. Mede omdat Nederland voor het eerst een vol kwartaal met een lockdown te maken had, wist het bedrijf in de eerste drie maanden van dit jaar slechts driekwart van de huur te innen voor zijn winkelpanden.

Het afgelopen jaar was al niet florissant voor Wereldhave. Door de coronacrisis is het vastgoed van het bedrijf in 2020 zo’n 300 miljoen euro minder waard geworden, bleek begin dit jaar. Die lagere taxatie hing samen met de verwachte stijging van de leegstand en met algehele onzekerheid onder vastgoedbeleggers. Tegelijkertijd liepen ook de huurinkomsten terug.

Blijvende trends

De prijzen van commercieel vastgoed kunnen de komende tijd dalen, waarschuwde De Nederlandsche Bank eerder deze week niet voor niets. Dat komt niet alleen door de lockdownregels, stelt DNB, maar ook door blijvende trends als de opkomst van online winkelen – die ook door CBS-cijfers in beeld werden gebracht: in tien jaar tijd nam het aantal winkels met 14 procent af.

Die trends zijn door de coronacrisis versterkt en dat kan een permanent effect hebben op de prijzen van winkelpanden, stelt DNB. Die kunnen gemiddeld met wel zo’n 25 procent dalen. En omdat een daling van de vastgoedprijzen invloed kan hebben op de gezondheid van financiële instellingen, gaat DNB een stresstest maken, waarin die effecten worden bekeken.

‘Roaring twenties komen eraan’

Dat kon nog weleens erg meevallen, weerspreekt Hans van Tellingen de waarschuwingen van DNB. Waar andere retaildeskundigen onomkeerbare trends zien, voorziet hij als winkelcentrumonderzoeker herstel. Inderdaad, al jaren daalt het aantal winkels, zegt hij, maar in het coronajaar 2020 ging dat zelfs iets minder snel dan gemiddeld en het aantal vierkante meters daalt niet. Weliswaar zijn webwinkels gegroeid, maar winstgevend zijn die vaak nog niet.

“Veel mensen staan te popelen om weer te winkelen – vooral vrouwen: moeders met hun dochters, hun buurvrouw. Uit ons onderzoek blijkt dat ze hun aankopen hebben uitgesteld”, zegt Van Tellingen. “Vooral wijkwinkelcentra deden het voor de pandemie al goed en die trend heeft zich doorgezet, want tijdens de lockdown gaan mensen niet de hort op. De winkelgebieden verder weg, in de binnensteden, hebben het zwaarder. Toch verwacht ik herstel binnen een jaar. De roaring twenties komen eraan.”

Onnodige kortingen

Ook topman Matthijs Storm van Wereldhave houdt de moed erin. “Wij vertrouwen erop dat de fysieke detailhandel weer snel zal opkomen, zodra de beperkende maatregelen worden versoepeld”, stelt hij in een toelichting op de bedrijfscijfers.

De afgelopen maanden heeft Wereldhave alsnog een deel van de achterstallige huur over de tweede helft van 2020 weten binnen te halen, zodat de huuropbrengsten nu op 95 procent uitkomen van wat huurders verschuldigd waren.

Het bedrijf is vooralsnog zeer terughoudend met het sluiten van coronagerelateerde deals met winkels in nood, vooral als het gaat om grote ketens. De overheidssteun loopt tenslotte ook nog door en Storm wil ‘onnodige kortingen’ voorkomen.

Toe aan een opknapbeurt

Intussen gaat Wereldhave door met de verandering van strategie die vorig jaar, kort voor het uitbreken van de pandemie, werd aangekondigd. De onderneming wil winkelcentra ombouwen en een deel van de winkels vervangen door bijvoorbeeld kantoren en fitnessruimtes. Zo wil Wereldhave minder afhankelijk zijn van de riskantere retailsector.

Tegelijkertijd wil Wereldhave af van wat het ziet als het kwalitatief minder hoogstaande deel van zijn vastgoedbezit in Nederland. Daarom verkocht het concern vorige maand het Winkelhart in Etten-Leur, een twintig jaar oud winkelcentrum dat wel toe is aan een opknapbeurt. De verkoopdeal rond Koningshoek in Maassluis hoopt Wereldhave binnenkort rond te krijgen.

Lees ook:

De winkelstraat wordt nooit meer zoals vroeger

Ook als de klanten terugkomen zijn winkeliers nog niet uit de zorgen. ‘Het bloeden stopt, de genezing moet nog beginnen.’