Aan de Rummelsburger Bucht wordt druk gebouwd.

ReportageNa de val van de Muur

Bruisend Berlijn dreigt een saaie stad te worden

Aan de Rummelsburger Bucht wordt druk gebouwd.Beeld Marcus Reichmann

In het Berlijn van na de val van de Muur, vandaag 33 jaar geleden, was volop ruimte en was wonen voor iedereen betaalbaar of zelfs spotgoedkoop. Die tijd is voorbij, want ook de Duitse hoofdstad raakte verstrikt in de maalstroom van de gentrificatie.

Kim Deen en Laurens Bluekens

Lopend langs het water van de Rummelsburger Bucht, een tikje ten oosten van de Berlijnse ring, is het makkelijk te vergeten dat je eigenlijk middenin een grote stad bent. De zijarm van de rivier de Spree is kalm, en anders dan in de rest van Berlijn zijn hier geen voorbijrazende auto’s, trams of treinwagons te horen.

De stilte wordt af en toe doorbroken door het geluid van ratelende boormachines en gehamer op metaal. Sinds twee jaar wordt hier druk gebouwd. Rondom het water staan tientallen dure appartementencomplexen in de steigers. De inham van de Spree moet een paradijs worden voor jonge gezinnen met goede carrières die de stad niet willen verlaten, maar wel meer ruimte en rust willen. Op de promenade lopen al opvallend veel vrouwen met kinderwagens.

Vanaf een bankje met uitzicht over het water kijkt Hendrikje Klein, lokaal politicus voor de linkse partij Die Linke, naar de bouwwerken. “Het maakt mij ontzettend treurig”, zucht ze. Want door de komst van de luxewoningen moeten andere Berlijners plaatsmaken. Zo werd een groot daklozenkamp geruimd, verdwenen alternatieve woonwagenkampen en een iconische club, en worden ook de kunstenaars en anarchisten die in de zijarm op boten leven weggestuurd. “De huiseigenaren willen een idyllische blik op het water, geen knotsgekke boten met feestbeesten erop.”

De Rummelsburger Burcht in Berlijn moet een paradijs worden voor jonge gezinnen met goede carrières.  Beeld Brechtje Rood
De Rummelsburger Burcht in Berlijn moet een paradijs worden voor jonge gezinnen met goede carrières.Beeld Brechtje Rood

Een vrijplaats voor daklozen, kunstenaars en natuur

Na de val van de Muur bleef het lot van de Rummelsburger Bucht, een voormalig DDR-industriegebied dat in verval raakte en veranderde in een typisch Berlijnse rafelrand, lange tijd onbestemd. “Sommigen zagen het als een nutteloos, braakliggend terrein”, vertelt Klein. Maar daklozen, kunstenaars en andere alternatievelingen konden hier hun gang gaan. “Voor hen was dit de plek om te zijn.” Ook de natuur heeft hier ruimte, zegt ze, wijzend naar de aalscholvers die op de kade in het laatste daglicht hun uitgespreide vleugels laten drogen. Uiteindelijk werd het terrein in 2003, toen Berlijn in grote financiële problemen zat, aangewezen als ontwikkelingsgebied. “Ze wilden er zo weinig mogelijk overheidsgeld aan besteden”, zegt Klein. “Dus kregen investeerders vrij spel.”

In de loop der jaren groeide de onvrede over het ontwikkelingsplan, dat de stad in de ogen van critici te weinig zou opleveren. Het burgerinitiatief Bucht für Alle voerde campagne om de inham toegankelijk te houden voor alle Berlijners. Ook Klein zette druk om het bouwplan aan te passen. Zo wilde ze ruimte voor kleine bedrijfjes, een school, sociale woningen en het eerste woonprogramma voor daklozen in Berlijn. Maar ondanks de protesten bleven investeerders en het stadsbestuur zich richten op dure woningen. “Hier hebben ze goud in handen”, zegt Klein. “Betongoud.”

Om hun plannen door te drukken werden de actiegroepen volgens Klein zelfs om de tuin geleid door investeerders. Het bouwterrein vlak achter haar werd zeven jaar geleden gepresenteerd als een aquarium. “Dat zou passen bij de klimaatdoeleinden, kinderen leren wat zich in de zeeën afspeelt”, vertelt ze. “Zo hebben ze iedereen overtuigd.” Maar begin dit jaar bleek dat Coral World geen educatief project is, maar een gigantische onderneming met een hotel en verschillende horecagelegenheden, gericht op toeristen.

Hendrikje Klein van Die Linke probeerde de Rummelsburger Bucht tevergeefs sociaal te houden. Beeld Marcus Reichmann
Hendrikje Klein van Die Linke probeerde de Rummelsburger Bucht tevergeefs sociaal te houden.Beeld Marcus Reichmann

De pandjesbaas van Berlijn

“Wie wil er nou zo’n Coral World?”, zegt Klein zichtbaar gefrustreerd. “Dat is alleen leuk voor toeristen.” Volgens Klein staat de transformatie van de Rummelsburger Bucht symbool voor een stad die maar blijft bouwen, maar zonder daarbij echt in het oog te houden wat de mensen in de stad nodig hebben. “Bouwen we deze stad alleen voor rijke mensen en toeristen? Wij hebben ook aantrekkelijke plekken voor onszelf nodig.”

De ontwikkelingen in de Rummelsburger Bucht passen naadloos in het verhaal van het veranderde Berlijn sinds de val van de Muur, zegt gentrificatie-expert Matthias Bernt van het Leibniz-Institut für Raumbezogene Sozialforschung. “Steeds meer vrije ruimten verdwijnen omdat ze worden bebouwd door vastgoedontwikkelaars, vaak met luxeappartementen. Het treurige van de Rummelsburger Bucht is dat de daklozen, alternatieve woonwagenkampen en clubs er verdreven zijn door een van de meest beruchte investeerders van de stad: Gijora Padovicz.”

Padovicz vergaarde een fortuin door na de val van de Muur tientallen woonblokken in de stad op te kopen, vooral in het voormalige Oost-Berlijnse stadsdeel Friedrichshain, om ze vervolgens met behulp van subsidies op te knappen. Hij staat erom bekend onderhoud voor bewoonde gebouwen zo lang uit te stellen dat hij op een gegeven moment genoeg reden heeft om te zeggen dat een gebouw in zo’n slechte staat is dat het gesloopt moet worden. Dat gebeurde ook met panden aan de Hauptstrasse, vlakbij de Rummelsburger Bucht. Het gevolg: huurders komen op straat te staan en Padovicz heeft de ruimte om nieuwe, blinkende panden neer te zetten, waarvoor hij veel hogere prijzen kan vragen. “Padovicz was ook een van de eersten die de ballen had om gekraakte panden met groot politievertoon te laten ontruimen”, zegt Bernt. Zo ontstond er veel ophef toen hij twee jaar geleden het iconische feministisch-anarchistische kraakpand Liebig 34 ontruimde.

De sociale woningen van Oost-Berlijn werden teruggegeven aan de oude eigenaren

Padovicz is een van de vele vastgoedinvesteerders die na de val van de Muur hun slag konden slaan in het voormalige Oost-Berlijn. Dat zag er begin jaren negentig nog altijd uit alsof het na de Tweede Wereldoorlog was blijven stilstaan in de tijd, vol met beschadigde façades en afbrokkelende, leegstaande woonblokken waarvan de woningen vaak niet eens eigen sanitair hadden. Woonruimte was spotgoedkoop of – als je kraakte – gratis, en er was een overvloed aan vrije ruimte: de perfecte speeltuin voor allerhande excentriekelingen zoals de kunstenaars van de Mutoid Waste Company. Zij bouwden een ‘Tankhenge’, een soort installatiekunstwerk gemaakt van afgedankte en opgefleurde pantserinfanterievoertuigen in allerlei vormen op en aan elkaar gemonteerd. De creaties stonden niet ergens achteraf, maar pal tegenover het Rijksdaggebouw, in het voormalige niemandsland van de Berlijnse Muur.

