Plannen genoeg voor die 42.000 woningen – nu de uitvoering nog

De provincies zijn van groot belang voor de woningbouwplannen van minister Hugo de Jonge. In Overijssel zijn ze klaar met het papierwerk, al is het lang niet zeker wat ervan terecht zal komen. ‘Maar als je pas begint als je alles voor 100 procent hebt opgelost, gebeurt er niets.’

Pal naast het gebouw waarin woningcorporatie Domijn gehuisvest is, zijn ze alvast begonnen. Honderdvijftig jaar geleden verrees hier een textielfabriek, later had Polaroid er een fabriek. De fabrieksgebouwen staan nog overeind, maar nu kun je er hip eten in een food hall en waar ooit weefgetouwen stonden, is plek voor kunst, cultuur en sport. Én voor het kantoor van Domijn. Een hotspot, vinden de gebruikers, tegen het centrum van Enschede aan. Ze hebben het de Performance Factory genoemd.

Daarnaast wordt nu gebouwd. De fundamenten liggen er, daarbovenop laat Domijn een gebouw met 185 appartementen bouwen, alle in de categorie sociale huur. Net zo hip als de Performance Factory waarvan het deel uitmaakt. Want: met architectonische verwijzingen naar industrieel erfgoed. En: van hout. En: bestemd voor de young professionals die Enschede zo graag aan zich wil binden.

42.300 nieuwe woningen wil de provincie Overijssel laten bouwen tussen nu en 2030. Deze 185 zijn er zo ongeveer de eerste van. “Voordat de bouw kon beginnen, moest nog onderzocht worden of hier geen explosieven uit de Tweede Wereldoorlog liggen”, vertelt projectleider Dirk Roskam. “Maar die waren er niet.”

“Het is vooral nog papier, ja”, zegt Monique van Haaf, gedeputeerde in de provincie Overijssel, over alle woningbouwplannen. Maar haar tevreden glimlach is bij wijze van spreken zichtbaar via de telefoon – ze belt vanuit de auto, op weg naar Den Haag. Want samen met Drenthe was Overijssel de eerste provincie die haar plannen klaar had liggen; half december werd het ondertekend door alle gemeenten in de provincie én door minister Hugo de Jonge van volkshuisvesting. “Maar inderdaad", zegt Van Haaf, “nu begint pas het echte werk.”

Nieuwbouw als toevallige optelsom

De provincies zijn van cruciaal belang in de plannen van minister De Jonge om tot en met 2030 in heel Nederland 900.000 nieuwe woningen te laten bouwen. Te lang is nieuwbouw de min of meer toevallige optelsom geweest van wat her en der in Nederland bedacht is, vindt De Jonge. Alle plannen samen telden niet op tot wat er echt nodig was. Hij wil daarom dat de landelijke overheid de regie neemt, en daarvoor heeft hij de provincies nodig.

De eerste stap zette De Jonge vorig voorjaar, met landelijke streefcijfers. Van die 900.000 woningen die nodig zijn, moeten er 250.000 sociale huurwoningen zijn (met een huur tot 808 euro). 350.000 moeten ‘betaalbaar’ worden voor middeninkomens, dat wil zeggen: met een huur tot 1000 euro of een koopprijs tot 355.000 euro.

Stap twee kon vervolgens in oktober gezet worden: met elk van de twaalf provincies sloot de minister een ‘woondeal’ met beloftes over aantallen nieuwbouw plus een verdeling over de landelijk vastgestelde categorieën. Zuid-Holland beloofde er het meest, 235.460 nieuwe woningen, voor Drenthe is 13.631 genoeg. Al die twaalf woondeals samen telden op tot 917.193, kon De Jonge tevreden vaststellen.

Maar uiteindelijk moet het op gemeentelijk niveau gebeuren, en daarom moet elke provincie haar eigen woondeal vertalen naar afspraken met gemeenten, met opnieuw streefcijfers over wat voor soort woningen er gebouwd worden. Vervolgens moet het provinciebestuur ook zorgen dat de gemeenten doen wat ze beloofd hebben. In een wetsvoorstel dat De Jonge vorige maand openbaar maakte, geeft hij provincies extra bevoegdheden om in te grijpen als gemeenten hun taak verwaarlozen.

De taart wordt groot genoeg

In Overijssel ligt het papierwerk nu dus klaar. 42.300 nieuwe woningen heeft de provincie aan De Jonge beloofd. Die belofte is uitgewerkt in een regionale woondeal met de veertien gemeenten in Twente (14.100 woningen) en een tweede deal met de elf gemeenten in het westelijk deel van Overijssel (28.200 woningen).

Dat was niet eens erg ingewikkeld, vertelt gedeputeerde Van Haaf. In Overijssel treffen alle betrokkenen bij nieuwbouw – bouwbedrijven, projectontwikkelaars, woningcorporaties, makelaars – elkaar al jaren in een overlegcircuit dat de Woonkeuken genoemd wordt en waarin al woningbouwplannen werden opgesteld. “Tijdrovend, maar de moeite waard”, zegt Van Haaf erover. “Het gaat erom te begrijpen wat ieders belangen zijn.”

Dat is goed gelukt, vinden betrokkenen. “We moesten even aan elkaar wennen”, zegt Wilma van Ingen, directeur-bestuurder van woningcorporatie Domijn. “Maar ieder zat er met open vizier”, voegt makelaar Michel ten Hag eraan toe. Tegenstellingen over vragen als: bouwen in de stad of in het groen? en: vooral eengezinswoningen nodig of juist appartementen? konden eenvoudig overbrugd worden. “Het is steeds en-en”, zegt Ten Hag. “En als de taart groot genoeg wordt, krijgt ieder z’n deel.”

Ook de politiek keek mee bij al dit overleg. Meningsverschillen zijn er wel, blijkt ook uit de verkiezingsprogramma’s. Zo legt de VVD (nu vijf zetels in provinciale staten) de nadruk op bouwen voor middeninkomens, terwijl het CDA (negen zetels, nu nog de grootste) en anderen de sociale huur niet ongenoemd laten. De VVD is de enige die inzet op bouwen in het groen. GroenLinks (ook vijf zetels) krijgt na 15 maart ongetwijfeld steun van de BoerBurgerBeweging voor zijn standpunt dat nieuwbouw juist binnen bebouwd gebied gepland moet worden. ‘Vruchtbare landbouwgrond en het unieke cultuurlandschap op het platteland’ moeten behouden blijven, vindt BBB.

Deze verschillen van mening stonden consensus over een woonagenda niet in de weg. Die lag zelfs al klaar voordat De Jonge de provincies om een woondeal had gevraagd. “Onze eigen plannen konden bijna een-op-een vertaald worden in zo’n woondeal”, vertelt Van Haaf. “De Jonges wensen waren een soort reality check.”

Plannen moeten ‘opgehard’ worden

Al moet de echte reality check nog komen, weet Van Haaf. De twee regionale deals bevatten een lange lijst zogeheten sleutelprojecten, projecten die stevig gaan bijdragen aan de geplande nieuwbouwaantallen en waarvan de bouw al voor 2026 van start zou moeten gaan. De projecten op die lijst ogen heel concreet (Centrumschil Deventer: 1500 woningen, stationsgebied Steenwijk: 350 woningen, inbreiding Rabobank Losser: 10 woningen), maar zijn dat vaak allerminst.

Zeker in West-Overijssel zijn er te weinig ‘harde’ plannen, ruimtelijke-ordeningsjargon voor projecten die al zijn vastgelegd in een bestemmingsplan. ‘Zachte’ plannen zijn er genoeg, maar die moeten dus snel ‘opgehard’ worden. Ook harde plannen kunnen trouwens nog op obstakels stuiten die tot vertraging leiden. Zelfs als alle procedurele hobbels zijn genomen, staat niet vast of plannen daadwerkelijk snel kunnen worden uitgevoerd.

Hindernissen genoeg. “Stikstof, de stijgende kosten van bouwmaterialen, personeelskosten, een tekort aan ambtelijke capaciteit bij gemeenten”, somt Van Haaf op. Ze bewaart de meest serieuze voor het laatst: “Drinkwater. Dat dreigt echt een knelpunt te worden.”

Sociale huur als ‘ingroeimodel’

Er is nóg een kwestie die de komende jaren aandacht zal vragen in Overijssel: de bouw van genoeg sociale huurwoningen. De wensen van De Jonge zijn helder: daar moeten er 250.000 van bij komen, zodat van alle woningen in Nederland ook in 2030 ongeveer 30 procent sociale huur zal zijn. Aanvankelijk eiste de minister daarnaast dat elke afzonderlijke gemeente zorgt dat in 2030 30 procent van álle woningen sociale huur is. Die eis heeft hij afgezwakt: die slaat nu alleen op nieuwbouw. Gemeenten met weinig sociale huur moeten in hun nieuwbouwplannen 30 procent sociale huur opnemen.

Ook die afgezwakte eis lijkt de VVD landelijk gezien nog te veel. VVD-Kamerlid Peter de Groot ging vorige maand vol op het orgel om duidelijk te maken hoe ongewenst zijn partij die 30 procent vindt. “Een absurd idee”, twitterde hij. “Deze minister wil de achterstandswijken van de toekomst over heel Nederland uitrollen.”

Een paar dagen later bond De Groot in, bood hij zelfs excuses aan. Andere twitteraars hadden hem erop gewezen dat de inkomensgrens om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen voor een eenpersoonshuishouden op 44.000 euro per jaar ligt; alleen al daarom is de associatie van sociale huur met ‘achterstand’ volledig uit de lucht gegrepen. Maar De Groot hield vol: overal 30 procent sociale huur in nieuwbouw is geen goed idee.

Gedeputeerde Van Haaf, óók VVD, heeft in haar woondeals een andere lijn gekozen. Zij houdt zich aan de opdracht van het kabinet, van De Jonge: iedere gemeenten moet toewerken naar 30 procent.

Maar of elke Overijsselse gemeente ook echt haar aandeel op zich gaat nemen, staat nog lang niet vast. In slechts zeven gemeenten (vooral steden als Enschede, Hengelo en Zwolle) is al 30 procent of meer van alle woningen nu sociale huur. In alle achttien andere gemeenten – een enkele heeft nu slechts 11 procent sociale huur – zou dus minstens 30 procent van de nieuwbouw sociaal moeten zijn.

Is dat ook zo? Niet overal. De provincie heeft alvast de 86 sleutelprojecten onder de loep genomen, en die geven ‘een wisselend en nog niet volledig beeld’ van het aandeel sociale huur in de nieuwbouw. Dat streven naar 30 procent moet gezien worden als ‘ingroeimodel’, heet het in de beide regionale woondeals, en er is ‘lokaal maatwerk’ nodig. Maar niet alle gemeenten lijken van plan haast te maken met dat ingroeien. “Voor ons is die 30 procent geen harde eis”, zei wethouder Erik Wessels van Rijssen-Holten eind vorig jaar al tegen dagblad Tubantia.

Niet van de leg door een knelpunt

De Overijsselse woningcorporaties, die al die sociale huur moeten gaan bouwen, zijn enigszins op hun hoede. “Wij begrijpen de nuances die gemeenten maken”, schreven zij half december aan gedeputeerde Van Haaf, “maar we maken ons wel zorgen of met toepassing van lokaal maatwerk de doelstellingen gerealiseerd kunnen worden.” De corporaties vragen dan ook om een ‘regierol’ van provincie en Rijk: die moeten bewaken of gemeenten genoeg doen op dit gebied.

Laten we toch maar gewoon beginnen, zeggen Wilma van Ingen van Domijn (15.500 huizen in Enschede, Haaksbergen en Losser) en directeur-bestuurder Harro Eppinga van Welbions (16.000 woningen in Hengelo en Borne). “Als je pas begint als je van tevoren alles voor 100 procent denkt te hebben opgelost”, zegt Eppinga, “dan gebeurt er niets.”

Hun vertrouwen is mede ingegeven door al het overleg dat aan de woondeals vooraf is gegaan. De plannen van de Twentse gemeenten bleken uit te komen op zesduizend sociale huurwoningen, die van de corporaties ook. Niet elk plan van elke afzonderlijke gemeente komt overeen met wat de corporaties in gedachten hebben, maar dat hoeft ook nog niet, vindt Eppinga. “Stel dat we uitkomen op 5500 woningen. Dan gaan we niet nu al ruzie maken over die laatste vijfhonderd.”

“We zullen gaandeweg wel zien waar het botst”, vervolgt Van Ingen. “Doet zich een knelpunt voor, dan raken we niet van de leg, dan gaan we kijken hoe we het maximale kunnen doen.” Daarmee doelt ze ook op de samenwerking van corporaties onderling. Niet elke corporatie zal geld genoeg hebben voor alle nieuwbouwplannen, andere corporaties kunnen dan misschien inspringen. “Overall kunnen we het regelen.”

Kan de uitslag van de Statenverkiezingen nog roet in het eten gooien, met andere politieke verhoudingen en andere politieke voorkeuren? De twee corporatiebestuurders kunnen het zich niet voorstellen. “Nu we al zover zijn, zal de samenstelling van het provinciebestuur niet zo gek veel uitmaken”, verwacht Van Ingen.

Monique van Haaf denkt er hetzelfde over. Zij houdt het na acht jaar provinciebestuur voor gezien en komt na de verkiezingen niet meer terug. Er zullen de komende jaren nog genoeg beslissingen genomen moeten worden, voorziet zij. “Maar deze plannen staan”, zegt zij, “als een huis.”

Lees ook:

Zijn de woonplannen van minister De Jonge wel uit te voeren?

Een spervuur van woonplannen schoot minister Hugo de Jonge dit jaar de wereld in. In het nieuwe jaar komt het op uitvoeren aan, en nu rijst de vraag: kan dat?