Woningmarkt

Een huis kost nu gemiddeld vier ton, maar er kómt een omslagpunt

'Te laat', 'verkocht', 'verkocht'. De woningmarkt is overspannen, de prijzen blijven maar stijgen. Beeld Hollandse Hoogte /  ANP
'Te laat', 'verkocht', 'verkocht'. De woningmarkt is overspannen, de prijzen blijven maar stijgen.Beeld Hollandse Hoogte / ANP

Record na record wordt gebroken op de woningmarkt, met prijzen die maar blijven stijgen. Houdt dat ooit op? Gaat dat niet een keer mis? Drie insiders laten hun licht schijnen over deze en andere vragen.

Opnieuw zijn de huizenprijzen gestegen, meldt makelaarsvereniging NVM. Dat gebeurt kwartaal na kwartaal, deze keer zelfs met 20 procent. “What goes up, must come down, dat is een soort boerenwijsheid”, zegt Olaf Sleijpen, directeur monetair beleid van De Nederlandsche Bank (DNB). Maar of die wijsheid ook opgaat voor de woningmarkt? “Erg moeilijk te zeggen.”

20 Procent! Dit kan toch niet zo doorgaan? Wanneer komt er een eind aan die prijsstijgingen?

Goeie vraag, zegt Marja Elsinga, hoogleraar woningmarktbeleid aan de TU Delft. “Ik heb geen glazen bol. Je zou verwachten dat de rek er wel uit is, maar het gáát maar door, de gekte neemt zelfs nog toe.”

“Dat de prijzen zo snel omhoog gaan als nu, is uitzonderlijk. Dat is sinds de zeventiende eeuw maar zelden gebeurd”, zegt Matthijs Korevaar, financieel econoom aan de Erasmus Universiteit. “Maar er kómt een omslagpunt. Over een paar jaar, over tien jaar? Dat is lastig te voorspellen.”

Héél lastig, zegt ook Olaf Sleijpen van DNB. “Een jaar geleden dachten we dat de coronacrisis zou zorgen voor prijsdalingen", zegt hij ter illustratie. “Nu zien we: dat is niet gebeurd.”

De drie zijn het erover eens dat de rentestand de meest waarschijnlijke trigger is voor prijsdalingen op de woningmarkt. De rente is nu erg laag en dat geeft kopers meer armslag, met stijgende prijzen als gevolg. “Maar die rente kan ook weer stijgen, als het economisch goed gaat of door inflatie”, zegt Sleijpen. “En dan kunnen de huizenprijzen zomaar hard dalen. Na de financiële crisis van 2008 ging dat met een klap, toen ging er twintig, dertig procent vanaf.”

Wat de prijzen ook kan temperen, is de bouw van nieuwe woningen, ook daarover zijn de drie het eens. “Woningschaarste zorgt voor hogere prijzen, extra aanbod drukt de prijzen", zegt Korevaar. “Maar dat gaat geleidelijk en duurt dus jaren.”

Welke risico’s zitten er aan die prijzengekte? Koersen we af op een crisis?

Nu al zorgen de hoge prijzen dat starters er op de woningmarkt nauwelijks aan te pas komen, zegt Elsinga, dus zo bekeken is er al sprake van een crisis. “De politiek heeft lang gedacht dat ze klaar was met de woningmarkt. Klaar voor investeerders, ja. Niet voor woningzoekenden.”

En het risico van plotseling dalende prijzen? Dat is minder groot dan tijdens de crisis van 2008, zeggen Sleijpen en Korevaar. Toen kwamen veel woningbezitters in de knel, omdat hun huis ‘onder water’ kwam te staan: het werd minder waard dan de hypotheek. Wie het huis moest verkopen, bleef dus met een restschuld zitten.

Om zulke toestanden te voorkomen is daarna onder meer de maximale hoogte van hypotheken aan banden gelegd. “Maar nog steeds kan iemand in Nederland een hypotheek afsluiten voor maximaal 100 procent van de woningwaarde. Dat is veel meer dan in andere landen", zegt Korevaar. “Dan hoeft er niet veel te gebeuren of een huis komt onder water.”

Ook macro-economisch gezien hebben prijsstijgingen en -dalingen op de woningmarkt gevolgen. “Omdat alle Nederlanders samen een hoge hypotheekschuld hebben, is de Nederlandse economie gevoelig voor zulke schommelingen”, zegt Sleijpen. “Stijgt de waarde van hun woning, dan denken mensen dat ze zich meer kunnen veroorloven. Daalt die waarde, dan worden ze voorzichtig, dan besteden ze minder. En daar lijdt de economie onder.”

Die gestegen waarde van woningen zit vast in stenen. Hebben huizenbezitters daar iets aan?

Toch wel. Ja, als ze verhuizen, moeten ze een nieuw huis kopen dat net zo hard in prijs is gestegen als hun oude, dus dat levert weinig op. “Maar er zijn allerlei manieren om de overwaarde op je huis te verzilveren”, zegt Elsinga. “Wie z'n huis verkoopt om te gaan huren, houdt bijvoorbeeld meer geld over. En als je een huis nalaat, profiteren je kinderen.”

Dat geldt vooral voor wie al vastgoed bezit, vervolgt Elsinga. Wie nu een huis koopt, neemt een risico. Want zal de waarde daarvan inderdaad nog stijgen? “Misschien zitten we nu al op de top.”

Welk beleid is in deze omstandigheden verstandig?

Bouwen, zegt Elsinga. “Hoewel ik niet weet of er precies die één miljoen nieuwe woningen moeten komen waarover iedereen het nu heeft. Gemiddeld heeft elke Nederlander 65 vierkante meter woonruimte, dat is zeker niet weinig. Het gaat dus ook om het verdelen van het huidige woningaanbod.”

Wat niét helpt, zegt Korevaar, is starters tegemoet komen, bijvoorbeeld met het afschaffen van de overdrachtsbelasting, om te zorgen dat zij meer kunnen betalen voor een huis. “Dat leidt alleen maar tot nog hogere prijzen.”

De Nederlandsche Bank pleit al jaren voor het (verder) afschaffen van de hypotheekrenteaftrek. Ook het pleidooi om de waarde van een eigen woning voortaan te belasten als vermogen – net als spaargeld – is niet nieuw. Die laatste ingreep kan helpen de kloof tussen huizenbezitters en huurders te dichten. “De fiscale begunstiging van huizenbezit mag wel wat minder”, zegt Sleijpen onderkoeld.

Is dat geen kansloos pleidooi? In Nederland is 57 procent van de woningen een koophuis; welke politieke partij durft het aan om iets voor te stellen wat electoraal overduidelijk erg veel weerstand zal opleveren? “Ik begrijp de scepsis. Maar die tweedeling tussen huurders en kopers heeft allerlei effecten die economisch gezien ongunstig uitpakken. Het is onze taak om daarop te wijzen.”

Lees ook:

Huizenkopers gaan tot het uiterste. En dat is riskant

Neem niet te veel risico, luidt het advies aan huizenkopers. Maar die vrezen achter het net te vissen als ze niet tot het uiterste gaan.

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden