Martin van Rijn: ‘Woningcorporaties gaan de kracht van vroeger inzetten in een nieuwe tijd’

Woningcorporaties worden verlost van de verhuurderheffing, een belasting die ze miljarden kost. Voorzitter Martin van Rijn van hun vereniging, Aedes, ziet er een herwaardering van zijn sector in.

“In onze handen spugen en aan de slag.” Dat is volgens Martin van Rijn nu het devies voor de woningcorporaties. Van Rijn, oud-staatssecretaris en oud-minister, is tegenwoordig voorzitter van Aedes, de vereniging van deze corporaties. Voor hen bevatte het regeerakkoord ‘goed en belangrijk’ nieuws, zoals Van Rijn het verwoordt: het nieuwe kabinet gaat de verhuurderheffing afschaffen, de belasting die corporaties per verhuurde woning moeten betalen.

Van Rijn ziet er een breuk in met het beleid van de afgelopen tien jaar, die duidt op een ‘herwaardering’ van de corporatiesector. “De corporaties hebben de afgelopen jaren veel aan slagkracht ingeboet, door een stapeling aan overheidsmaatregelen. Tot frustratie van de corporaties zelf. Die hebben jarenlang aan de deur gerammeld, ze hebben knarsetandend moeten toezien hoe ze steeds minder konden doen aan leefbaarheid in wijken, hoe ze minder nieuwbouw van de grond konden krijgen. Nu wordt de kracht van corporaties weer losgemaakt.”

Zelf herinnert Van Rijn zich de jaren negentig, toen hij zich als topambtenaar met volkshuisvesting bezighield. “Corporaties zijn het cement van de samenleving, door te zorgen voor goede en betaalbare huisvesting voor mensen die dat nodig hebben én door zich in te zetten voor leefbare wijken – in andere landen heb je no-goarea’s, in Nederland niet. Destijds waren de overheid en de corporaties bondgenoten, ik ben daar zelf altijd trots op geweest. Maar die relatie was bekoeld.”

Hoog tijd voor een andere koers, vervolgt Van Rijn, alleen al vanwege de grote behoefte aan nieuwbouw. “Als er één miljoen nieuwe woningen gebouwd moeten worden, zoals het kabinet wil, kun je niet om de corporaties heen. Die gaan 25 tot 30 procent daarvan voor hun rekening nemen. We hebben in Nederland corporaties met decennia aan ervaring, die de kracht van vroeger kunnen inzetten in een nieuwe tijd.” Met een brede glimlach: “Hoe mooi is dat?”

Het afschaffen van de verhuurderheffing is een belangrijke stap. Die heffing heeft de corporaties de afgelopen acht jaar al bijna 13 miljard euro gekost. Meteen na de invoering ervan, in 2013, halveerde het aantal woningen dat corporaties lieten bouwen, van grofweg 30.000 naar 15.000 per jaar: ze hadden niet genoeg geld meer om te investeren. Stel je voor wat er was gebeurd als de corporaties al die jaren waren doorgegaan met bouwen: dat had 120.000 woningen extra opgeleverd.

Dan hadden we nu geen wooncrisis gehad. Dat is misschien iets te simpel, maar...?

“Nou, dan was de woningnood inderdaad veel minder groot geweest. Zo één-op-één kun je de som niet maken. We zaten destijds in een crisis, ook in de bouw. Dus die terugval is niet alleen aan de verhuurderheffing toe te schrijven. Maar een belangrijke factor is die zeker. Die heffing zorgde rechtstreeks voor minder ruimte om te investeren. Niet alleen in nieuwbouw, ook in het leefbaar houden van wijken en in verduurzaming van woningen.”

U was zelf lid van het kabinet dat die heffing oplegde, als staatssecretaris van volksgezondheid. Hoe kijkt u daarop terug?

“In de tijdgeest van toen was het wel begrijpelijk. Toen dat kabinet aantrad, in 2012, zaten we midden in een economische crisis – we zijn het nu wat vergeten, maar die was echt heel fors. Tegen die achtergrond kwam die verhuurderheffing er, om de overheidsfinanciën op orde te krijgen. Het was eigenlijk een crisisheffing. Alleen, die crisisheffing is veel te lang doorgezet.”

De gedachte was ook: de corporaties hebben geld in overvloed.

“Dat ook. Het was een optelsom. Iedereen dacht dat we na de bouw van Vinex-wijken wel zo’n beetje klaar waren. ‘De woningmarkt is af’, dat was wat toenmalig minister Stef Blok letterlijk zei, er hoefde niet meer gebouwd te worden. Daar kwamen incidenten bij corporaties bij, met ontsporingen op financieel gebied.

“Zo ontstond de gedachte dat corporaties zich tot hun kerntaak moesten beperken: zorgen voor betaalbare huisvesting. Inzet op het gebied van leefbare wijken werd teruggeschroefd. En daar kwam die verhuurderheffing nog overheen.”

Sinds tien jaar moeten corporaties ook inkomensgrenzen hanteren: sociale huur is bestemd voor wie tot 40.000 euro verdient. Welke invloed heeft dat gehad?

“Vroeger bouwden de corporaties voor de politieagent, de verpleegkundige en de leraar. Maar die kunnen bijna niet meer in de sociale huur terecht, omdat ze daarvoor vaak te veel verdienen. Dat zou niet eens zo erg zijn, áls er maar middeldure huurwoningen zouden zijn waar zij terecht kunnen. Maar die woningen zijn er nauwelijks.

“De verschillende delen van de woningmarkt – sociale huur, vrijesectorhuur, koop – zijn los van elkaar komen te staan. Vroeger kon je beginnen in een sociale huurwoning, en als je dan wat meer ging verdienen, schoof je door naar de vrije huur of naar een koopwoning. Dat is nu bijna niet meer te doen. Mede door de ontwikkelingen op de koopwoningmarkt en ook omdat beleggers en ontwikkelaars de bouw van middenhuur niet oppakten – die konden meer verdienen met duurdere woningen.”

Al met al een serie desastreuze beslissingen door de kabinetten van toen – vaak ingestoken door de VVD en gesteund door de PvdA.

“Ik ben een genuanceerd denkend mens, ik kijk naar de omstandigheden waarin dat beleid tot stand kwam en waarvan toen iedereen zei: laten we het zo maar doen. Maar terugkijkend kun je zeggen: we hadden op z’n minst eerder moeten stoppen met de verhuurderheffing, we hadden eerder oog moeten krijgen voor de gevolgen van al die beslissingen. Maar ik haal maar even het motto aan van het regeerakkoord: laten we vooral ‘vooruitkijken naar de toekomst’.”

U bent nu ruim een jaar voorzitter van Aedes. Hoe trof u de corporatiesector aan?

“Er was echt een hunkering om een grotere rol te spelen, iedereen zag: het gaat niet goed. We besloten niet te kijken naar wat we niet kunnen, maar eerst maar eens op te schrijven wat we zouden willen. En we zijn gaan praten met huurders, met bouwers, met beleggers en ontwikkelaars, met kopers, met zorg- en welzijnsinstellingen. Daaruit is de Actieagenda Wonen voortgekomen, een plan dat we in de aanloop naar de verkiezingen aan de politiek hebben voorgelegd.

“Dat heeft de lichtjes in de ogen weer teruggebracht. We wilden laten zien dat de kracht die we vanouds hebben er nog steeds is. En als je dan een goed verhaal hebt en zelfbewustzijn, dan kom je er wel. Het is volstrekt helder dat corporaties onmisbaar zijn – kijk maar naar de demografische ontwikkeling, naar al die groepen die een woning zoeken. Gelukkig wordt dat nu erkend.

“Wat ook geholpen heeft, is een onderzoek van drie ministeries, anderhalf jaar geleden, waaruit bleek dat corporaties op termijn 30 miljard euro tekortkomen om alles uit te voeren wat tot hun taken behoort. Ook dat was heel helder: zonder extra geld hebben corporaties geen duurzaam verdienmodel.”

Gaan de corporaties dan nu het verloren terrein terugwinnen?

“Als we inderdaad willen zorgen voor 25 tot 30 procent van de nieuwbouw die Nederland nodig heeft, moeten we onze nieuwbouwproductie verdubbelen. Het verduurzamen van alle woningen komt daar nog bij, ook dat is een enorme opgave. En technisch ingewikkeld, want discussies over hoe dat het beste kan, lopen nog.

“Leefbaarheid is ook een ongelooflijk belangrijke pijler. Om voor leefbare wijken te zorgen moeten wonen, welzijn, zorg en veiligheid veel meer in combinatie worden aangepakt, in netwerken van huismeesters en wijkbeheerders met de politie en welzijnsinstellingen, in teams die zaken snel signaleren en dan ook snel optreden. Nee, die netwerken zijn de afgelopen jaren niet helemaal verdwenen, maar ze moeten worden uitgebreid. Waar dat al gebeurt, zie je al dat dat verschil maakt: bewoners zijn er tevredener, voelen zich veiliger, rotzooi wordt sneller opgeruimd.”

De bouw van middenhuurwoningen (met huren van 750 tot 1000 euro) laten corporaties vooral aan beleggers en ontwikkelaars over. Waarom?

“Corporaties zullen daar ook een bijdrage aan leveren. De tijd van gevechten over wie in welk domein mag bouwen, is voorbij. De wooncrisis is groot, groot genoeg om ruimte te bieden aan iedereen. De bouw van middenhuur door beleggers schiet nog niet erg op, nee. Ze hikken aan tegen die gematigde huren, en dat valt te begrijpen, want ze willen een bepaald rendement halen.”

Een uitgelezen kans voor de corporaties om weer woningen te gaan bouwen voor de politieman, de leraar en de verpleegkundige...

“Zeker. Maar hun eerste prioriteit blijft: de betaalbare woningen voor mensen die wonen anders niet goed kunnen betalen.”

Intussen bouwen beleggers ook sociale huurwoningen.

“Daar is niets tegen. Waar ik me wel zorgen over maak, is dat dat vaak gebeurt onder voorwaarden die niet passen bij sociale huur. De huurprijzen zijn soms zo hoog dat deze woningen bij de eerste de beste huurverhoging al niet meer in de sociale huursector vallen. Soms worden er minimum- in plaats van maximuminkomenseisen aan huurders gesteld. En bij het toewijzen worden speciale doelgroepen – zoals statushouders of ex-psychiatrische patiënten – uitgesloten.

“Zo komen gemeenten aan hun streefpercentages sociale huur. Maar in feite is dit nep-sociale huur. Een truc? Ik weet niet eens zeker of ze dat bewust doen. Maar laten we er goed over nadenken wat we bedoelen met ‘sociale huur' en voor wie die bedoeld is.”

Niet voor ‘scheefwoners’, vindt vooral de VVD. Volgens het regeerakkoord krijgen zij een flinke huurverhoging.

“Wij hebben altijd moeite gehad met die discussie over ‘scheefwoners’. Als het op grote schaal zou gebeuren dat mensen met een hoog inkomen sociale huurwoningen bezet houden, zou dat niet goed zijn. Maar ik denk dat het niet heel vaak meer voorkomt. En die mensen met hogere inkomens zijn ook nodig om gemengde wijken in stand te houden, als een soort smeerolie in de wijk. We hebben dus belang bij een zekere ‘scheefheid’.”

Wie de nieuwe minister wordt, is nog niet bekend. Maakt dat uit?

“Zeker. Altijd. Vooral nu er veel moet gebeuren. Hoe stevig gaat de minister sturen, hoe veel enthousiasme brengt hij of zij mee? Dat maakt veel uit.”

En stel dat het een VVD’er wordt? De VVD was steeds de partij die de corporatiesector kleiner wilde – en die de verhuurderheffing wilde handhaven.

“Daarom is het regeerakkoord zo belangrijk, dat zegt toch iets anders: zorg dat corporaties de ruimte krijgen, zorg dat de kracht van de corporaties wordt losgemaakt. Ik ga ervan uit dat de VVD achter dit regeerakkoord staat.”

Lees ook:

Vaarwel jubelton en verhuurdersheffing: hoe het nieuwe kabinet de wooncrisis wil bestrijden

De wooncrisis dwingt het kabinet-Rutte IV tot ambitieus beleid: minstens honderdduizend nieuwe woningen, afschaffing van de verhuurderheffing en de jubelton.