Woningmarkt
Er bestaat geen 'wetenschappelijke' conclusie of er is wel een fraaie tabel of grafiek bij te vinden waardoor keiharde data de gevolgtrekking lijken te ondersteunen. Het aardige is dat in veel gevallen een totaal tegengestelde conclusie kan worden getrokken, eveneens voorzien van imponerend cijfermateriaal. Dit werkt ongeveer als volgt: 'Men neme een stelling; zoek de juiste data daarbij'. Een onderwerp dat zich bij uitstek leent voor deze werkwijze is de woningmarkt. Zo verschenen enkele maanden geleden berichten dat het duurdere segment van de woningmarkt in elkaar zou zijn gestort.
Op welke cijfers was deze conclusie gebaseerd? Slimme journalisten hadden (tot grote ergernis van de NVM, de Nederlandse Vereniging van Makelaars) de Funda site 'leeggetrokken'. Op Funda staat het actuele NVM-woningaanbod vermeld. Met die Funda-data kun je leuke dingen doen. Zo kun je dwarsverbanden leggen tussen tabellen, waaruit allerlei opmerkelijke gegevens naar voren kunnen komen. Met conclusies moet je echter voorzichtig zijn. Zo ontdekten bijvoorbeeld de onderzoekers dat op de Rotterdamse Kop van Zuid waar veel ict'ers wonen, opmerkelijk veel woningen te koop stonden: Kwam dit omdat het slecht in deze sector gaat? Konden de ict'ers hun tophypotheek niet langer betalen? Wie zal het zeggen? Ieder te koop staand huis heeft een eigen verkoopreden. Misschien zitten al die icters wel 's avonds met hun laptop op schoot waardoor de zaadproductie achteruitgaat, terwijl de kinderloosheid vervolgens leidt tot echtscheidingen en verkoop van de woning? De conclusie dat het duurdere segment zou zijn ingestort, werd onder meer getrokken naar aanleiding van de lange verkooptijden en het feit dat er in dit segment veel neerwaartse prijsbijstellingen zouden zijn. In het duurdere segment, dat slechts enkele percentages van de woningmarkt omvat, is het echter heel gewoon om de woning hoger geprijsd dan de reële prijs/kwaliteitverhouding in de markt te zetten. De druk om te verkopen is vaak nihil en men probeert het gewoon een tijdje. De transparantie van de huidige woningmarkt via internet heeft ervoor gezorgd dat niet-courante panden met een te hoge prijsstelling, steeds langer te koop staan. Wordt na dit 'tijdje' de woning niet verkocht en weer van de markt en dus 'uit Funda' genomen, en verschijnt deze misschien na enkele maanden weer voor een lagere prijs, dan kan nog niet worden geconcludeerd dat het duurdere segment is ingestort of dat makelaars de markt 'manipuleren'. Het terugnemen van de woning om deze vervolgens weer na enige tijd bij een andere of bij dezelfde makelaar terug te plaatsen, is een actie die vaker voorkomt. Niemand verkoopt graag een woning waar de 'smet' van een zeer lange looptijd op rust. Het is handig om bij alle gepubliceerde cijfers, maar zeker die van de woningmarkt, op te letten uit welke hoek die komen. Zijn ze afkomstig van de NVM-makelaars, die slechts een marktaandeel van zo'n 65 procent genereren? Zijn ze afkomstig van het Kadaster, dat weliswaar de hele markt beslaat, maar met de cijfers altijd enkele maanden achterloopt? Heeft de daling of stijging betrekking op het aanbod, het aantal verkochte woningen, de woningmarktratio of de looptijd? Over welke periode en regio spreken we? Blijf voorzichtig bij het interpreteren.
