Pal naast de nieuwe wijk staat een rij huisjes in een pastelkleurige mengelmoes van Anton Pieck-achtige stijlen. Dat moet het attractiepark voorstellen.

ReportageBouwlust

De Chinese huizenbubbel van Evergrande: ‘Alles in deze gebouwen is verkocht, maar er staat veel leeg’

Pal naast de nieuwe wijk staat een rij huisjes in een pastelkleurige mengelmoes van Anton Pieck-achtige stijlen. Dat moet het attractiepark voorstellen.Beeld Raul Ariano / Le Monde

De stad Jurong rekende op duizenden nieuwe bewoners en toeristen. Nu staat een modderig bouwterrein vol flats in aanbouw. Niemand wil ze hebben en gewerkt wordt er niet. Ook niet in het gigantische pretpark dat ernaast moest komen. ‘Als dat af is, dan komen de mensen wel.’

Eva Rammeloo

Op de 24ste verdieping hangen briefjes op de deur met de naam van de kopers. Ze kunnen er zo intrekken. Alleen even de kroonluchter uit het plastic halen en de stoffige voetstappen van de werklui van de tegels poetsen. Aan de muur hangt alvast een geel met blauw rivierlandschap, en aan het balkon op iedere verdieping een welkomstcadeautje van vastgoedontwikkelaar Evergrande: een traditionele rode geluksknoop.

Dit gebouw is af. Het appartement op de bovenste verdieping geeft uitzicht over een gebied waar Evergrande 56 flatgebouwen neerzet. Met sportvelden, winkels, restaurants én een tweetalige kleuter- en basisschool hoeven bewoners eigenlijk de wijk niet meer uit.

De rand van het gigantische bouwterrein heeft nette gazonnetjes en parkeerplaatsen. Hoe verder naar achteren, hoe schever het plaveisel, hoe kaler de gevels, hoe leger de betonnen geraamtes totdat helemaal achteraan alleen wat palen als rietstengels uit de modder omhoogsteken. Vogels hebben er een nest in gebouwd en hun gekwetter echoot tegen de tientallen stilstaande hijskranen. Een enkele, overgebleven arbeider stuukt de ingang van de parkeergarage. Hij wordt nog betaald, vertelt hij. Blijkbaar is dit een klusje dat af moet.

Op het nippertje loste vastgoedontwikkelaar Evergrande vrijdag een lening van 83,5 miljoen dollar af. Het is een doekje voor het bloeden want de kas is leeg. Er is geen geld meer om de wijk bij de stad Jurong, even ten oosten van Nanjing, af te bouwen.

1,2 miljoen yuan

De volledige schuld van meer dan 300 miljard dollar is nagenoeg niet af te lossen. Op de bijna achthonderd bouwplaatsen ligt sinds augustus het werk stil, 200.000 appartementen waren nog niet klaar. De Chinese vastgoedbubbel staat op barsten, want Evergrande is lang niet de enige ontwikkelaar die niet kan voldoen aan Pekings strengere eisen aan financiering van projecten. Die houden in dat projecten niet meer met leningen gefinancierd mogen worden zolang de schulden niet zijn afbetaald.

Een neerwaartse spiraal werd ingezet. Eind augustus staakte Evergrande alle bouwwerkzaamheden en de animo om een huis te kopen daalt, laat staan een huis dat maar half af is, zoals hier in Jurong. In 2017 werd een begin gemaakt met de ontwikkeling van deze 134 hectare, dit jaar moest het klaar zijn.

Het ziet er niet naar uit dat het huis van de 29-jarige Gan Jinxin binnenkort af is. Zojuist heeft hij zijn huis ingeschreven in de landelijke databank. “Anders is het niet van mij op het moment dat Evergrande omvalt.” Zo heeft hij via de overheid nog iets van een verzekering. Hij kocht het twee jaar geleden: 1,2 miljoen yuan (162.000 euro) voor 127 vierkante meter. Dat het nog niet af is, vindt hij geen ramp. Hij heeft geen haast, want hij weet eigenlijk niet zo goed wat hij met het huis gaat doen. “Mijn ouders kunnen er wonen, of ik kan er met mijn kind gaan wonen, als dat er ooit komt.”

Hij geeft zijn vrouw de autosleutel terwijl hij zelf nog even doorkletst. Zijn haren hebben rode highlights, en het zwart met gouden jasje is van een duur merk. Gan houdt van het goede leven. Vorig jaar nam hij ontslag om voor zichzelf te beginnen. “Ik houd ervan om te beleggen in luxe spullen, vooral in Moutai.” Net als de dure graanlikeur, kan een huis ook een goede belegging zijn. Toen hij klein was, kochten zijn ouders een huis voor hem in het centrum van Jurong, en de opbrengst van de verkoop stak hij in een huis in de nieuwe wijk. “Ik weet wel dat er op de huizenmarkt een enorme bubbel is, maar ik heb nog steeds het gevoel dat een investering relatief veilig is. Al verwachtte ik niet dat zo’n groot bedrijf zo snel in zo’n grote crisis zou komen.”

‘Er staat veel leeg’

In het managementkantoortje van het flatgebouw wacht meneer Xu in zijn zwarte pak op nieuwe bewoners. “Maar eigenlijk woont hier niemand”, zegt hij. “Alles in deze gebouwen is verkocht, maar er staat veel leeg omdat vooral mensen van buiten de huizen kochten als investering.” Hij verhult niet dat zijn werkgever, de Evergrande Group in de problemen zit, maar hij hoopt op een goede afloop. “Het is hier nu nog verlaten, maar als het attractiepark eindelijk af is, dan komen mensen hier wonen.”

Het attractiepark. Net als veel andere Chinese conglomeraten is Evergrande actief in zo ongeveer alles waar geld mee te verdienen valt: mineraalwater, olie, videostreaming, software, elektrische auto’s, vastgoedmanagement of spa’s.

Tot nu toe beperkt het attractiepark zich tot een klein strookje van het gebied. Een allegaartje aan bekende, maar nagemaakte tekenfilmfiguren is erlangs uitgestrooid. Beeld Raul Ariano  / Le Monde
Tot nu toe beperkt het attractiepark zich tot een klein strookje van het gebied. Een allegaartje aan bekende, maar nagemaakte tekenfilmfiguren is erlangs uitgestrooid.Beeld Raul Ariano / Le Monde

Zo zou dochterbedrijf Kids World Group op vijftien plekken in het land een ‘cultureel en toeristisch dorp’ neerzetten. Tot nu toe is alleen het park op het eiland Hainan af. Het is onderdeel van Evergrande’s Ocean Flower Island, dat compleet met pretparken, hotels en een concertgebouw maar liefst 100 miljard yuan (13,45 miljard euro) kostte.

Zo’n feest moet het in Jurong ook worden. Pal naast de nieuwe wijk staat een rij huisjes in een pastelkleurige mengelmoes van Anton Pieck-achtige stijlen. Dat moet het attractiepark voorstellen. Maar de enige attractie die af is, is een plastic boom waarvan de stam bedekt is met troebel beslagen lachspiegels. De restaurantjes eromheen gingen in 2019 open, maar in augustus ging alles weer dicht, vertelt de verkoopster in het enige winkeltje dat nog wél open is. De planken met versnaperingen zijn niet eens halfvol, en eind van de maand is het ook voor haar afgelopen.

Briljant China

De maquette in het verkoopcentrum van het attractiepark belooft een park anderhalf keer zo groot als Disneyland. Attracties nemen bezoekers de hele wereld over, maar de helft van het park gaat over ‘briljant China’. Tot nu toe beperkt het park zich tot een klein strookje van het gebied. Een allegaartje aan bekende, maar nagemaakte tekenfilmfiguren is erlangs uitgestrooid. De familie van Peppa Pig maakt muziek, een eenhoorn doet een dutje op het gras en een dinosaurusje nodigt kleine bezoekers uit om op z’n rug te zitten. Kuikentjes, herten, ijslolly’s en andere onbestemde figuren hangen rond op het gras.

De kans dat het park ooit afkomt lijkt klein − laat staan dat het Disneyland overtreft. Hoe is die onafgebroken bouwlust te verklaren? De huizenmarkt was voor Chinezen jarenlang de meest veilige en meest lucratieve investering. Op de private markt valt er weinig te beleggen en het is riskant. De banken zijn staatsbedrijven, afhankelijk van grillig financieel beleid in Peking. Opbrengst uit de huizenverkoop steken mensen dus liever weer in nieuwe huizen. Tachtig procent van het kapitaal dat huishoudens bij elkaar spaarden, zit in stenen.

De kopers van deze huizen konden er jarenlang vanuit gaan dat hun investering meer waard zou worden. De waarschuwing van Xi Jinping dat huizen er zijn om in te wonen, niet om mee te speculeren, ging bij mensen het ene oor in en het andere uit. De vraag naar huizen was enorm. En zo kon het dat er veel te veel huizen werden gebouwd: twintig procent van de huizen in China staat leeg.

Showrooms

Klein lichtpuntje is dat de huizenkopers tenminste een echt huis hebben om op terug te vallen, zeggen experts. Helemaal waardeloos worden de betonnen kolossen nooit. Zelfs al daalden vorige maand voor het eerst sinds zes jaar de huizenprijzen. In Jurong met bijna 17 procent. En het kan erger, vertelt Gan Jinxin. Betaalde hij nog 9.500 yuan per vierkante meter voor zijn appartement, nu zouden er huizen voor 6000 yuan per vierkante meter in de verkoop gaan. Meer dan 30 procent korting dus.

In de showrooms van het makelaarskantoor van Evergrande doen ze er alles aan om de kopers te overtuigen. Ze worden warm gemaakt voor de vloerverwarming, de butlerservice en het Japanse toilet voor in de badkamer. Makelaar Hu Cui knippert met lange, valse wimpers haar ergernis weg. Ze verdient dezer dagen de helft minder dan voorheen. “Niemand koopt nu een huis. In augustus en september ook al niet, en ik krijg commissie op ieder huis dat ik verkoop.”

Aan de andere tafeltjes zitten makelaars onderuitgezakt thee te drinken terwijl ze spelen op hun telefoon. Aan Hu’s tafel komt een vrouw de papieren tekenen voor het huis dat ze al even geleden kocht. Terwijl de koper haar duim op een rood stempelkussentje drukt, zegt Hu wat ze van de situatie vindt. “Ik denk dat het hele klimaat verkeerd is. Vastgoed is een grote bubbel, er zijn te veel huizen en de risico’s van een voorverkoop zijn te groot. Maar het bedrijf garandeert dat het huis opgeleverd wordt.”

In Jurongs nieuwste wijk zitten ze voorlopig met de gevolgen van de leeggelopen bubbel: leegstaande huizen en verlaten straten. Beeld Raul Ariano / Le Monde
In Jurongs nieuwste wijk zitten ze voorlopig met de gevolgen van de leeggelopen bubbel: leegstaande huizen en verlaten straten.Beeld Raul Ariano / Le Monde

Uit haar broekzak haalt ze een tissue waar de klant haar duim aan afveegt. “Soms zit het mee en soms zit het tegen. De locatie van deze wijk is heel goed, de metrolijn naar Nanjing opent voor het eind van het jaar. Ik geloof dat het bedrijf de moeilijkheden kan overwinnen, en het land is heel sterk.”

Onbetaalde rekeningen

Op het sociale medium Weibo klagen toeleveranciers van Evergrande ondertussen over onbetaalde rekeningen. Een bouwbedrijf uit Hubei krijgt nog 627 duizend yuan, een leverancier in bouwmaterialen uit Guangdong wacht nog op 920 duizend yuan, een tuinier uit Zhejiang heeft nog 300 duizend yuan openstaan. En de betalingstermijn voor een rekening van 485 duizend yuan, voor het waterdicht maken van appartementen in de stad Bengbu, liep al in mei af.

Op de achtergrond werken de financiële autoriteiten aan manieren om Evergrande zachtjes te laten neerkomen, zodat schade behapbaar blijft. De vastgoedsector is goed voor bijna dertig procent van de Chinese economie. De huizenprijzen dreven ook de vraag naar land op, en landverkoop is een belangrijke inkomstenbron voor lokale overheden. Jurong verdiende vorig jaar bijvoorbeeld 8,2 miljard yuan (1,1 miljard euro) aan ‘verkoop’ van land, 63 procent van het jaarbudget van de gemeente met 600.000 inwoners. Speculatie met land droeg bij aan de vastgoedbubbel.

Lokale overheden die hun verdienmodel in elkaar zien zakken, proberen nu de prijsdalingen te dempen. Om de tragedie af te remmen, delen sommige steden subsidies en kortingen uit aan huizenkopers. Hoe dit afloopt weet niemand, zeker is dat de vastgoedmarkt niet meer heilig. China moet een nieuw economisch model verzinnen waar burgers en investeerders hun geld in kwijt kunnen.

Maar in Jurongs nieuwste wijk zitten ze voorlopig nog met de gevolgen van de leeggelopen bubbel: leegstaande huizen en verlaten straten. Als het een paar uur donker is, steken de flats van Jurong Evergrande als reuzenschaduwen af tegen de heldere lucht. In het hoekje van de nieuwe wijk dat klaar is voor bewoning, schittert een enkel lichtje.

Het V-woord

Een aantal steden met een oververhitte huizenmarkt mag vanaf nu belasting heffen op huizenbezit. Experts pleiten al langer voor zo’n vermogensbelasting om speculatie duurder te maken en de huizenmarkt gezonder. Het is een behoorlijk omstreden maatregel, want de vraag naar huizen zal afnemen, landverkoop zal minder opbrengen en het zal de economische groei schaden.

In Peking is dan ook lang niet iedereen het eens met de wens van Xi Jinping om een landelijk belastingstelsel op te tuigen, schreef The Wall Street Journal. Veel mensen kunnen een belasting op hun huizen niet eens betalen, want op papier zijn ze veel meer waard dan toen ze die kochten. De test met vermogensbelasting komt daarom eerst in dure steden als Shanghai, Chongqing en Hangzhou. Pas tegen 2025 wordt een landelijk systeem verwacht.

Lees ook: Wankelend Evergrande mist weer rentebetalingen

China Evergrande Group heeft maandag weer rentebetalingen gemist op obligaties. Dat zeggen obligatiehouders tegen persbureaus Reuters en Bloomberg.

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2022 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden