Leegstand van woningen in een tijd van grote schaarste, dat zou uitgebannen moeten worden. Maar dat blijkt in de praktijk niet eenvoudig. Al was het maar omdat niemand weet welke woningen echt leeg staan.
Zo op het oog is er niets aan de hand met deze woning op de eerste etage, boven een winkel aan een levendige straat in de binnenstad van Amsterdam. De ramen zijn schoon en langs het half open gordijn is een kamerplant te zien, wijst toezichthouder Erik van de gemeente Amsterdam. “Het ziet er bewoond uit.”
Toch heeft de afdeling Toezicht Handhaving en Wonen van de gemeente een melding gekregen van een van de omwonenden: deze woning staat al heel lang leeg. Daarom zijn Erik en zijn collega Dennis komen kijken (om hun werk ongestoord te kunnen blijven doen, willen ze niet met hun echte of volledige naam in de krant).
Als de toezichthouders aanbellen, gebeurt er niets. Ook de buren doen niet open en de winkels op de begane grond zijn nog gesloten. Dan de melder maar eens bellen, die ergens aan de overkant woont. Vorige week heeft die een jonge vrouw in de woning gezien, vertelt hij. “Maar niet langer dan een dag of twee, 99 procent van de tijd staat de woning leeg.”
Iets vreemds
Hier is iets vreemds aan de hand, zeggen Dennis en Erik. Iemand die zo kortstondig in een woning aanwezig is, dat wijst erop dat deze etage gebruikt wordt als pied-à-terre, als tweede woning. Dat mag. Maar de eigenaar staat op dit adres ingeschreven, en dat kan niet bij een pied-à-terre. Later maar eens terugkomen, concluderen de twee, kijken of we dan wel iemand treffen.
De volgende woning dan, ergens op de begane grond in de Staatsliedenbuurt. Ook hierover trokken buren aan de bel bij de gemeente. Inderdaad, de woning staat leeg en er staat ook niemand op dit adres ingeschreven – dat laatste hadden de toezichthouders al gezien op de app die hen ondersteunt. Maar achter het raam hangt een bord ‘Verkocht’, dus binnenkort zal deze woning waarschijnlijk wel weer bewoond worden.
Of niet? Dennis en Erik loeren naar binnen door het raam en ook door de brievenbus. “Kijk”, zegt Erik en hij wijst naar de onderkant van de voordeur. “Tussen de deur en de sponning zit spinrag. Die is dus al een hele tijd niet opengegaan.” De bovenbuurvrouw weet meer. Ja, de woning was verkocht, maar die koop ging niet door en intussen staat de woning al zeker anderhalf jaar leeg. Hm. De toezichthouders kijken elkaar even aan en noteren deze nieuwe informatie in de app.
Leegstand valt al snel op
“Onverteerbaar”, zegt de Amsterdamse wethouder wonen Zita Pels (GroenLinks) over leegstand. “Zóveel mensen zoeken een huis of kennen iemand die iets zoekt. Als je dan naast of tegenover een huis woont dat je al heel lang leeg ziet staan...” Die ergernis van omwonenden helpt de gemeente bij het aanpakken van leegstand. “De stad is druk, leegstand valt al snel op. Heel goed dat mensen het melden, daar hebben we veel aan.”
Maar het werk van toezichthouders Dennis en Erik bewijst wat Pels ook ziet: “Leegstand is een heel taai verschijnsel.”
Dat begint al bij de cijfers. In heel Nederland stonden begin 2022 bijna 179.000 woningen leeg, meldde het Centraal Bureau voor de Statistiek half december, en een derde daarvan een jaar eerder ook al. En dat terwijl het tekort aan woningen in Nederland volgens de meest recente berekeningen in 2023 uitkomt op 325.000. Zorg dat al die lege woningen bewoond worden, is de gedachte die zich meteen opdringt, en je hebt al meer dan de helft van het woningtekort weggewerkt.
Maar zo eenvoudig is het niet. Want wat het CBS registreert, is administratieve leegstand. Dat aantal van 179.000 slaat dus op het aantal woningen waar niemand staat ingeschreven. Maar dat betekent niet dat er ook echt niemand woont.
Om nog wat preciezer zicht te krijgen op wat er met een woning gebeurt, kijkt het CBS ook of er energie verbruikt wordt. Een woning waar kennelijk het licht en de verwarming regelmatig aanstaan, en dat zijn er zo'n 34.000, staat niet leeg. Onderzoeksbureau ABF Research trekt er vervolgens ook het aantal woningen van af dat als tweede huis in gebruik is. Dat zijn er, schat ABF met de nodige slagen om de arm, zo’n 45.000. Van die 179.000 ‘lege’ woningen blijven er zo nog ongeveer 100.000 over.
‘Staar je niet blind op de cijfers’
Ook dat cijfer zegt lang niet alles, zegt Ronald Camstra van adviesbureau Companen. Hij schreef in opdracht van de Vereniging Nederlandse Gemeenten de notitie ‘Leegstand te lijf’, met een serie suggesties voor gemeentelijk beleid. “Staar je niet blind op de cijfers”, luidt zijn advies. “Al kan administratieve leegstand wel een signaal zijn voor andere misstanden. Als een pand administratief leeg staat en er wonen wel mensen, waarom hebben die zich dan niet ingeschreven? Misschien omdat ze uitgebuit worden of omdat verhuurders snel weer van hen af willen kunnen. Maar leegstand is het niet.”
In de overspannen woningmarkt van nu staat er weinig echt leeg, vervolgt Camstra, en veel leegstand is goed te verklaren. Bijvoorbeeld als een woning wacht op sloop of een ingrijpende renovatie. “Zo’n woning kan je tijdelijk verhuren, maar deels is leegstand dan toch onvermijdelijk.” Net zo onontkoombaar is dat een woning soms een tijd leegstaat tussen twee huurcontracten in, de zogeheten frictieleegstand.
‘Echte’ leegstand ziet Camstra het meest in het dure deel van de huurmarkt (met huren boven de 1500 euro per maand). “Bijvoorbeeld in steden als Amsterdam en Den Haag. Daar zijn veel vastgoedbeleggers ingestapt met de gedachte veel geld te kunnen verdienen met het duur verhuren van woningen. Dat heeft tot een varkenscylus geleid: te veel partijen zijn tegelijk die markt opgegaan, met als gevolg dat er overaanbod is ontstaan.”
Heel wat van die beleggers zijn nauwelijks bereid de huurprijs zo ver te laten zakken dat ze er weer huurders kunnen vinden, zegt Camstra. “Ze laten hun woningen soms liever leeg staan, in afwachting van betere tijden.” Zeker tijdens de coronapandemie, toen expats wegbleven uit Nederland, kostte dat hun geld. Maar of die ‘betere tijden’ aanbreken nu de pandemie voorbij is? Camstra betwijfelt het. “Er is nog steeds meer aanbod dan vraag naar heel dure huurwoningen.”
Leegstandsverordening als papieren tijger
Intussen maken de meeste gemeenten nauwelijks werk van het bestrijden van leegstand. Het is ingewikkeld werk, zien ze, met een onzekere opbrengst. Een ruime meerderheid heeft niet eens een leegstandsverordening. Zo’n verordening kan huiseigenaren verplichten om leegstand bij de gemeente te melden, om daarover te gaan overleggen en zelfs om de voordracht van een nieuwe huurder te aanvaarden. Camstra: “Maar veel gemeenten zien die verordening als een papieren tijger.”
Amsterdam heeft wél ervaring met die verordening, en inderdaad, die bleek in de praktijk ‘niet heel erg effectief’ te zijn, zegt wethouder Pels. Toch heeft die vruchten afgeworpen: de afgelopen tijd onderzocht de gemeente per jaar gemiddeld 1750 gevallen van langdurige leegstand en in 2021 wist ze 490 leegstaande woningen weer bewoond te krijgen. “Maar we hadden te weinig instrumenten om op te treden tegen eigenaren die woningen bewust leeg laten staan en niet willen meewerken.”
Daarom zijn de regels met ingang van 1 december flink aangescherpt. Een woning mag zes maanden leeg staan, daarna moet de eigenaar een melding doen. Wie dat niet doet, krijgt een boete van 9000 euro (twee keer zo hoog als voor 1 december) en wie zich wel meldt, moet binnen twee maanden (dat was drie) voor een bewoner zorgen. De gemeente kan zelfs de hoogte van de huur bepalen, om te voorkomen dat een woning zo duur wordt aangeboden dat die alsnog leeg blijft staan.
Maar het belangrijkste is waarschijnlijk dat eigenaren nu onder druk gezet kunnen worden met een last onder dwangsom, en dat tikt stevig aan. Het gaat om een experiment dat vijf jaar duurt, waarvoor Amsterdam toestemming kreeg van minister Hugo de Jonge van volkshuisvesting en waaraan ook andere gemeenten kunnen meedoen. “Er blijken nog steeds veel woningen langere tijd leeg te staan”, zegt Pels. “Nu hebben we echt iets in handen om dat aan te pakken.”
‘Hang eens echte gordijnen op’
Voor als het nodig is. De eigenaar van het pand in de Staatsliedenbuurt krijgt nu eerst een brief van de gemeente, met de opdracht binnen twee weken de leegstand te melden, op straffe van een boete. Binnen twee maanden zal hij dan uitgenodigd worden voor een gesprek met de gemeente; dat zal in de leegstaande woning plaatsvinden, zodat de gemeente meteen kan zien of er iets met de woning aan de hand is. Dan zal besproken worden hoe de woning snel weer bewoond te krijgen is. Als hij meewerkt, is daarmee de kous af.
Soms is niets van dit alles nodig, ook al lijkt een pand dan leeg te staan. Zoals in de Spaarndammerbuurt. Voor de ramen van een huis op de begane grond hangen al een paar jaar een soort lakens, hebben omwonenden gemeld. Bij wijze van gordijnen kennelijk, en altijd dicht. Woont hier iemand?
Dennis en Erik bellen aan, er is niemand thuis. Maar de bovenbuurvrouw wel, die buigt zich uit haar raam en vertelt dat ze bewoonster een paar dagen geleden nog heeft gezien in de tuin. “Ik zou haar een hint willen geven”, roept Dennis naar boven, met een lach. “Hang eens echte gordijnen op.” De buurvrouw lacht terug. “Die hint heb ik ook al eens gegeven, ja, een jaar geleden al.”
Verderop in Amsterdam Oud-West parkeren de twee toezichthouders hun auto voor een bovenwoning die volgens een van de buren al lang leeg staat. Net als ze willen aanbellen, verschijnt in de app, die al deze hele ochtend kuren had, de melding dat op dit adres een vrouw en twee kinderen staan ingeschreven, sinds twaalf dagen.
Even checken toch maar. De vrouw doet open, ze verwacht de internet-installateur. Inderdaad, ze woont hier nog maar net, vertelt ze. Haar naam en geboortedatum kloppen met die in de app, deze zaak kan worden afgesloten. “Mooi toch?”, zegt Erik. “Een huis dat weer bewoond wordt. Daar gaat het ons om.”
De echte en volledige namen van Dennis en Erik zijn bij de hoofdredactie bekend.
Lees ook:
Zijn de woonplannen van minister De Jonge wel uit te voeren?
Een spervuur van woonplannen schoot minister Hugo de Jonge dit jaar de wereld in. In het nieuwe jaar komt het op uitvoeren aan, en nu rijst de vraag: kan dat?
