De Jonge grijpt in om huurexplosie te voorkomen, en daar zitten vastgoedbeleggers niet op te wachten

Het heetste hangijzer blijft nog onaangeroerd, maar eigenaren van huurwoningen zijn alvast boos over een tijdelijke maatregel van minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting). Die geldt voor twee jaar en is bedoeld om te voorkomen dat de huren gaan meestijgen met de explosieve inflatie. Die maatregel kost verhuurders geld.

De Jonges wetsvoorstel ligt nu ter inzage. Het bouwt voort op regels die sinds vorig jaar van kracht zijn en bepalen dat de huren in de vrije sector (alle woningen met meer dan 760 euro huur) per jaar hoogstens met het percentage van de inflatie plus 1 procent mogen stijgen. Die regels, ingevoerd op initiatief van PvdA-Kamerlid Henk Nijboer, moesten een rem zetten op de huurverhogingen in de vrije sector.

Maar nu de inflatie steeds hoger piekt, werkt die rem nauwelijks. In 2021 (2,3 procent) en ook dit jaar (3,3 procent) is de huurverhoging dankzij de wet-Nijboer beperkt, maar alleen al op grond van de inflatie in de eerste maanden van 2022 zal die verhoging minstens verdubbelen. “Als er niet wordt ingegrepen, dreigt een ramp”, waarschuwde de Woonbond vorige maand.

De Jonge is het daarmee eens. Hij wil de huur voortaan ‘bij ministeriële regeling’ vaststellen. Hoe precies, dat laat hij in het midden. Duidelijk is wel dat zijn nieuwe regels alleen in 2023 en 2024 gaan gelden – ook de Nijboer-wet loopt dan af.

Verhuurders haken af

Op zich begrijpelijk, zegt voorzitter Jack de Vries van Vastgoed Belang, de vereniging van particuliere verhuurders, over De Jonges streven om mensen boven op hun afnemende koopkracht niet ook nog op te zadelen met hogere huren. “Maar zorg dan dat je de inkomensgroepen die dat nodig hebben tegemoetkomt. Je legt supermarkten toch ook geen maximumprijzen op?”

Vastgoed Belang waarschuwt voor de gevolgen: als het rendement van huurwoningen afneemt, haken verhuurders af. “Ook voor hen nemen de kosten toe”, zegt De Vries. “Dan wordt het lucratiever om hun huizen te verkopen. En dan verdwijnen er dus huurwoningen naar de koopmarkt, terwijl die huursector onmisbaar is.”

Flauwekul, vindt de Woonbond. “Een derde van de huurmarkt is nu in handen van commerciële verhuurders, vooral omdat het erg lucratief is om woningen op te kopen voor de verhuur”, zegt woordvoerder Marcel Trip. “Extra woningen heeft dat niet opgeleverd. En niemand is goedkoper gaan wonen.”

Bij elke nieuwe huurder exorbitante huren

En dan moet het grootste twistpunt nog ter tafel komen: nieuwe regels voor de aanvangshuren, de huren die aan nieuwe bewoners gevraagd mogen worden. “De jaarlijkse huurverhogingen reguleren is een eerste stap", zegt Trip. “Maar als eigenaren bij elke nieuwe huurder exorbitante huren blijven vragen, schiet het niet echt op.”

Dat kan nu wel, althans in de vrije sector. In de gereguleerde huursector wordt de maximale huurprijs bepaald aan de hand van het zogeheten woningwaarderingsstelsel. Daarin krijgt een woning punten voor onder meer de oppervlakte en de WOZ-waarde: hoe meer punten, hoe hoger de huur. Maar boven de 760 euro (of: 142 punten) geldt dat systeem niet en mogen verhuurders vragen wat ze willen en dat leidt tot soms torenhoge huren.

Het kabinet wil daar paal en perk aan stellen, althans voor woningen met middeldure huren (tot 1000 euro). Dat moet zorgen “dat wonen voor middeninkomens betaalbaar wordt”, belooft het coalitieakkoord, “én dat het rendabel blijft voor beleggers om in deze woningen te investeren.”

Nog dit voorjaar komt De Jonge met een plan. Beleggers zien de bui al hangen. Als investeren in wonen minder oplevert, waarschuwden zij al, dan wijken grote beleggers uit naar het buitenland. Dat zou ten koste gaan van de nieuwbouw in Nederland.

Lees ook:

Huurwoningen in vrije sector zijn duurder geworden, en lastiger te vinden

Ook in de vrije huursector is de wooncrisis merkbaar, met sterk afnemend aanbod en stijgende huren.