Particuliere huisbazen overtreden massaal de huurregels

Pandjesbazen? Huisjesmelkers? Zulke woorden neemt de Huurcommissie niet in de mond. Maar uit haar jaarverslag blijkt wel dat vooral particulieren die een paar huizen in bezit hebben voor de verhuur, buitenproportioneel vaak de regels overtreden. Ze vragen een te hoge huur, ze verhelpen gebreken aan hun huizen niet en ze vragen te veel servicekosten.

De Huurcommissie beslecht geschillen tussen huurders en verhuurders van zo’n 2,5 miljoen woningen in de sociale sector (met huren tot ruim 800 euro). Verreweg de meeste van die huizen worden verhuurd door woningcorporaties, slechts 16 procent is het eigendom van een particuliere huisbaas. Toch is 53 procent van de 12.000 geschillen die in 2022 aan de commissie werden voorgelegd afkomstig uit dat particuliere deel van de huurmarkt.

Niet alleen zorgen particuliere huisbazen voor bovenmatig veel geschillen, hun huurders krijgen bovendien bijna altijd gelijk als ze met zo’n geschil naar de Huurcommissie stappen. Alleen als het gaat om de jaarlijkse huurverhoging, krijgen deze huurders meestal nul op het rekest.

De verhuurder komt er vaak mee weg

Maar als het gaat over de vraag of particuliere huisbazen sowieso al niet te veel huur in rekening brengen, zegt de Huurcommissie in 98 procent van de behandelde zaken: ja. Bij gebreken aan de woning die tot een lagere huur moeten leiden, krijgen huurders in 95 procent van de gevallen gelijk. En als het gaat om te hoge servicekosten zelfs bij 99,6 procent.

Heel anders dan bij corporaties: hun huurders krijgen bij slechts 16 procent van alle geschillen gelijk. Corporaties en ook grotere vastgoedondernemers hebben hun zaken meestal ‘goed op orde’, verklaart voorzitter Asje van Dijk van de Huurcommissie. “Maar voor de kleinere is een huis slechts een belegging voor hun spaargeld, ze voorzien ermee in hun pensioen, die verhuur is niet echt hun business. Ze zijn vaak slecht op de hoogte van wetten en regels.”

Geen kwade wil dus? Jawel, ook dat komt voor, zegt Van Dijk. Weliswaar geldt in de sociale sector een puntenstelsel dat bepaalt wat een redelijke huur is (hoe beter de woning, hoe meer punten, hoe hoger de huur), maar toepassing daarvan is nu nog niet verplicht: er geldt ‘contractvrijheid’, dus de huisbaas is vrij om te vragen wat hij wil. “Zo lang de huurder niet aan de bel trekt bij de Huurcommissie, komt de verhuurder ermee weg.”

Gang naar de Huurcommissie levert veel geld op

Dat laatste gaat wel veranderen – áls tenminste het wetsvoorstel wordt aangenomen dat minister Hugo de Jonge (volkshuisvesting) aan het parlement heeft voorgelegd. De Jonge wil allereerst dat veel meer woningen onder dat puntenstelsel gaan vallen. De grens ervan wordt daarom opgetrokken van maximaal 145 punten (daarvoor kan ruim 800 euro huur gevraagd worden) naar 187 punten (1100 euro).

Daarnaast wil de minister toepassing ervan dwingend maken. Huisbazen die meer vragen dan waar het puntenstelsel op uitkomt, lopen nu slechts het risico dat hun huurder naar de Huurcommissie stapt en dat die hen alsnog een huurverlaging oplegt. Straks kunnen zij ook een boete van 22.500 euro opgelegd krijgen door gemeenten. “Verhuurders moeten gaan opletten”, zegt Van Dijk. “Dat zou weleens preventief kunnen werken.”

Daarmee wordt ook deels ondervangen dat veel huurders de Huurcommissie niet durven in te schakelen, uit angst voor represailles door hun huisbaas. Terwijl een gang naar die commissie hen veel geld kan schelen. Het laten toetsen van de huur aan het puntenstelsel leidt tot een gemiddeld 178 euro lagere huur, blijkt uit het jaarverslag. Wie naar de Huurcommissie stapt vanwege gebreken aan z’n huis, komt er zelfs met een gemiddeld 279 euro lagere huur vanaf – al dan niet tijdelijk.

Lees ook:

Te veel huur? Dan krijgt de huiseigenaar straks een boete

Huurders betalen vaak veel te veel huur en ze zijn niet goed in staat om daar iets aan te doen. Dat wil het kabinet veranderen, met boetes voor huiseigenaren.