Te koop: sociale huurwoning. Is dat niet asociaal?

Heel lang woonde er een oudere vrouw, weten de overburen te vertellen. De laatste tijd leed ze aan dementie, nu is ze verhuisd. Haar oude huis, een benedenwoning in de Amsterdamse buurt Bos en Lommer, staat leeg.

Het wás een sociale huurwoning, maar nu niet meer. Want de eigenaar, woningcorporatie Lieven de Key, heeft het huis in de verkoop gezet. Vraagprijs 375.000 euro. Drie kamers, 62 vierkante meter, bouwjaar 1938. Er moet, zo valt te zien op de foto’s op Funda, nog wel iets aan gebeuren.

De overburen, drie oudere dames die hier ook al lang wonen, zijn de straat op gekomen vanwege de herrie van per megafoon versterkt protest. Niet Te Koop heet de actiegroep die op de leegstaande benedenwoning is afgekomen, en dat is precies waar het om draait. ‘Sociale huurwoning. Niet te koop’, heeft een van de actievoerders met stoepkrijt op de gevel geschreven, de ramen worden beplakt met affiches met dezelfde boodschap.

Een tiental is het, en ze begroeten elkaar als oude bekenden. Geen wonder, want voor zulke acties stappen ze elke zaterdag op de fiets, soms met hun vijven, soms met dertig, steeds bij een huurwoning die door een corporatie te koop is gezet. Dit is de honderddertigste keer. “Je bent te laat, Jan”, grapt een van de tien als de laatste van het groepje komt aanfietsen. “Deze woning ís al verkocht.”

Zo ver is het nog niet, maar actievoerder Boudewijn Rückert weet wat er met deze woning gebeurt. “Die werd tot nu toe waarschijnlijk verhuurd voor vier- of vijfhonderd euro”, zegt hij. “Over een paar jaar, als deze woning doorverkocht is, kan de eigenaar er zomaar 1600 euro voor vragen.”

“Alweer een sociale huurwoning verdwenen die uitstekend geschikt is voor ouderen”, toetert Jan Leegwater even later per megafoon de straat in. “Dit moet stoppen.” De drie buurvrouwen van de overkant begrijpen die boodschap. Het is op zich niet asociaal als iemand zo’n woning koopt, vinden ze, maar het is wel asociaal dat er niets meer overblijft ‘voor de gewone man’.

‘Gevoelig onderwerp, belangrijk instrument’

Waarom verkopen corporaties sociale huurwoningen? Ze zijn bedoeld voor huishoudens met een inkomen tot 44.000 euro, ze hebben een huur tot 808 euro en er is een nijpend tekort aan. In heel Nederland zijn de wachtlijsten ervoor ontmoedigend lang, in Amsterdam bijvoorbeeld dertien jaar. Toch worden er per kwartaal zo’n 10.000 van deze woningen in de verkoop gezet, na een piek van zelfs 30.000 in de loop van 2015.

Inderdaad, die verkoop is een ‘gevoelig onderwerp’, schrijft de vereniging van corporaties Aedes in een nieuwe leidraad voor verkoopbeleid, maar het ‘is en blijft een belangrijk instrument’. Verkoop kan helpen gemengde wijken tot stand te brengen. Want als huurders die wat meer te besteden hebben hun woning kopen, blijven ze in de buurt wonen. Verkoop kan ook nieuwe, rijkere bewoners naar een buurt trekken. Daarnaast kan eigenwoningbezit een stap zijn in iemands ‘wooncarrière’, en als corporaties helpen met een betaalbaar aanbod komt er doorstroming op gang.

En ja, ook geld is belangrijk. Corporaties hebben honderden miljoenen nodig voor nieuwbouw en voor het verduurzamen van woningen. Dat kunnen ze ten dele betalen uit huuropbrengsten en door geld te lenen. Maar vaak is ook de verkoop noodzakelijk als inkomstenbron. Met de opbrengst van één woning in een populaire wijk, zeggen sommige corporaties, kunnen we twee nieuwe woningen elders bouwen.

Engelse toestanden

Ook het kabinet is ervoor. Corporatiehuurders moeten een kans krijgen om hun woning te kopen, zo bepaalde het coalitieakkoord eind 2021.

Critici waarschuwden meteen, vooral met een verwijzing naar het Engeland van de jaren tachtig. Het kabinet van toenmalig premier Margaret Thatcher sprak van ‘een diepgeworteld verlangen naar eigenwoningbezit’ en vond dat ‘deze bezieling moet worden gekoesterd’. Daarom kregen huurders het recht op koop, met kortingen op de aankoopprijs tot 50 procent. Met succes, honderdduizenden huurders maakten er gebruik van.

Maar deze uitverkoop had een keerzijde. Vooral huurders met een beter inkomen gingen kopen, vaak de betere huizen in gewilde wijken. Wat er aan sociale huur overbleef, was minder goed, stond op mindere plekken en werd bewoond door de armste bevolkingslagen. Uiteindelijk is zo’n 40 procent van de woningen die via het recht-op-koop-beleid geprivatiseerd werden, opgekocht door particuliere beleggers en opnieuw in de verhuur gezet, maar voor veel hogere prijzen dan de sociale huur van vroeger.

Dreigt zoiets ook in Nederland? Dat valt waarschijnlijk mee, want minister Hugo de Jonge (volkshuisvesting) heeft het coalitieakkoord een gematigde uitwerking gegeven. Er ligt nu een wetsvoorstel dat corporaties verplicht om, áls zij een woning te koop zetten, die eerst tegen een redelijke prijs aan te bieden aan de zittende huurder of andere corporatiehuurders. “Ik wil corporaties wel stimuleren om meer van hun woningen te verkopen”, voegde De Jonge daar vorige maand in een brief aan de Tweede Kamer aan toe. Zijn nieuwe regels gelden trouwens alleen voor eengezinswoningen.

“De keus tussen wel of niet verkopen blijft aan de corporaties, zij worden er niet toe verplicht en huurders krijgen geen recht op koop”, stelt emeritus hoogleraar woningmarkt Johan Conijn vast. “Dat is een belangrijke beperking. Toch kunnen deze regels een stimulans zijn voor het omzetten van sociale huur in betaalbare koop. Onder meer door die verkoop zal het De Jonge niet lukken het percentage sociale huur omhoog te brengen, zoals hij zegt te willen. Maar Engelse toestanden, nee, dat niet.”

De meeste bewoners van sociale huurwoningen hebben sowieso het geld niet om een corporatiewoning te kopen, voegt Cody Hochstenbach, stadsgeograaf aan de Universiteit van Amsterdam, daaraan toe. “Al jaren is het beleid erop gericht om hogere inkomensgroepen weg te houden of te krijgen uit de sociale huur. Er wonen nu nog vooral mensen met een te laag inkomen voor de aankoop van een huis.”

De maatregel van De Jonge, hoe bescheiden misschien ook, past in de jarenlange trend van ‘residualisering’, vervolgt Hochstenbach: een sociale huursector die steeds verder krimpt en zich meer en meer moet richten op de minst bedeelden. De Jonges belofte dat hij die trend gaat keren, wordt dus niet bewaarheid.

Hochstenbach stoort zich ook aan de nadruk op het eigenwoningbezit, alsof dat het hoogst haalbare is voor ieder die een dak boven het hoofd wil. “Eigenwoningbezit stimuleren lijkt mij sowieso geen taak voor corporaties.”

Kloof tussen sociale huur en koop

Over dat laatste denkt de Gooise corporatie Dudok Wonen anders. Die heeft ‘sociale-koop’-regelingen die een koophuis ook binnen het bereik van mensen met een laag of middeninkomen brengen. “Deze woningen zijn voor ons net zo belangrijk, we zien ze als deel van onze sociale voorraad”, zegt manager huur en koop Susan Goes. “Wij vinden dat ook deze groep een woning moet kunnen kopen. De kloof tussen sociale huur en de reguliere koopmarkt is zo groot dat dat zonder deze regelingen niet lukt.”

De regelingen van Dudok Wonen gelden voor kopers met een inkomen tot 56.000 euro. Die kunnen ervoor kiezen alleen het huis te kopen en niet de grond; daarvoor betalen ze dan erfpacht aan de corporatie. Daarnaast bestaat er een regeling met uitgestelde betaling van maximaal de helft van de koopprijs. Bij doorverkoop of terugverkoop aan Dudok Wonen wordt het achterstallige bedrag verrekend.

Dudok Wonen hanteert toewijzingsregels: wie een sociale huurwoning achterlaat, heeft voorrang. Daardoor gaat een woning niet altijd naar de hoogste bieder, en dat kost de corporatie geld. “We zien dat niet als verlies”, zegt Patricia Spierenburg, als makelaar in dienst van de corporatie. “Het gaat ons om maatschappelijk rendement: zoveel mogelijk mensen betaalbaar huisvesten.”

De nieuwe regels van Hugo de Jonge zien Goes en Spierenburg als ondersteuning van het eigen beleid. “Dat is prettig”, zegt Goes, “want we hebben heel vaak moeten uitleggen waarom we het zo doen. Aan gemeenten bijvoorbeeld, die aanvankelijk niet blij waren met de verkoop van sociale huur.”

Hoogste prijs voor de wooncrisis

Zo'n discussie staat Amsterdam ook te wachten. Wethouder Zita Pels legde drie maanden geleden een plan op tafel waarin het uitgangspunt is: geen verkoop, tenzij. “Het was een van de meest gehoorde aanbevelingen van Amsterdammers die meedachten over het nieuwe beleid”, legt zij uit.

Maar de Amsterdamse corporaties, verenigd in de AFWC, zetten vorige week voornemens op papier waarin niets van die terughoudendheid is terug te vinden. Zij willen in vier jaar tijd 11.000 nieuwe sociale huurwoningen bouwen. Maar ze willen er ook bijna 3500 verkopen. Omdat er ook gesloopt wordt, leveren die 11.000 per saldo maar 3400 extra woningen op. Dan moet alles meezitten, waarschuwt de AFWC ook nog. “De inkomsten uit verkoop zijn hard nodig om dit voorstel waar te maken.”

Pels legt zich er niet bij neer. “Zo leg je de rekening voor de nieuwbouw neer bij de mensen die toch al de hoogste prijs voor de wooncrisis betalen, mensen met een laag inkomen die nauwelijks een huis kunnen vinden.”

Voor de benedenwoning in Bos en Lommer maakt de uitkomst van de discussie hierover niet uit: die wordt gewoon verkocht. Corporatie Lieven de Key richt zich tegenwoordig, zeker bij nieuwbouw, vooral op jongeren. “Die hebben de laagste slaagkans bij het zoeken naar een woning”, legt een woordvoerder uit.

Vooroorlogse woningen, daar heeft Lieven de Key er veel van, en het verduurzamen ervan kost veel geld. In Bos en Lommer mag de nieuwe eigenaar dat gaan doen.

Lees ook:

Geen geld, geen grond: gaan de grote bouwplannen wel door?

De nieuwbouwplannen waren groots, maar minister Hugo de Jonge gaat nu zelf opnieuw rekenen: zijn woningcorporaties wel in staat om de grote aantallen betaalbare huurhuizen te bouwen die hij van hen gevraagd heeft? Gebrek aan geld en aan grond spelen hen parten.