Wooncrisis

De huren worden lager, toch zijn huurders en verhuurders niet tevreden

Een gebouw met huurwoningen en de sociale en de vrije sector aan de Zuidas in Amsterdam. Vooral in de grote steden zijn de huren sterk gestegen sinds de WOZ-waarde meeweegt in huurprijs. Beeld Hollandse Hoogte
Een gebouw met huurwoningen en de sociale en de vrije sector aan de Zuidas in Amsterdam. Vooral in de grote steden zijn de huren sterk gestegen sinds de WOZ-waarde meeweegt in huurprijs.Beeld Hollandse Hoogte

Per 1 januari worden de huurprijzen enigszins getemperd. Lang niet genoeg, zeggen huurders. Maar huisbazen dreigen het kabinet met een miljardenclaim.

Hanne Obbink

De grote steden waren er van meet af aan tegen. Toenmalig minister van wonen Stef Blok wilde dat de huurprijzen zouden meebewegen met de vrije markt. Daarom voerde hij in 2015 nieuwe regels in. Wethouders in onder meer Amsterdam en Utrecht zagen het al aankomen: in populaire buurten, waar de prijzen van koophuizen snel stijgen, zullen dan ook de huren hard omhoog gaan.

Dat is inderdaad gebeurd. Zo hard zelfs dat minister Kajsa Ollongren de maatregel van haar voorganger nu gedeeltelijk terugdraait. De Tweede Kamer sprak er vorige week over, dinsdag wordt er nog gestemd over een paar moties – maar die zullen waarschijnlijk niet tot een andere koers leiden.

Puntenstelsel

Het draaide in Bloks aanpak om het puntenstelsel waarmee in de sociale huursector de maximale huur wordt vastgesteld: hoe meer punten, hoe hoger de huur. Blok liet bij het bepalen van dat puntenaantal voortaan ook de WOZ-waarde meetellen (de geschatte marktwaarde waarover belasting wordt betaald). Op de verhitte woningmarkt stegen die WOZ-waardes explosief, dus de huren stegen mee.

Prima, redeneerde Blok, want is het niet vreemd dat iemand die een huis huurt in een heel gewilde buurt evenveel betaalt als iemand die in een net zo goed huis woont in een veel mindere buurt?

Extreme uitschieters

Het was de bedoeling dat die WOZ-punten gemiddeld goed zouden zijn voor een kwart van het totale puntenaantal van een huis, en daar is het inderdaad ongeveer op uitgekomen. Maar een evaluatie liet ook zien dat er precies gebeurd is waar de grote steden voor waarschuwden. Veel huurhuizen kwamen uit op een puntenaantal boven de 142. Daar ligt de grens van de sociale huur, dus die huizen kwamen automatisch terecht in de vrije sector. En daar bepaalt de vrije markt de huurprijs.

Ollongren zag het gebeuren: de huren vlogen omhoog, waardoor veel woningen ‘voor grote groepen buiten bereik komen te liggen’, zoals ze aan de Kamer schreef. Aan deze ‘extreme uitschieters’ wil ze nu een eind maken. Dat doet ze door te bepalen dat de WOZ-waarde weliswaar nog meeweegt in het puntenstelsel, maar hoogstens voor een derde.

De inmiddels demissionaire minister liet ook uitzoeken wat er dan gebeurt. Landelijk daalt de huur dan met 10 tot 20 euro per maand, in Amsterdam, Utrecht en Den Haag iets meer. Bovendien vallen 15.000 woningen straks niet meer in de vrije, maar in de sociale sector. Huisbazen mogen daarvoor dus niet langer vragen wat ze willen, maar moeten zich houden aan het puntenstelsel, met maximaal 752 euro als huurprijs.

Geen huurverlaging voor 42.000 huishoudens

Goed plan, maar niet goed genoeg, vindt de Woonbond, de belangenbehartiger van huurders. “De invloed van de WOZ-waarde moet veel verder worden teruggedrongen”, zegt een woordvoerder. “Anders blijft het effect beperkt tot een paar grote steden, terwijl ook elders de huren enorm gestegen zijn.”

Er zit nóg een vreemde bepaling in Ollongrens nieuwe aanpak, stelt de Woonbond. Huurders die als gevolg van het zwaar meewegen van de WOZ-waarde meer huur zijn gaan betalen, maar nog wel onder de 142-puntengrens bleven, krijgen op grond van de nieuwe regels géén huurverlaging. “Dat treft 42.000 huishoudens.”

Maar ook deze gematigde aanpak kost huiseigenaren geld. Dat treft bijvoorbeeld een aantal woningcorporaties – maar desondanks is hun vereniging, Aedes, niet tegen Ollongrens plan. Dat beschermt huurders immers tegen ‘te hoge huurprijzen als gevolg van schaarste in de markt’, schreef Aedes vorige week aan de Kamer.

Waardeverlies voor de eigenaar

Furieus daarentegen zijn veel particuliere huiseigenaren. Ja, de huren zijn met name in Amsterdam fors gestegen, erkende Vastgoed Belang, de vereniging van particuliere beleggers, vorig jaar al. “Maar dat zijn geen excessen, dat is de marktsituatie waaruit de consumentenvoorkeur duidelijk blijkt.”

Vastgoed Belang voorziet een ‘enorm waardeverlies voor de eigenaar’. Die heeft z’n huizen gekocht met bepaalde verwachtingen over de huur die hij kon vragen en ziet straks dat de huurinkomsten ‘een vrije val maken’ én dat de waarde van zijn panden ‘sterk vermindert’. Dan kon het weleens heel aantrekkelijk worden om zo’n huurhuis niet aan te houden, maar voor een fijne prijs te verkopen – en daar is geen enkele huurder mee geholpen.

Nog verder gaat de stichting Fair Huur voor Verhuurders, een club die zich al jaren verzet tegen alles wat riekt naar overheidsinmenging op de woningmarkt. Die liet vorig jaar een advocatenkantoor alvast een concept-dagvaarding bezorgen bij minister Ollongren. Haar maatregel is een aantasting van het eigendomsrecht, vinden zij, en als ze ermee doorgaat, kan ze een claim van tien miljard euro verwachten.

Ollongren haalde er tijdens het Kamerdebat vorige week haar schouders over op. De VVD – die haar plan wel steunt, maar zonder enthousiasme – heeft eerder al gezorgd voor uitstel, maar nu wil de minister doorzetten. De Raad van State buigt zich nog over de maatregel, zei zij, en die besteedt vast ook aandacht aan het eigendomsrecht, dus dat komt wel goed. Vooralsnog gaat Ollongren ervan uit dat de nieuwe regels op 1 januari van kracht kunnen worden.

Lees ook:

Huren mogelijk aan banden – zolang dat beleggers niet in de wielen rijdt

De huren in de vrije sector zijn voor mensen met een middeninkomen vaak niet te betalen, en dat moet veranderen, vindt minister Ollongren. Ze wil onderzoeken hoe het anders kan.

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2022 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden