null

AnalyseWoonkloof

Geld in overvloed op de woningmarkt, maar ongelijk verdeeld

Beeld Fenna Jensma

Nederland heeft geld te veel, zeggen economen, en daardoor slaat de woningmarkt uit het lood.

Een tekort aan woningen? Zeker. Maar er is ook een overvloed aan geld, en het is die overvloed die de huizenprijzen hard omhoog jaagt. Onder woningmarkteconomen is dit inzicht min of meer gemeengoed, maar het besef is nu ook in het publieke debat over de wooncrisis doorgedrongen.

Er is geld genoeg om in huizen te steken, betogen economen al een tijdje, misschien zelfs te veel. Want omdat geld zo ruim voorhanden is – terwijl de vraag naar woningen groot is en het aanbod klein – wordt dat geld ook daadwerkelijk betaald. En dus blijven de prijzen stijgen en worden huizen uiteindelijk voor veel mensen onbetaalbaar.

Deze analyse is een onderdeel van een themaproductie over de woningmarkt in ons weekendmagazine Tijdgeest. Lees hier de andere verhalen die hieraan verbonden zijn:

De inleiding op het thema van chef Tijdgeest Wybo:

‘U las vast al vele verhalen over jonge starters die kansloos zijn op de huizenmarkt. Kooke beschrijft het ongemak van de andere kant: het geld dat je in de schoot valt, en dat zich zo slecht verhoudt met je ideeën over de ideale samenleving.’

En redacteur Sandra Kooke schreef een essay over haar ongemak bij haar nieuwe huis:

Haar nieuwe huis bezorgde Trouw-redacteur Sandra Kooke een dubbel gevoel. Ze zocht uit waarom ze de gelukwensen met haar nieuwe, mooie huis steevast beantwoordt met verontschuldigingen.

Waar komt die overvloed vandaan? En waarom is die zo ongelijk verdeeld?

Het antwoord op die eerste vraag is niet eens zo ingewikkeld. Daarin speelt de vergrijzing een heel belangrijke rol, legt Matthijs Korevaar uit, financieel econoom aan de Erasmus Universitieit. “De generatie van de babyboomers is omvangrijk en we worden gemiddeld ook ouder, dus we hebben veel pensioengeld nodig”, zegt hij. “Daar wordt enorm voor gespaard. Veel mensen bouwen vermogen op via hun eigen woning, want als dat is afbetaald, hebben ze na hun pensioen lage woonlasten. Maar er zit ook erg veel geld bij pensioenfondsen.”

Dat pensioengeld moet ergens heen, dat moet rendement opleveren. Het geld oppotten, op de bank zetten en de rente opstrijken levert niet veel op. Want juist vanwege die overvloed aan geld staat de rente erg laag. Steeds vaker rekenen banken zelfs een negatieve rente, en dan kost oppotten geld in plaats van dat het iets oplevert.

Vraag en aanbod

Dat hangt samen met de wetten van vraag en aanbod die ook op de kapitaalmarkt gelden, legt Korevaar uit. Als er veel geld beschikbaar is, gaat de prijs ervan (de rente dus) omlaag. Zeker als de economie niet hard groeit, zoals nu, en als de vraag naar geld daarom niet groot is.

“Bij economische groei zijn er meestal ook veel investeringsmogelijkheden – denk aan een bedrijf dat een lening nodig heeft om een innovatief product te ontwikkelen”, licht Korevaar toe. “Dat kan gefinancierd worden met spaargeld, via de banken. Maar door de gedaalde economische groei zijn er minder van dat soort investeringen beschikbaar. Banken kunnen dus niet veel met al dat geld. Met als gevolg: lage rentes.”

Daar komt ook nog gericht beleid overheen: de rente wordt bewust laag gehouden door de centrale banken, de Europese Centrale Bank voorop. Die ziet het als zijn belangrijkste opdracht om de inflatie in toom te houden: om de economie soepel te laten draaien, moet die rond de 2 procent blijven hangen. En dat hoopt de ECB te bereiken door de rente laag te houden.

Op zoek naar rendement

In deze omstandigheden kan dat spaargeld dus beter gestoken worden in iets wat wél een gezond rendement oplevert. In aandelen bijvoorbeeld – maar die markt is onzeker. De woningmarkt geldt daarentegen als heel solide. En dus wordt veel van dat geld, op zoek naar rendement, met bakken tegelijk in huizen gestoken. Het is geen toeval dat een aardig deel van de nieuwbouw in Nederland betaald wordt met geld van pensioenfondsen.

Ook particuliere beleggers zien brood in vastgoed. Zij kopen vooral bestaande woningen op om die te verhuren. En deze vraag naar woningen, niet om in te wonen, maar om in te beleggen, lijkt haast eindeloos. Met als gevolg: toenemende concurrentie met ‘gewone’ huizenzoekers en stijgende prijzen.

Hypotheekrenteaftrek maakte geld lenen goedkoper

Behalve met dit soort macro-economische trends heeft de Nederlandse woningmarkt ook te maken met de gevolgen van decennialang doelbewust overheidsbeleid. Dat is er al heel lang op gericht om eigenwoningbezit te bevorderen. Daarom werd erop aangestuurd om geld toegankelijk te maken, en dat gebeurde vooral door middel van de hypotheekrenteaftrek. Die maakte geld lenen goedkoper.

Banken en andere hypotheekverstrekkers zijn ook altijd bereid geweest om huizenkopers ruim geld te lenen, want het risico dat een huizenbezitter dat geld niet kan terugbetalen en de bank dus met een strop komt te zitten, is vrij klein. De Nederlandse economie geldt namelijk als stabiel, met bijvoorbeeld goede voorzieningen voor wie opeens terugvalt in inkomen. Ook de Nationale Hypotheek Garantie, een soort borg voor als iemand zijn lening niet meer kan betalen, beperkt de risico’s voor banken.

Tijdens het woonprotest, op 12 september in Amsterdam, werden de kansen op de woningmarkt in beeld gebracht met een 'rad van (on)fortuin'.  Beeld Olaf Kraak
Tijdens het woonprotest, op 12 september in Amsterdam, werden de kansen op de woningmarkt in beeld gebracht met een 'rad van (on)fortuin'.Beeld Olaf Kraak

Niet voor niets kan iemand in Nederland een hypotheek krijgen voor de volle honderd procent van de waarde van de woning. In andere landen bouwen banken extra zekerheid in door die grens op 90 of zelfs 80 procent te leggen. Daar moeten huizenkopers dus eigen spaargeld meebrengen. Iets wat volgens heel wat economen trouwens ook in Nederland heel verstandig zou zijn.

Al die overvloed aan geld slaat de woningmarkt uit het lood, met steeds maar stijgende prijzen. “En het zijn vooral vijftigers en zestigers die daarvan profiteren”, zegt Korevaar. “Velen van hen hebben twintig, dertig jaar geleden een huis gekocht, en dat is sindsdien enorm in waarde gestegen. Tegelijkertijd hebben ze hun hypotheek afgelost, en zo hebben ze dus een groot vermogen opgebouwd.”

Slapend rijk

Wie nu nog een huis wil kopen, zonder eigen vermogen en zonder spaargeld, komt er nauwelijks tussen. Die is gewoon te laat. Alleen al om het bedrag op te hoesten waarmee de huizenprijzen in één jaar tijd gestegen zijn, is een volledig modaal jaarinkomen nodig. Wie al een huis bezit, is in dat jaar dus bijna letterlijk slapend rijk geworden – zonder er iets voor te hoeven doen. En daarmee is het antwoord op de vraag waarom de overvloed zo ongelijk verdeeld is in grote lijnen wel gegeven.

Het verschil in financiële positie tussen bezitter en huurder wordt bovendien in de loop der tijd alleen maar groter. Een huizenkoper die aflost, gaat steeds minder aan maandlasten betalen. Intussen betaalt de huurder jaar op jaar meer huur. Uiteindelijk heeft de koper een huis in bezit – waar hij nauwelijks belasting over betaalt. De huurder bezit niets extra’s, en als hij in de tussentijd gespaard heeft – maar met de huidige huren in de vrije sector lukt dat slecht – moet hij over dat spaargeld wél belasting betalen.

De kloof tussen arm en rijk valt steeds meer samen met die tussen huurder en huiseigenaar, betoogde economisch onderzoeker Alman Metten onlangs op economenwebsite MeJudice. De eigenaars van een huis maken 57 procent uit van de Nederlandse bevolking, rekende hij voor, maar hebben 95 procent van alle bezit in handen – niet alleen hun huizen, maar ook bijvoorbeeld ander onroerend goed en aandelen.

Alle arme huishoudens zijn huurder

Gemiddeld verdienen huizenbezitters twee keer zoveel als huurders, vervolgt Metten, en als allerlei inkomenseffecten van eigenwoningbezit in de rekensommen worden meegeteld zelfs vier keer zoveel. “Hoewel niet alle huurders arm zijn”, stelt hij, “zijn wel alle arme huishoudens huurders.”

Dat verschil dreigt van generatie op generatie doorgegeven te worden. Die vijftigers en zestigers die lang geleden een woning kochten, zijn inmiddels vaak in staat om met de overwaarde ook een huis voor hun kinderen te kopen. Of ze helpen hun kinderen met de aankoop van een huis door hun belastingvrij een ton te schenken, de ‘jubelton’. En als ze straks overlijden, hebben hun kinderen een forse erfenis te verdelen – opnieuw: niet al te zwaar belast.

Dan kunnen die kinderen dus de huur innen die betaald wordt door hun minder kansrijke leeftijdsgenoten. Want het verschil tussen kopers en huurders is niet alleen een verschil tussen generaties, maar ook binnen een generatie.

Iets doen aan de scheefgroei

Inmiddels buitelen de voorstellen om iets aan deze scheefgroei te doen over elkaar heen. Schaf de jubelton af, heet het, of beperk de huren in de vrije sector, verscherp de leennormen, belast inkomsten uit huur, belast ook erfenissen zwaarder – het is maar een kleine greep.

Maar voorlopig staan de wissels nog een andere kant op, dat blijkt alleen al uit de overheidsuitgaven. De hypotheekrente­aftrek is de afgelopen jaren weliswaar stapsgewijs iets afgebouwd, maar toch gaat er per jaar nog 7 miljard euro aan belastinggeld naartoe. Aan de huurtoeslag betaalt de belastingbetaler zo’n 4 miljard. De overheid heeft het nog steeds heel goed voor met de huizenbezitter.

Lees ook:

Huizen bouwen en belastingvoordelen slopen: zes oplossingen voor de wooncrisis

Vandaag vindt in Amsterdam het woonprotest plaats vanwege het schreeuwende tekort aan woningen. Alleen waartegen wordt nu precies gedemonstreerd? In het debat over de wooncrisis zijn al heel wat ideeën de revue gepasseerd. Alleen lijkt een remedie zonder haken en ogen er niet te zijn.

Ongemak in de villawijk: is het wel eerlijk dat ik mijn droomhuis heb gevonden?

De hoofdprijs op de woningmarkt binnenhalen en je daar ongemakkelijk bij voelen. Haar nieuwe huis bezorgde Trouw-redacteur Sandra Kooke een dubbel gevoel. Ze zocht uit waarom ze de gelukwensen met haar nieuwe, mooie huis steevast beantwoordt met verontschuldigingen.

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden