Prijsdalingen
De woningmarkt lijkt afgekoeld, maar verder dalen zullen de prijzen niet
De huizenprijzen lagen in het eerste kwartaal ruim 8 procent lager dan vorig jaar. Toch lijkt van een definitieve afkoeling van de huizenmarkt geen sprake, zeggen woningmarktkenners.
Zo gek als twee jaar geleden is het niet meer op de Haagse woningmarkt, zegt eigenaar Nard van Loon van B&F Makelaar, gevestigd in de Hofstad. In plaats van 35 à 45 bezichtigingen per huis heeft hij er nu zo’n twintig. Bij een woning die niet lekker in de markt ligt zelfs tien of vijf. Overbieden is niet langer de norm. En bij de altijd zo populaire jarendertigwoningen met enkel glas en kierende deuren zeggen kijkers ‘oei’ in plaats van ‘wat authentiek’.
Maar sinds een week of zes, misschien zelfs acht, valt Van Loon iets op. Zijn agenda slibt iets meer dicht met bezichtigingen. Een kluswoning in een populaire stadswijk lieten kopers de afgelopen maanden liever aan zich voorbijgaan. Maar onlangs kwamen er toch twintig gegadigden op zo’n huis af. En een huis met een tuin, dakterras of goed energielabel kan zomaar binnen een week verkocht zijn. Soms gaan daar onderhandelingen aan vooraf, maar een enkele keer gaat de verkoop toch op inschrijving. Of er wordt zelfs overboden.
De aanhoudende prijsdalingen wekken al een paar maanden de indruk dat het echt gedaan is met de exorbitante prijzen van koopwoningen. In een van haar laatste persberichten kopte makelaarsvereniging NVM nog dat kopers, na een prijsdaling van acht procent, nu eindelijk meer lucht krijgen. Toch spreken woningmarktanalisten voorzichtig de verwachting uit dat de huizenprijzen volgend jaar óf in 2025 weer gaan stijgen. Die prognose is wel afhankelijk van de hypotheekrente, benadrukken ze.
Beetje lucht
De prijsdalingen brachten inderdaad wat lucht, blijkt ook uit recente cijfers van het Kadaster. Vooral aan starters. Die worden nu minder vaak worden afgetroefd door beleggers met diepe zakken die sinds dit jaar zwaarder worden belast. En ook doorstromers met een gigantische overwaarde maken pas op de plaats nu huizen langer te koop staan. Maar met stijgende lonen, een stagnerende nieuwbouwproductie en dus aanhoudende schaarste aan woningen is het aannemelijk dat afgehaakte kopers binnenkort toch weer hun slag willen slaan. Met als gevolg dat de huizenprijzen weer voorzichtig omhoog kruipen.
Econoom Nic Vrieselaar van de Rabobank ziet de huidige prijsdalingen dan ook niet als voorbode van een enorme kentering op de woningmarkt. Hij vreest zelfs dat “we op termijn weer op de oude voet doorgaan”. Juist omdat het aantal afgegeven bouwvergunningen met 30 procent is teruggelopen en de nieuwbouwproductie dus nog verder zal dalen.
Anders dan financiële crisis in 2008
Het valt Martin Hagedoorn van De Hypotheekshop op dat mensen bij prijsdalingen meteen terugdenken aan de crisis van 2008. “Iedereen schiet in de verwachting dat er 25 procent van de prijzen afgaat. Maar de situatie is compleet anders dan toen.”
Want anders dan bij aanvang van de financiële crisis schiet het werkloosheidspercentage niet steil omhoog, maar schommelt dat zo rond de 3,5. Er staan weliswaar bijna twee keer zoveel huizen te koop als twee jaar geleden (ruim 31.000 stuks). Maar door de strengere hypotheekregels is de kans dat die onder water komen te staan een stuk kleiner dan vijftien jaar terug.
Daarbij, op het dieptepunt van de crisis in 2013 stonden er zo’n 217.000 woningen in de verkoop. Vergeleken daarmee is het huidige aanbod nog vrij beperkt. Dat mensen nog altijd een vaste baan hebben en ze de economie niet volledig zien instorten, maakt dat het vertrouwen om een huis te kopen mondjesmaat weer terugkomt, verwacht Hagedoorn.
Tekenen aan de wand
Tegelijkertijd willen die tekenen aan de wand nog niet zeggen dat huizenprijzen binnenkort weer omhoogschieten. Stijgt de inflatie (en die lijkt moeilijk te voorspellen), dan kan het zomaar zo zijn dat ook de hypotheekrente weer gaat stijgen en de prijzen harder dalen. Met als gevolg dat het consumentenvertrouwen wederom slinkt.
Bij bezichtigingen van de Haagse makelaar Van Loon tonen kopers zich in ieder geval zelfverzekerder sinds de prijsdalingen. Waar twee jaar terug haast alles werd verkocht, krijgt Van Loon nu weleens te horen: “Als het niet perfect is, zoek ik nu toch even verder”. De vraag is hoelang ze zich dat zelfvertrouwen kunnen blijven veroorloven.
Lees ook:
Leuk voor starters, die korting op een koophuis, maar ‘de woningmarkt is er niet bij gebaat’
Het kabinet wil mensen die voor het eerst een huis kopen een “duwtje in de rug” geven. Economen waarschuwen voor de gevolgen: stijgende woningprijzen over de hele linie.
