Het aantal geschillen over huur zal alleen maar groeien

Lang niet alle huurders die er hun recht kunnen halen, weten de Huurcommissie te vinden. Toch maakt die commissie zich op voor veel meer werk.

Een ‘signaal’ is het, zegt voorzitter Asje van Dijk van de Huurcommissie. Deze landelijke commissie is er om uitspraken te doen in geschillen tussen verhuurders en huurders en daarom moet ze volstrekt onafhankelijk en onpartijdig zijn én zich afzijdig houden van de politiek. Adviezen geeft ze dan ook niet.

Maar de Huurcommissie beschikt uiteraard wel over een schat aan gegevens, alleen al uit de 12.000 zaken die ze in 2022 afgehandeld heeft. En ze is niet blind voor de actualiteit. Zoals voor het wetsvoorstel van minister Hugo de Jonge (volkshuisvesting) dat bedoeld is om exorbitante huren in de vrije sector aan banden te leggen via het zogeheten puntenstelsel. Nu nog bepaalt dat stelsel de huurprijzen tot 800 euro – daarboven zijn ze vrij. Straks ligt die grens pas bij 1100 euro.

Daarmee kan het aantal huurgeschillen fors oplopen. Want op het deel van de markt waar huren tussen de 800 en 1100 euro gevraagd worden, zijn woningcorporaties nauwelijks aanwezig. Kleine particuliere huiseigenaren des te meer. En juist die zorgen voor veel geschillen met huurders. Waarin de huiseigenaren van de Huurcommissie bijna altijd ongelijk krijgen.

“Vandaar dat signaal”, zegt Van Dijk. “We verwachten dat het aantal geschillen dat aan ons wordt voorgelegd zal stijgen van 12.000 naar minstens 17.000 per jaar.” Daar zoekt de Huurcommissie trouwens ook extra mensen voor: nu telt ze 160 medewerkers, daar moeten er zeker tachtig bij.

Wat ook opvalt: veel geschillen spelen in de steden, 19 procent ervan zelfs in Amsterdam. Hoe komt dat?

“Allereerst omdat de grote steden meer sociale huur hebben, en dat is ons werkveld. Maar het komt ook door de huurteams die daar worden ingezet. Die hebben vaak van gemeenten de opdracht gekregen om misstanden op te sporen, ze bellen bij wijze van spreken bij mensen aan. En helpen ook om zaken bij ons aan te kaarten.

“Pieken en dalen in de aantallen geschillen worden ook verklaard door wat mensen in hun portemonnee zien. Dat was in 2022 goed te zien. De inflatie en de hoge energiekosten zorgden ervoor dat mensen kritisch gingen kijken naar hun uitgaven. En zich dus eerder afvroegen: betaal ik niet te veel huur?”

Toch stapt maar een heel klein deel van de huurders die er baat bij kunnen hebben naar de Huurcommissie, stelde minister De Jonge onlangs nog vast.

“Ze weten ons steeds beter te vinden, ook voor informatie. Anderhalf jaar geleden zaten we met een achterstand van 10.000 geschillen die bij wijze van spreken nog in de brievenbus lagen. Die is weggewerkt, eind 2022 werd 90 procent van de geschillen binnen vier maanden afgehandeld.

“We hebben het afgelopen jaar ook hard gewerkt aan het toegankelijker en begrijpelijker maken van onze informatie, met een nieuwe website. We hebben een klantcontactcentrum opgezet, het aantal telefoontjes dat we krijgen is verdubbeld naar vier- à vijfhonderd per dag. Maar inderdaad, ik hoor ook dat huurders soms uit angst voor de reactie van hun huisbaas niet naar ons toe komen. Ze zijn bang dat die huisbaas denkt: ‘Voor jou tien anderen’.”

Per 1 juli wordt De Jonges wet Goed Verhuurderschap van kracht. Gaat die helpen?

“Dat denk ik wel. Tot nu toe ontbraken handhaving en toezicht op huurgebied, straks krijgen gemeenten die taak. Ze gaan een meldpunt instellen, ze kunnen eisen stellen aan verhuurders of een verhuurvergunning verplicht maken. Ook dat levert ons weer werk op, want als er een verklaring over de staat van een woning nodig is, kunnen ze die bij ons krijgen.”

En de wet Betaalbare Huur, die nog door het parlement moet worden aangenomen?

“Die wet verplicht verhuurders zich te houden aan de uitkomst van het puntenstelsel bij het bepalen van de maximale aanvangshuur. Nu mogen ze daar nog van afwijken. Bovendien moet elk huurcontract straks die puntentelling bevatten, zodat helder is hoe de huurprijs tot stand is gekomen. Of dat de Huurcommissie werk uit handen neemt? Nee, want er kunnen nog steeds geschillen ontstaan over die huurprijsberekening. Maar het valt te hopen dat deze maatregel wel zelfregulerend werkt.”

Over signalen gesproken: u vraagt ook aandacht voor hoe energielabels in de huurprijs doorwerken.

“Dat is inderdaad bedoeld als signaal. Voor een huis met een goed label mag de huur hoger zijn, voor de slechtste labels geldt straks een aftrek. Als proef hebben we na verzoeken van huurders over de juistheid ervan voor 127 woningen het label onderzocht. In 112 gevallen klopte dat niet.

“Dat kan een huurder veel geld kosten: het verschil in huur tussen een goed en een slecht label kan oplopen tot meer dan honderd euro per maand. Maar het is voor huurders ondoorzichtig hoe dat label is vastgesteld. En als wij het label, bij gerede twijfel van de huurder, correct hebben vastgesteld, kan een verhuurder bij een nieuwe huurder gewoon weer het oude label gaan hanteren.”

Geen advies, wel een signaal ...

“Dat energielabel zou aan de woning gekoppeld moeten worden, niet aan de huurder.”

Lees ook:

Particuliere verhuurders overtreden massaal de regels

De Huurcommissie krijgt erg veel klachten over particuliere huiseigenaren. Deze klagende huurders hebben bijna altijd gelijk.