Een paar pandjes, dat levert niet langer goud geld op

De plannen waarmee het kabinet meer grip wil krijgen op de vrijesectorhuurmarkt stuiten op woede bij kleine particuliere verhuurders én grote institutionele beleggers. ‘Maar regulering levert iets belangrijks op: betaalbare huren.’

Hans de Geus begrijpt de woede wel van al die particulieren die geld verdienen met het verhuren van een huis. Zelf kocht hij ook een paar pandjes en daarna schreef hij het boek Hoe ik toch huisjesmelker werd. Als freelance journalist bouwde hij geen pensioen op en sparen leverde met de lage rente van toen niets op. Dankzij het geld dat zijn huurders binnenbrengen, hoeft hij zich geen zorgen te maken.

Toch pleit De Geus in zijn boek ervoor serieus belasting te heffen op de waarde van de eigen woning. Dat is zo ongeveer wat staatssecretaris Marnix van Rij (belastingen) nu doet. “En dat is goed”, vindt De Geus.

Daarnaast is minister Hugo de Jonge (volkshuisvesting) van plan de exorbitante huren aan te pakken die pandjesbazen vaak vragen. “En dat is ook goed.”

Maar die twee soorten maatregelen tegelijkertijd, daardoor komen zzp’ers ‘in de mangel’, zegt De Geus. “Veel mensen zien hun pensioen verdwijnen, die zien hun bezit hard in waarde dalen. Als ze het willen verkopen, krijgen ze er opeens veel minder voor.”

Ja, er zitten ‘foute jongens’ bij, mensen die veel meer huur vragen dan een woning redelijkerwijs zou mogen kosten. “Maar de meesten zijn mensen zoals ik. En voor hen zijn deze maatregelen te veel.”

Vijftig vierkante meter voor 2000 euro per maand

Toch vindt het kabinet maatregelen nodig. Wie niet begrijpt waarom kan eens op de woningwebsite Pararius.nl kijken, waar huurwoningen in de vrije sector worden aangeboden. Bijvoorbeeld in Amsterdam: 2000 euro per maand voor een appartement van vijftig vierkante meter in Amsterdam-Noord, 2100 euro voor zeventig vierkante meter in de Pijp. Niets bijzonders, zulke bedragen.

Maar als de huur van deze woningen zou worden berekend volgens het puntenstelsel dat geldt in de sociale huursector, zouden ze een stuk goedkoper zijn. Gemeten langs deze lat zou de huur van dit soort woningen in Amsterdam gemiddeld zelfs 1000 euro per maand lager uitvallen, bleek onlangs uit onderzoek. Want in het puntenstelsel is de huur gekoppeld aan de kwaliteit van de woning en gelden maximumhuren.

Maar de vrije sector heet niet voor niets vrij. Hier geldt het puntenstelsel niet, verhuurders in deze sector mogen vragen wat ze willen. En omdat zeker in de grote steden de vraag groot is en het aanbod klein, leidt dat vaak tot buitensporig hoge bedragen. ‘Pandjesbazen’, ‘huisjesmelkers’: niet voor niets heeft dit soort verhuurders een slechte naam.

Goed te begrijpen dus dat De Jonge daar iets aan wil doen. Dat puntenstelsel geldt nu alleen voor de sociale huursector, met als maximum 142 punten, waarbij een huur van 763 euro hoort. De Jonge wil dat het stelsel vanaf 1 januari 2024 doorloopt tot 187 punten. Daar hoort dan een maximale huur van 1000 euro bij.

Die maatregel leidt er volgens De Jonge toe dat 300.000 woningen een lagere huur krijgen, met een prijsdaling van gemiddeld 190 euro per maand. Hoognodig, vindt de minister. “In de vrije huursector zijn huurders nu vogelvrij”, lichtte hij vorig voorjaar toe, toen hij zijn plan bekendmaakte. “De prijzen staan op geen enkele manier meer in verhouding tot de kwaliteit van de woning.”

Hoongelach en boegeroep

Goed nieuws voor huurders, slecht nieuws voor particuliere vastgoedbeleggers die geld verdienen met het verhuren van huizen. Héél slecht nieuws, vinden zij zelf. Al sinds De Jonge zijn voornemen aankondigde lopen zij ertegen te hoop.

Toen de minister in november een bijeenkomst bezocht van hun vereniging, Vastgoed Belang, bleek hun woede nog lang niet bekoeld. Het Financieele Dagblad was erbij en tekende op hoe de minister werd onthaald op hoongelach en boegeroep. “De volgende stap is dat we naar Den Haag gaan”, werd gezegd, “net als de boeren.”

De huurregulering in de vrije sector kost verhuurders geld, dat staat buiten kijf. Hoeveel? In opdracht van Vastgoed Belang zocht adviesbureau Ortec Finance dat uit. ‘Doorexploiteren’ (vastgoedjargon voor: blijven verhuren) zal 7,5 procent minder rendement opleveren, luidt de conclusie. Samen met enkele andere maatregelen van De Jonge zorgt dat ervoor dat ‘uitponden’ (verkopen) voor de meeste particuliere vastgoedbeleggers een aantrekkelijkere optie wordt.

Dat is ook precies het dreigement van deze groep verhuurders: wij gaan massaal onze huizen verkopen en dan blijft er weinig over van de vrije huursector. Dan hebben huurders niets aan De Jonges maatregelen, betogen zij, want waar moeten zij wonen als er geen huurhuizen meer zijn?

Her en der een kleine verbetering

Vastgoedadviesbureau CBRE liet nog een andere waarschuwing volgen: verhuurders zullen alles op alles zetten om hun huizen wat extra punten te bezorgen, zodat die alsnog in de vrije sector terechtkomen.

Eén op zes woningen die onder De Jonges maatregelen dreigen te vallen, zit niet meer dan tien punten van de 187-puntengrens af, dus met her en der een kleine verbetering kan dat vaak al worden bereikt. Maar dat zou dan ook weer een slechte ontwikkeling zijn voor huurders die een betaalbaar huis zoeken.

Er speelt nog iets anders. Niet alleen De Jonge, ook staatssecretaris Marnix van Rij treft particuliere beleggers in hun business. Gedwongen door het oordeel van de Hoge Raad over ‘fictief’ rendement op vermogen (box 3 in het belastingstelsel), moest Van Rij zich buigen over een nieuwe aanpak om vermogens te belasten.

Die vernieuwing wordt waarschijnlijk in 2025 ingevoerd, in de tussentijd geldt een overbruggingsregeling. Ook die kost vastgoedbeleggers geld.

He beleggersleed verder vergroot

Twee andere ingrepen van Van Rij vergroten het beleggersleed verder. Verhuurders mochten een lagere woningwaarde in hun belastingaangifte opnemen, omdat een pand met huurders erin minder marktwaarde heeft dan een leeg huis.

Maar die zogeheten leegwaarderatio-regeling is stevig uitgekleed. Bovendien mogen beleggers de waarde van hun hypotheek niet langer aftrekken van de waarde van het huis. Ook die regel zorgde eerder ervoor dat ze over een veel lager bedrag belasting hoefden te betalen.

Fiscalist Luc van Dijk van bureau Rechtstaete maakte de rekensom op zijn LinkedIn-pagina voor een woning met een WOZ-waarde van 350.000 euro en 1200 euro aan huurinkomsten. Tot voor kort moest de eigenaar van zo'n woning 39 procent afdragen aan de belasting, als gevolg van Van Rijs nieuwe regels wordt nu 89 wegbelast.

Komt daar de nieuwe puntentelling van De Jonge bovenop, dan gaat de huuropbrengst omlaag en blijft onder de streep minder dan niets over. En dan gaat Van Dijk er in zijn berekeningen nog vanuit dat het pand in waarde blijft stijgen.

‘Met de kanttekening’, noteert hij zelf, ‘dat in de huidige markt eerder sprake is van een waardedaling’. “Vooral de kleine belegger met een paar pandjes als pensioen komt in de problemen”, voorspelt Van Dijk in een interview met het digitale vakblad Vastgoedmarkt.

Dreigt de vrije huursector inderdaad in elkaar te schrompelen?

Klap op klap dus voor al die beleggers die dachten dat vastgoed hen ten eeuwigen dage goud geld zou opleveren. Maar hoe erg is dat? Zijn alle vastgoedbazen die hun bezit jarenlang alleen maar in waarde zagen stijgen én steeds hogere huren konden vragen nu inderdaad meelijwekkend geworden? En dreigt de vrije huursector inderdaad in elkaar te schrompelen?

“Particuliere beleggers klagen, dat is begrijpelijk”, zegt Johan Conijn, emeritus hoogleraar woningmarkt. Hij ziet ook dat hun reputatie als ‘huisjesmelker’ hen in de weg zit. “Terwijl de meesten ooit te goeder trouw besloten geld in woningen te steken. Alleen, woningen zijn er niet voor beleggers, maar voor bewoners. De laatste jaren is het uit de hand gelopen, en dat wordt nu teruggedraaid.”

Want de afgelopen tijd hebben particuliere beleggers wel érg veel woningen opgekocht en omgezet in dure huurwoningen. Dat was tenslotte gemakkelijk geld verdienen. De vrije huursector is mede daardoor stevig gegroeid, van 290.000 woningen in 2012 naar 603.000 in 2021. Het aandeel dure huur (boven de 1000 euro per maand) nam verhoudingsgewijs zelfs nog meer toe.

‘Regulering levert betaalbare huren op’

“Dat De Jonge meer betaalbare huurwoningen wil, is volstrekt legitiem”, vindt Conijn. Daar zitten nadelen aan, erkent hij, vooral voor particuliere beleggers. “Maar de regulering levert de volkshuisvesting iets belangrijks op, betaalbare huren. Bij Van Rijs belastingmaatregelen ligt dat anders. Die zijn goed voor de schatkist maar op het gebied van de volkshuisvesting leveren ze niets op.”

Het valt inderdaad te verwachten dat huiseigenaren gaan uitponden, zegt Conijn. “Dan komt een tegengestelde beweging op gang, met een krimpende vrije huursector als gevolg. Maar dat is niet erg, die sector kan wel iets kleiner. En huurhuizen die worden verkocht, verdwijnen niet. Die worden straks alleen niet meer bewoond door huurders, maar door kopers.”

Hij maakt wel een kanttekening: al te klein moet de vrije huursector niet worden. Voor een gezonde woningmarkt is het noodzakelijk dat er huurwoningen zijn waar mensen terechtkunnen die niet in aanmerking komen voor de sociale huursector en die ook geen huis kunnen of willen kopen.

“De omvang van die vrije huur moet alleen niet worden vergroot door huizen op te kopen en te verhuren, zoals de laatste tijd is gebeurd”, legt Conijn uit. “Want dat levert per saldo geen extra huizen op, maar zorgt wel dat er minder betaalbare koopwoningen beschikbaar zijn. Terwijl de vraag daarnaar groot is. Om te voorkomen dat de vrije huursector te klein wordt, kun je beter zorgen voor nieuwbouw van huurwoningen.”

Ook de institutionele beleggers tellen hun knopen

Maar ook die nieuwbouw staat onder druk. Want niet alleen de particuliere beleggers met wat pandjes voor de verhuur tellen nu hun knopen, ook de groten doen dat: de institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen, die veel geld investeren in nieuwbouw van huurwoningen. Ook zij gaan rekenen: levert een nieuwbouwwoning nog genoeg rendement op als de huurprijs aan banden wordt gelegd?

Voor de zorgen van deze institutionele beleggers is minister De Jonge veel gevoeliger dan voor die van de particulieren. Begrijpelijk. Als de kleintjes hun bezit verkopen, maakt dat niet uit voor het totaal aantal woningen, koop en huur samen. Maar als de groten geen geld meer steken in nieuwbouw, komt De Jonges doelstelling van 100.000 nieuwe woningen per jaar in gevaar.

Daarom heeft de minister zijn plannen aangepast. Aanvankelijk overwoog hij het puntenstelsel uit te breiden tot een huurgrens van 1250 euro. Toen hij in december met een uitgewerkt plan kwam, legde hij de grens daarin toch maar bij 1000 euro, zodat veel meer woningen in de vrije sector blijven vallen.

Verhuurders mogen straks ook extra punten rekenen voor buitenruimtes en voor goede isolatie van woningen. Verder mogen ze bij nieuwbouw tijdelijk een toeslag van 5 procent rekenen bovenop de maximumhuur. Zo wil De Jonge voorkomen dat nieuwbouwplannen die al in de steigers staan, worden afgeblazen omdat investeerders halverwege hun plannenmakerij met lagere huren moeten rekenen.

Woonbond: veel huren blijven buiten schot

Het zijn bijna een-op-een de wensen van de vereniging van de institutionele beleggers, de IVBN. Geen wonder dus dat zij nu veel minder hoog van de toren blazen dan de particuliere beleggers. Geen wonder ook dat de Woonbond, de belangenbehartiger van huurders, juist teleurgesteld is. Zo blijven veel huren buiten schot, denkt die.

Het goede nieuws, verwacht Conijn, is dat de huurregulering dankzij De Jonges aanpassingen de nieuwbouw slechts ‘beperkt’ zal schaden. Maar slecht nieuws is er ook: die nieuwbouw dreigt desondanks terug te vallen, vooral door rentestijgingen op de kapitaalmarkt. Lenen wordt duur, en dus moet het rendement omhoog om een investering te laten lonen.

“Aan die rentestijging kan De Jonge niets doen”, zegt Conijn. “Maar zijn huurplan valt ermee samen, daarom is dit een slecht moment voor dat plan. Want het effect ervan is weliswaar niet groot, maar het komt boven op andere trends die de nieuwbouw onder druk zetten.”

Moet De Jonge zijn plan daarom laten vallen? Dat toch niet. “Want veel huren in de vrije sector zijn voor te veel mensen onbetaalbaar, het is goed dat daar iets aan gedaan wordt.”

Lees ook:

Kabinet pakt te hoge huren aan, maar doet dat héél voorzichtig

Minister De Jonge wil al te hoge huren uitbannen zonder vastgoedbeleggers af te schrikken. Het is de vraag of dat gaat werken.