Woningbouw
Dit zijn de plannen van minister De Jonge voor de woningmarkt: vooral heel veel betaalbaar bouwen
Nederland bouwt te veel dure woningen, stelt minister Hugo de Jonge. Hij wil de koers verleggen: meer betaalbare nieuwbouw.
Twee derde van alle woningen die tot 2030 nieuw gebouwd worden, moeten vallen in de categorie ‘betaalbaar’. Dat schrijft minister Hugo de Jonge (volkshuisvesting) in plannen die hij naar de Tweede Kamer heeft gestuurd. “Een plek om te wonen is een grondrecht”, zegt hij, “maar voor te veel mensen is het een nauwelijks bereikbaar voorrecht geworden”.
Net als het vorige kabinet mikt De Jonge op 900.000 nieuwe woningen tot 2030. Dat betekent dat het aantal nieuwbouwwoningen per jaar omhoog moet naar 100.000 – tegen 77.000 in 2021.
Maar er moet niet alleen méér gebouwd worden om de wooncrisis op te lossen, stelt De Jonge, er moet ook anders gebouwd worden. Want vooral de vraag naar betaalbare woningen is groot. Maar van de huidige nieuwbouw valt slechts 43 procent in die categorie.
Dat moet anders, vindt De Jonge. Van de 900.000 nieuw te bouwen woningen moeten er 600.000 betaalbaar worden. Daarmee doelt de minister op koopwoningen tot 355.000 euro, sociale huurwoningen (met een huur tot zo’n 760 euro) en huurwoningen in de vrije sector met een prijs tot 1000 euro.
Een deel van die nieuwbouw moet van woningcorporaties komen. Die krijgen daar ook meer armslag voor, omdat de verhuurderheffing wordt afgeschaft, een belasting die hen sinds 2013 ongeveer 12 miljard euro heeft gekost. Van de coöperaties verwacht De Jonge tot 2030 300.000 nieuwe woningen, terwijl ze er nu per jaar slechts 15.000 bouwen.
Lucratief verdienmodel
Er is regie van het Rijk nodig, stelt De Jonge. Hij wil afspraken maken met provincies, en die moeten die weer doorvertalen naar gemeentes, om te zorgen dat elk haar fair share op zich neemt. Ook als het gaat om woningen voor kwetsbare groepen, die vaak extra zorg met zich meebrengen.
En De Jonge heeft haast. Het grootste struikelblok voor het opvoeren van de nieuwbouw is niet de beschikbaarheid van locaties. Provincies hebben plannen genoeg klaar liggen die meteen kunnen worden uitgevoerd, stelt de minister. Dat moet dus ook gebeuren, en in de tussentijd kunnen provincies aan het werk om plannen op ingewikkelder locaties van de grond te krijgen. Ook de bouw van 15.000 flexwoningen per jaar moet bijdragen aan het vereiste tempo.
“Maar bouwen is niet het enige antwoord, zeker niet op de korte termijn”, schrijft De Jonge. De starter ‘die weg wil bij zijn ouders op zolder’ of ‘de verpleegkundige die dichter bij het ziekenhuis wil wonen’ wil hij helpen met financiële maatregelen. Nu wordt hen vaak de loef afgestoken door beleggers: die overbieden hen op de koopmarkt en kunnen voor hun huizen vervolgens hoge huren vragen. Volgens De Jonge ‘een lucratief verdienmodel met een beperkt risico’.
De Jonge heeft haast
Het vorige kabinet heeft al de zogeheten opkoopbescherming ingevoerd: om beleggers te weren, mogen gemeenten huizenkopers verplichten de eerste vier jaar zelf in hun aankoop te gaan wonen.
Zoals al aangekondigd in het coalitieakkoord voegt het nieuwe kabinet daar een paar maatregelen aan toe. De overdrachtsbelasting voor beleggers gaat omhoog van 8 naar 9 procent en de inkomsten uit huren worden zwaarder belast. Zo wil het kabinet de woningmarkt minder aantrekkelijk maken voor ‘beleggers die in korte tijd een buitensporig rendement willen maken’, zoals De Jonge het uitdrukt.
Verdienmodel onder druk
Twee derde van de nieuwbouw ‘betaalbaar’? Een goed streven, maar het wordt spannend, zegt Leontien de Waal, die zich bij ABN Amro bezighoudt met de bouw. Het is simpel: aan dure huizen valt meer te verdienen dan aan goedkope. “Dus De Jonges ambitie zet rechtstreeks het verdienmodel van bouwers, beleggers en projectontwikkelaars onder druk.”
Ook de grondprijs speelt mee. Veel projectontwikkelaars hebben grond aangekocht in de veronderstelling dat ze daar met de bouw van – deels – dure huizen een bepaald bedrag mee kunnen verdienen. Omdat de grondprijs afhankelijk is van de waarde van wat erop gebouwd wordt, moeten ze die grond dus afwaarderen als er veel meer goedkope huizen gebouwd gaan worden. “Zijn die ontwikkelaars dan nog wel bereid te bouwen? Uiteindelijk is niemand tegen betaalbare nieuwbouw. Maar je zou de mix per project moeten kunnen variëren.”
Sowieso wordt de kostenkant nijpend. Bouwmaterialen en grondstoffen stijgen hard in prijs, en ook de gestegen energieprijzen werken door in de bouw. “De bouwkosten van een woning nemen dus toe”, zegt De Waal, “en daar kan je weinig aan doen.”
En dan is er nog de arbeidsmarkt: in bijna geen enkele sector zijn de personeelstekorten zo groot als in de bouw. “Zoals ik al zei: het wordt spannend.”
Lees ook:
Plannenmakers doen er een schep bovenop: er moeten nog eens 140.000 nieuwe woningen bij
Plannen genoeg voor nieuwbouwwoningen, schrijft minister Ollongren. Maar ze weet: niet elk plan wordt uitgevoerd.
