Er is wél geld voor sociale huurwoningen

Woningcorporaties geven het zelf al jaren toe: ze bouwen veel te weinig woningen. Uit de vandaag gepubliceerde ‘Staat van de corporatiesector’ blijkt dat ze maar 62 procent van hun jaarlijkse bouwplannen realiseren. Allemaal de schuld van belastingen als de verhuurdersheffing, klagen de sociale verhuurders. Maar daar is niets van waar, zegt toezichthouder Autoriteit woningcorporaties. Er is namelijk voldoende geld in kas.

“Wij staan met verbazing te kijken dat er geld is, dat corporaties kunnen bouwen, en dat het toch niet gebeurt”, zegt directeur Kees van Nieuwamerongen van de Autoriteit woningcorporaties. Schaf je de verhuurdersheffing af, dan leidt dat nog niet tot meer nieuwbouw, zegt hij. “Daar geloof ik niet in. Het geld is er nu ook al en toch bouwen ze niet. Zeker in de problematiek die deze woningmarkt heeft, vinden we dat heel erg zorgwekkend. We spreken inmiddels van woningnood.”

De verhuurdersheffing voor sociale verhuurders werd een jaar of zes geleden in het leven geroepen. Dat was kort na een reeks onthullingen over frauduleuze corporatiedirecteuren die met hun risicovolle projecten het sociale bouwen in gevaar brachten. Al vanaf het begin is deze heffing, een fiscaal extraatje om de staatskas mee te spekken, corporaties een doorn in het oog. Een straf, noemen ze de verhuurdersheffing. En, klagen ze, er komen alleen maar meer belastingen bij. In vier jaar tijd dragen ze 1 miljard euro meer aan belasting af.

Ook Van Nieuwamerongen ziet dat er minder in het corporatielaatje komt. Niet alleen de belastingen, maar ook het betaalbaar houden van huurprijzen en het energiezuiniger maken van woningen drukt de inkomsten van corporaties.

Dan is het toch niet zo gek dat ze de vinger op de knip houden en minder bouwen?

“Corporaties zeggen dat ze jaarlijks 25.000 woningen willen bouwen. Dat begroten ze ook. Met die oplopende belastingen en kosten hebben ze al rekening gehouden. En toch blijkt aan het eind van het jaar dat ze een stuk minder hebben gebouwd: nog geen 15.000 woningen. Dit gaat niet over bouwplannen die lopen over vijf of tien jaar, dan snap ik wel dat er onzekerheden zijn. Nee, dit zijn plannen waarvoor de vergunningen al geregeld zijn. Aannemers hadden bij wijze van spreken al klaar moeten staan.

“We staan met verbazing te kijken dat er geld is, dat corporaties kunnen bouwen, en dat het toch niet gebeurt. Zeker in deze woningmarkt met de huidige problematiek vinden we dat heel zorgwekkend. Ze bouwen maar 62 procent van wat ze van plan zijn hè. Dat is echt weinig.”

Toch zeggen corporaties: dat geld is er niet. Dat gaat op aan heffingen.

“Dat laatste is dus niet zo. De afgelopen jaren, vanaf 2014, hebben corporaties jaarlijks zo’n een tot twee miljard aan schulden afgelost. Dat is geld dat oneerbiedig gezegd op de plank ligt. Geld waar huizen voor gebouwd hadden kunnen worden, waar investeringen in duurzaamheid voor hadden plaatsvinden. Dat is voor ons om onverklaarbare redenen niet gebeurd. Ik vind dat in tijden van woningproblematiek teleurstellend.”

U noemt het onverklaarbaar dat ze er voor kiezen niet te bouwen. Maar u heeft vast over een reden nagedacht, neem ik aan.

“We hebben daar inderdaad wel ideeën over. De kosten van aannemers zijn gestegen, gemeenten zijn soms laat met aanwijzen van grond. We gaan daar onderzoek naar doen.”

Stijgende lasten, het huurakkoord, energiezuinig maken en strikte regels

Corporaties wijzen zelf vaak naar hun stijgende lasten. Door de roemruchte verhuurdersheffing sluizen ze jaarlijks zo’n 1,7 miljard aan belastingen naar de staatskas. Afgelopen oktober deden bijna tweehonderd corporaties er nog hun beklag over bij de Belastingdienst. “Genoeg is genoeg”, klonk het. “Schaf het af!” En, klaagden ze, er komen alleen maar belastingen bij. Dan is er nog het huurakkoord. Daarin spraken corporaties krap twee jaar geleden af dat ze de huurprijzen betaalbaar houden, waardoor hun inkomsten minder hard stijgen. Ook het energiezuinig maken van hun woningen kost corporaties flink wat geld.

Een andere vaak gehoorde klacht van de niet-commerciële woningcorporaties is dat de regels om middeldure huurwoningen te bouwen te strikt zijn. Wie deze huurwoningen van 700 tot 1000 euro in de maand (waar grote vraag naar is) wil bouwen, moet zich aan allerlei stringente wetgeving houden. Terecht, zegt Van Nieuwamerongen. “We hebben de afgelopen jaren gezien wat de gevolgen kunnen zijn als corporaties te veel in commerciële activiteiten gaan zitten. Ze gingen zich gedragen als een risicolopende projectontwikkelaar.”

Corporaties kunnen nu ook al middeldure huurwoningen uit de grond stampen. Volgens de in 2015 ingevoerde Woningwet moeten corporaties zich concentreren op sociale huurders met een kleine portemonnee. Commerciële activiteiten zijn ook toegestaan, mits het daarvoor gereserveerde geld wordt gescheiden van het vermogen dat bestemd is voor sociale woningbouw of verduurzaming. “Op dit moment hebben woningcorporaties samen zo’n 9 miljard euro te besteden aan commerciële activiteiten als middeldure huurwoningen.” Waarom ze het haast niet doen? Van Nieuwamerongen durft het niet te zeggen, gist dat corporaties na de schandalen uit het vorige decennium behoorlijk voorzichtig zijn geworden.

Het wordt vaak gezegd: er is crisis op de woningmarkt. Is dat echt zo?

“Ik denk wel dat er wijken zijn waar de nood echt heel hoog is. Dat zijn wijken waar alles bij elkaar komt: mensen die op wachtlijsten staan, wijken met verwarde huurders, veel onderhoudsachterstanden. Er ligt in die wijken een gezamenlijke problematiek, voor zorginstellingen, gemeenten en corporaties. Die moet ook gezamenlijk aangepakt worden. Nu wordt er heel erg naar corporaties gekeken.

Gebeurt dat nog te weinig? Die gezamenlijke aanpak?

“In wijken met veel corporatiewoningen heeft gemiddeld 24 procent van de bewoners een licht verstandelijke beperking. Landelijk is dat 9 procent. Als je aan een wijkmeester vraagt wie er achter de voordeur woont in wijken van bijvoorbeeld Rotterdam Zuid of de Haagse Schilderswijk, dan weet hij dat precies. Op nummer 1 woont een verward iemand. Nummer 2 heeft een alcoholprobleem. Corporaties hebben daar dagelijks mee te maken.

“Ik snap wel dat ze die problemen dan willen aanpakken. Maar daarbij wel heel duidelijk de kanttekening: als ze dat doen, opereren ze buiten hun kerntaken. Is het een goed idee dat ze ermee bezig zijn? Nee, maar wel begrijpelijk.”

Wie moet deze mensen dan helpen?

“Gemeenten, zorgverleners en andere hulpverleners. Corporaties moeten instanties bij elkaar brengen. Maar daar stopt het ook.”

Gaan gemeenten dat dan echt doen? Corporaties hebben soms te maken met huurders die alles kort en klein slaan. Dan ga je niet wachten op andere instanties, toch? Hoe kunnen ze zich uit deze realiteit redden?

“Dat antwoord heb ik ook niet. Dit zijn over het algemeen hele kwetsbare wijken. Daar hoort allerhande sociaal-economische problematiek bij. Het is samen met de andere uitdagingen van een corporatie nogal wat. We hebben het in onze ‘Staat van de corporatiesector’ over vier uitdagingen: beschikbaarheid, verduurzaming van woningen, betaalbaarheid en leefbaarheid. Als je die doelstellingen gaat combineren met de teruglopende verdiencapaciteit van corporaties, dan is de logische vraag: ‘hebben jullie niet te veel op je bordje liggen?’”

En het antwoord is?

“Wij waarschuwen al een paar jaar: maak een keuze. Je kunt niet alle problematiek oplossen met de financiële middelen die een corporatie nu heeft. Dat zeggen we tegen de corporaties. Maar ook tegen de politiek.”

Is de druk die corporaties vanuit de politiek ervaren te groot?

“Nou ja, er worden steeds meer dingen bij corporaties neergelegd. Gelukkig zijn we niet terug bij de tijd van voor de parlementaire enquête (in 2014 was er een parlementaire enquête naar aanleiding van het Vestia-schandaal, red.). Toen werd grappenderwijs gezegd: corporaties zijn de pinautomaat van een wethouder. Nog steeds bezitten corporaties een kwart van de woningen in Nederland. Het is vrij logisch dat als je iets wil, dat je naar hen kijkt. Maar ja, niet alles kan.”

Lees ook:

Het tekort aan sociale huurwoningen groeit overal

Een tekort aan sociale huurwoningen is al lang geen stedelijk probleem meer. Door het hele land neemt de gemiddelde wachttijd toe.