Na de Duitse hereniging werd besloten om de oudere woningen in Oost-Berlijn, waar alle huur voorheen was gereguleerd, terug te geven aan de oorspronkelijke eigenaren of hun erfgenamen. Dat ging om maar liefst 90 procent van alle gebouwen in de oudere delen van het voormalige oosten. Ook Bernt, die destijds in Prenzlauer Berg woonde, kreeg bericht dat het gebouw waarin hij woonde teruggegeven werd aan de oorspronkelijke bewoners: een aantal joodse vrouwen die in Zuid-Amerika woonden – Holocaustoverlevenden. “Snel daarop viel weer een envelop op de deurmat met het bericht dat het gebouw was overgekocht door een vastgoedinvesteerder”, zegt de gentrificatie-expert. Het gros van de oorspronkelijke eigenaren of hun erfgenamen wilde niet terug naar Berlijn en verkocht hun panden aan de popelende investeerders.

“Vastgoedbedrijven en investeerders zagen een groot potentieel in het ontwikkelen van de vervallen woningen, want begin jaren negentig was de verwachting dat Berlijn economisch flink zou groeien en een stad als Londen of New York zou worden”, zegt Bernt. Omdat de verwachtingen van Berlijn zo hooggespannen waren, betaalden investeerders in de jaren negentig relatief hoge prijzen voor de woonblokken waar de huurprijzen nog laag waren. Die hoge aankoopprijs van de woonblokken vormde een van de redenen dat het jaren later toch noodzakelijk werd de huren omhoog te gooien.

Hendrikje Klein bij de Rummelsburger Bucht. Beeld Marcus Reichmann
Hendrikje Klein bij de Rummelsburger Bucht.Beeld Marcus Reichmann

Na twintig jaar gingen de huren razendsnel omhoog

Mede door flinke stimuleringsmaatregelen van de overheid ontstond er na de val van de Muur een ware renovatiegolf in het voormalige Oost-Berlijn. De overheid gaf op twee manieren steun. Het belangrijkst waren de belastingvoordelen die investeerders in de jaren negentig een aantal jaar kregen als zij vervallen woonblokken opknapten. “Het effect daarvan was dat tandartsen uit Keulen en advocaten uit München massaal woonblokken opkochten en voordelig konden renoveren”, zegt Bernt. “De belastingvoordelen maakten het mogelijk dat de huur laag kon blijven. Maar zodra de voordelen na een aantal jaar afliepen, ging de huur wel omhoog.”

Daarnaast gaf de Berlijnse senaat begin jaren negentig ook directe subsidie voor renovatieplannen van investeerders, maar dat was wel gebonden aan de verplichting om de huurprijs twintig jaar lang laag te houden. Dit soort regelingen waren in de jaren tachtig in West-Berlijn ook ingezet om wijken als Kreuzberg op te knappen. Na het aflopen van de termijn van twintig jaar verhoogden vastgoedinvesteerders doorgaans snel hun huurprijzen.

Toen Berlijn tegen het einde van het millennium in financiële moeilijkheden kwam, besloot de stad deze subsidies bovendien af te bouwen en verkocht ze ook veel eigen woonblokken met sociale woningen en stukken grond aan private partijen. Berlijn kreeg daardoor weliswaar wat geld in het laatje, de voorraad sociale woningen slonk dramatisch. Tegen de achtergrond van een teruglopend inwonertal – de stad bleek toch niet zo snel een tweede Londen of New York te worden – vond de Berlijnse politiek het geen probleem om flink te snijden in de sociale huursector.

De ruimte is op nu gentrificatie om zich heen grijpt

Die stap bleek desastreus voor de betaalbaarheid van de stad. Met het einde van de belastingvoordelen en het aflopen van de verplichtingen om de huur laag te houden, bleven er steeds minder woningen over met een lage huur. Door die beweging werden in veel buurten de originele bewoners verdrongen. Gaandeweg werden ook meer vrije ruimtes bebouwd en raakt het groezelige stadsbeeld steeds meer opgepoetst en homogeen.

Als negentienjarige jongen zag Bernt dat het stadsdeel Mitte vlak na de val van de Muur de hipste plek van de stad werd, waar onder meer het Kunsthaus Tacheles gevestigd was. “Daarna verschoof het naar Prenzlauer Berg, dat was tot eind jaren negentig de plek waar je wilde zijn. Mitte en Prenzlauer Berg gentrificeerden als eerste, daarna ging het met de klok mee: eerst Friedrichshain, vervolgens Kreuzberg en Neukölln. Als een buurt saai werd, was er altijd een volgende buurt waar nog ruimte was en waar je een betaalbare woning kon vinden. Die optie is er niet meer en dat is echt iets van het laatste decennium. Gentrificatie is inmiddels overal in Berlijn, er staat druk op de hele woningmarkt.”

Bernt spreekt van een ‘perfecte storm’ die vanaf de jaren negentig heeft geleid tot de huidige problemen. Lange tijd was het ondenkbaar voor de Duitse hoofdstad: grote moeilijkheden om betaalbare woonruimte te vinden en het verdwijnen van rafelrandjes. Daarbij speelt ook mee dat de stad inmiddels behoorlijk groeit en internationaal geliefd is om enkele jaren in te wonen. Is het voor een stad eigenlijk wel mogelijk om te voorkomen dat vrije ruimten verdwijnen en de huren de pan uitrijzen? Bernt vindt dat Berlijn meer had kunnen doen om ervoor te zorgen dat plekken niet gegentrificeerd raken. “Er is nu meer politieke wil dan vroeger om iets aan de situatie te doen, maar de stad heeft nog steeds niet zoveel geld om echt iets te verbeteren”, zegt hij. “Er zijn ook een aantal rechtsmiddelen geprobeerd, zoals het invoeren van een huurplafond, maar daar heeft de federale overheid een streep door gezet.”

De groep die rustig wil wonen groeit

Ook Linke-politicus Klein ziet niet zo snel een uitweg. “Je kunt in Berlijn inmiddels geld verdienen, dat was in de jaren negentig niet het geval. Daardoor is de stad ook interessant geworden voor mensen buiten Duitsland.” En mensen die in de wilde jaren negentig jong waren in Berlijn hebben nu kinderen, een baan en willen rustig wonen, bijvoorbeeld aan het kalme water van de Rummelsburger Bucht. De groep die daar behoefte aan heeft, die tegen clubs en alternatieve woonwagenkampen is, groeit, ziet Klein. “Mensen wennen aan een opgeruimde en rustige omgeving waarin alles naar behoren functioneert. Ontwikkeling is niet iets slechts, een stad kan niet altijd rauw blijven. Ik geloof dat de strijd in Berlijn verloren is, alle pogingen om nog een paar vrije plekken te redden halen het niet. Berlijn moet oppassen dat het geen saaie stad wordt.”

Dit is het tweede deel van een tweeluik over de transformatie van Berlijn na de val van de Muur, precies 33 jaar geleden.

Lees ook:

De clubscene in Berlijn schuurt niet meer

De val van de Berlijnse Muur was het startschot van een ongekend wilde en artistieke tijd in de ruïnes van de Duitse hoofdstad. Maar ook Berlijn ontwikkelt zich tot een Europese hoofdstad als alle andere, en zo raakt ook het ooit legendarische clubleven ingeperkt.

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2022 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden