Woningmarkt

Een stille verschuiving ondergraaft de zekerheid van huurders

null Beeld Illustratie Idris van Heffen
Beeld Illustratie Idris van Heffen

Ooit bood een huurhuis de bewoner bijna net zoveel zekerheid als een koopwoning. Maar dat verandert, vooral door de opkomst van tijdelijke contracten.

Het ergste moet nog komen. Die voorspelling deed Carla Huisman aan het slot van het proefschrift waarop zij onlangs promoveerde. In haar onderzoek schetst zij hoe de positie van huurders de afgelopen tijd steeds meer met onzekerheden omgeven is geraakt. Een van de symptomen daarvan is dat wetten meer ruimte zijn gaan bieden voor huurcontracten die slechts tijdelijk gelden.

Die ruimte is er allang. Studentenhuisvesters werken met campuscontracten voor de duur van een studie. Woningcorporaties verhuren soms woningen die binnen afzienbare tijd gesloopt of gerenoveerd worden. Anti-kraakovereenkomsten bestaan ook al tijden. Maar tot nu toe golden zulke tijdelijke contracten als uitzondering op de regel. En die regel was: wie huurt, krijgt een contract voor onbepaalde tijd.

Is dat vaste contract nog steeds de norm? Huisman was al aan haar onderzoek begonnen toen in 2016 de Wet doorstroming huurmarkt van kracht werd. Die maakt het mogelijk dat alle huizenbezitters een huurhuis in de particuliere sector aanbieden met een contract voor maximaal twee jaar. Niet aan specifieke groepen huurders of in specifieke omstandigheden, maar gewoon altijd, naar vrije keuze van de verhuurder.

Dat past in de trend die Huisman beschrijft: steeds minder zekerheid voor huurders. “Maar toen ik aan mijn onderzoek begon”, zegt ze, “had ik niet voorzien dat zo’n wet er al zo snel zou komen.”

Nu die wet er eenmaal is, is Huisman niet verbaasd dat verhuurders die vrijheid op grote schaal gebruiken. Bijna de helft van de particuliere huurwoningen wordt aangeboden met een tijdelijk contract. Dat blijkt uit een steekproef van platform voor onderzoeksjournalistiek Investico bij het bestand van Pararius, de grootste Nederlandse site voor huurwoningen in de vrije sector.

“Dat verrast me niet”, zegt Huisman. “De kracht van de Nederlandse huursector was altijd dat die bijna net zo veel zekerheid bood als de koopmarkt. Maar die zekerheid wordt snel afgebroken. Er is een stille verschuiving gaande. Vaste contracten zijn al niet meer de norm, een tijdelijk contract zal binnen afzienbare tijd eerder regel dan uitzondering zijn.”

Minimale huurtermijn

En er is nog iets wat Huisman niet verbaast: verhuurders bieden niet alleen vaak een tijdelijk contract aan, maar leggen hun huurders niet zelden ook een minimale huurtermijn op, hoewel de wet dat verbiedt. “Er wordt altijd gezegd dat het huurrecht huurders veel bescherming biedt. Maar in de praktijk is dat niet zo”, zegt Huisman. “Want huurders kennen het huurrecht slecht. En de regels worden ook niet goed gehandhaafd.”

Hoe dat uitpakt, daar kan Pam (25) over meepraten. Samen met een vriendin zocht ze een woning en via ‘de krochten van het internet’ kwam ze terecht in Haarlem. Veertig vierkante meter voor 925 euro, met een contract voor twee jaar. “Over die twee jaar heb ik niet nagedacht”, vertelt ze. “Ik dacht: het is gewoon zoals het is. Ik wist niet beter.”

Onaangenaam werd het toen de twee naar de huurcommissie stapten, niet vanwege dat tijdelijke contract, maar omdat ze vermoedden dat ze veel te veel huur betaalden. Ze kregen gelijk en de huisbaas moest de te veel betaalde huur terugbetalen. Daar was hij niet blij mee. “Hij belde me op, een half uur lang heeft-ie lopen schreeuwen door de telefoon. Nee, dat was geen prettig gesprek.”

Toen voelden de twee vriendinnen de bui al hangen: na die twee jaar moesten ze vertrekken, een contract voor onbepaalde tijd konden ze wel vergeten. “Die wet is niet bedoeld voor huurders, maar voor huisjesmelkers”, zegt Pam achteraf. “De huisbaas kon ons er makkelijk uit krijgen en daarna aan nieuwe huurders gewoon wéér veel te veel vragen.”

Ervaringen als die van Pam zijn er veel meer. Huurders tekenen een contract zonder er goed over na te denken of verwachten: het zal wel loslopen. Makelaars werken dat in de hand, blijkt uit de Investico-steekproef. In hun advertenties is vaak niet duidelijk wat voor contract ze aanbieden en aan de telefoon draaien ze eromheen, met zinnetjes als: ‘Dit is ook fijn voor jou, zo zit je er niet aan vast’ of: ‘Als je de huur netjes betaalt, zien we over twee jaar wel’.

‘Niet te wijs’

Lonni Dekker van Max Rentals in Rotterdam legt zonder schroom uit waarom ze dat doet. “Wij werken altijd eerst met tijdelijke contracten. Honderd procent. Daarna kunnen huurders er eventueel in blijven, maar dat gebeurt in ongeveer tien procent van de gevallen, als de relatie goed genoeg blijkt. Als je het ooit wilt verkopen, is het huis nou eenmaal meer waard zonder huurder erin.” Maar, benadrukt ze, daar probeert ze huurders ‘niet te wijs’ over te maken.

Voor huurders of voor huisjesmelkers, voor wie was die wet uit 2016 eigenlijk bedoeld? Wie de memorie van toelichting van toenmalig minister van wonen Stef Blok erop naleest, komt de nodige goede bedoelingen tegen. De arbeidsmarkt is al in hoge mate flexibel geworden, met meer zzp’ers en tijdelijke contracten, schrijft Blok, en dat ‘vraagt om een flexibeler woningmarkt’.

Is een huis huren niet sowieso al flexibel genoeg, veel meer dan een huis kopen? Nee, vond Blok, want wie een huis huurt, is er niet meer uit te krijgen. Die doorstroming moet beter, stelde hij, ‘zodat mensen die snel een woning nodig hebben, daar ook een reële kans op hebben’. En heb je eenmaal een woning, al is het tijdelijk, dan vind je daarna wel weer iets anders.

Zijn wet kon ook zorgen voor een groter aanbod aan huurwoningen, betoogde Blok. Hij stelde bijvoorbeeld dat er huiseigenaren zijn die wel tijdelijk een huurder in hun woning willen, maar niet permanent, en die zonder de nieuwe wet dat huis liever leeg ­laten staan.

Blok verwees ook naar de wensen van de woningcorporaties, met name in Amsterdam, waar al werd geëxperimenteerd met jongerencontracten. Corporaties zagen wel iets in uitbreiding van die vorm van tijdelijke huur. Ook spoedzoekers (zoals mensen die net gescheiden zijn, asielzoekers, voormalig psychiatrisch patiënten) konden volgens Blok baat hebben bij een wet die zorgt dat er sneller een corporatiewoning voor hen vrijkomt.

Niet onbelangrijk was ook de lobby van verhuurders, bijvoorbeeld die van Vastgoed Belang, de branchevereniging van particuliere beleggers en verhuurders van vastgoed. “Die wens om de wet te verruimen, kwam uit de hele sector, ook van ons, ja”, zegt beleidsadviseur Lucas Brons. “Tot 2016 had je maar één smaak, met een paar strikte uitzonderingen: het contract voor onbepaalde tijd. Dat was te stringent.”

Hoezo te stringent? Brons geeft wat voorbeelden. Iemand koopt een huis en wil zijn oude woning tijdelijk verhuren. Iemand gaat een jaar naar het buitenland. Of iemand investeert in vastgoed voor z’n oude dag, en wil dat huis verkopen als hij het geïnvesteerde geld nodig heeft – met een huurder erin is dat lastig.

Andere bedoelingen

En ja, Brons ziet ook wel dat er verhuurders zijn die zo’n tijdelijk contract inzetten met andere bedoelingen. Bijvoorbeeld als een soort proefperiode, om de huurder te testen. Of om elke twee jaar de huur flink omhoog te kunnen gooien. “Dan maak je misbruik van de wet”, zegt hij. “Dat gebeurt, ja, maar dat zijn excessen.”

Goede bedoelingen genoeg dus. Maar wat is daar vier jaar nadat de wet van kracht werd van terechtgekomen? De vrije huursector is inderdaad gegroeid, zoals Blok hoopte, volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek zelfs met bijna 20 procent.

Maar aan de woningnood heeft dat niets veranderd. Want particuliere beleggers staken de afgelopen jaren niet zozeer geld in de bouw van extra woningen, maar onttrokken woningen aan de koopmarkt. Dat zegt Barend Wind, onderzoeker aan de Rijksuniversiteit Groningen. Ze kochten woningen om die meteen te verhuren, het zogeheten buy-to-let. “Dat is aantrekkelijker geworden, omdat je de huurder eruit kan zetten zodra de verkoop van het pand weer meer geld gaat opleveren.”

Goed voor die beleggers dus, maar verder? Veel steden zijn niet blij met de buy-to-let-constructie, onder meer omdat die de prijzen op de koopwoningmarkt opdrijft. Mensen die iets zoeken om er zelf te gaan wonen, dreigen daardoor uit de markt gedrukt te worden. Daarom heeft bijvoorbeeld Amsterdam paal en perk gesteld aan buy-to-let.

De belangrijkste belofte van minister Blok destijds was misschien wel dat het ‘uitdrukkelijk geenszins de bedoeling is om het uitgangspunt van het contract voor onbepaalde duur te verlaten’, zoals hij aan de Tweede Kamer schreef. Tijdelijke verhuur moest de uitzondering op de regel blijven.

Daarom zegde Blok toe de ontwikkelingen te zullen volgen. Inderdaad zorgde het CBS voor een ‘monitor tijdelijke verhuur’. Maar die cijfers blijken te rammelen en na wat heen-en-weer mailen met Investico geeft het CBS toe dat de monitor ‘niet betrouwbaar genoeg is om de ontwikkeling van de tijdelijke huurcontracten goed vast te stellen’.

Niemand houdt dus bij wat er gebeurt op dit gebied. De evaluatie van de wet staat voor volgend jaar op de rol. Toch heeft minister Ollongren (binnenlandse zaken) haar ambtenaren alvast aan het werk gezet om de wet nog wat op te rekken, door het mogelijk te maken tijdelijke contracten te stapelen.

Vijfjaarscontracten

Directeur Egbert de Vries van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties is wel bereid de wet te verdedigen, tot op zekere hoogte. De Amsterdamse corporaties maken nauwelijks gebruik van contracten voor twee jaar. Maar de vijfjaarscontracten voor jongeren zijn dankzij de wet af van hun experimentele status, en daar zijn de corporaties blij mee. “Duizenden jongeren zijn geholpen met zo’n contract. Die hadden heel lang moeten wachten als ze via de reguliere route een woning hadden moeten vinden.”

Een wondermiddel tegen woningnood is het uiteraard niet, want als zo’n jongerencontract afloopt, moet de huurder weg. “Er komt dankzij zulke contracten geen enkele woning bij, nee, maar die woningen komen wel steeds opnieuw vrij, zodat je er meer mensen mee kunt helpen”, zegt De Vries. De eerste uitstroom van jongeren met een aflopend contract komt nu op gang, vertelt hij. “En het lijkt erop dat het merendeel er in die vijf jaar in slaagt iets anders te vinden.”

Dat de nieuwe wet ook tot excessen kan leiden, ziet ook De Vries wel – niet zozeer in de sector waarin corporaties actief zijn trouwens. “Maar er zijn ook mensen die met genoegen via zulke contracten betaalbaar wonen, bijvoorbeeld in een woning die gesloopt gaat worden. Als onderdeel van het hele woningaanbod kan zo’n plek waar iemand snel kan landen zijn waarde hebben.”

Snel landen? Waarde? Carla Huisman ziet iets anders. “De positie van huurders wordt steeds precairder”, zegt zij. “Daar zit een duidelijk idee achter: sociale huur is alleen bestemd voor mensen die echt geen geld hebben om te kopen, tijdelijke huur is bestemd als opstapje naar een koopwoning, want een koopwoning is het hoogste goed. De boodschap die van dit beleid uitgaat, is duidelijk: je zou eigenlijk helemaal niet moeten huren.”

Pam wil niet met haar achternaam in de krant. Die is wel bekend bij de hoofdredactie.

Fonds Bijzondere Journalistieke Projecten

Deze publicatie is tot stand gekomen met steun van het Fonds Bijzondere Journalistieke Projecten. Voor meer informatie - zie www.fondsbjp.nl.

Verantwoording

Het onderzoek naar tijdelijke huur is uitgevoerd door platform voor onderzoeksjournalistiek Investico in samenwerking met Trouw en De Groene Amsterdammer. Op 7 oktober werden willekeurig 369 huuradvertenties geselecteerd uit het totale aanbod van 10.245 woningen op verhuurwebsite Pararius. Pararius is het grootste verhuurplatform van Nederland, met een marktaandeel van ongeveer 65 procent in de vrije huursector. Onder meer kamers, winkelruimtes en niet meer beschikbare woningen werden niet meegeteld. Uiteindelijk ontstond een steekproef van 259 huizenadvertenties. Als de advertentie geen uitsluitsel gaf, werd de verhuurmakelaar gebeld.

Lees ook:

Woningzoekers zitten klem: ‘Er is gewoon helemaal niets’

Ze zwerven niet bij honderdduizenden over de straat, al die Nederlanders die op zoek zijn naar een huis. Maar nijpend is hun situatie vaak wel.

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden