Rabo-economen voorzien 'in het slechtste geval' lagere nieuwbouwprijzen

UTRECHT - Het Bouwfonds Woningbouw en de vereniging Eigen Huis waarschuwen voor een plotselinge omslag op de huizenmarkt. Rabobank Nederland heeft een andere visie: instorten van de prijzen is op geen enkele manier in zicht. En als het tòch gebeurt, zullen de huiseigenaren er nauwelijks last van hebben.

De onrust over de toekomst van de woningmarkt wordt ingegeven door de aanhoudende prijsstijging van de afgelopen jaren. Pal voor de zomer kostte een woning gemiddeld 266 000 gulden. Dat is bijna 30 000 gulden meer dan een jaar geleden. Woningen onder de twee ton, waar de meeste vraag naar is, zijn in de Randstad bijna niet meer te krijgen.

De spanningen tussen vraag en aanbod beginnen zo hoog op te lopen, dat het Bouwfonds Woningbouw -'s lands grootste aanbieder van koopwoningen - het nodig vindt op de risico's te wijzen. Volgens de Rabobank, de nummer één op de markt voor woninghypotheken, is er echter weinig reden tot zorg.

“We zien die spanning in deelsectoren wel”, zeggen de economen W. Boonstra en P. van de Ven van de afdeling algemeen economisch onderzoek van deze bank. “Maar er is nieuw aanbod van woningen bij grote steden, op de Vinex-locaties, te verwachten. Misschien komen er hier en daar ook wel enkele prijscorrecties. Fundamenteel is de woningmarkt echter niet overspannen.” De prijzen zijn hoog, beamen zij. “Maar gezien de schaarste aan kwaliteitswoningen zijn die prijzen reëel.”

De suggestie van Eigen Huis dat banken door een te ruimhartig kredietbeleid medeschuldig zijn aan het oplopen van de prijzen, wijst de Rabo-man van de hand. Zijn bank verstrekt hypotheekleningen tot 3,5 maal het bruto-jaarsalaris, dat is iets meer dan de organisatie van huiseigenaren voor verstandig houdt. “We smeren klanten geen overbodige leningen aan. Dat is niet in ons voordeel. Als je dat zou doen en het gaat mis, werkt dat tegen je.” Anderzijds zegt Boonstra: “We hebben hier geen plan-economie. De wereld zou te klein zijn als je als bank een gezonde financiering op vage gronden zou weigeren.”

De economen benadrukken dat er grote verschillen zijn ten opzichte van begin jaren tachtig, toen de woningmarkt in elkaar klapte. De prijsstijging mag nu zo'n tien procent per jaar bedragen, in het topjaar 1977 gingen de nieuwbouwprijzen met liefst veertig procent omhoog. Bovendien stond de economie er destijds aanzienlijk minder gunstig voor dan nu, aldus de beide Rabo-mannen.

Een ander verschil was dat de banken hun hypotheken destijds veel agressiever aan de man brachten. Zo waren er op grote schaal carrière-hypotheken in de aanbieding. De banken gingen er daarbij vanuit dat de aspirant-koper later automatisch een veel hoger salaris zou gaan verdienen. De werkelijkheid bleek anders en mensen haalden daardoor vaak te hoge schuldverplichtingen op hun hals. Helemaal mis ging het toen de werkloosheid omhoog sprong. “Veel mensen zagen zich gedwongen hun huis te verkopen en er ontstond een enorm overaanbod, omdat vrijwel niemand meer wilde kopen.”

De markt staat er nu heel anders voor: “De Nederlandse economie ontwikkelt zich krachtig, iedereen is gewend aan loonmatiging en de werkgelegenheid krimpt niet, maar groeit. Dat is een gezonde basis”, zeggen de Rabo-onderzoekers. “Er kunnen natuurlijk wat schommelingen zijn. Maar door de forse huurstijgingen, waardoor kopen aantrekkelijk wordt en het grote aantal tweeverdieners, is de vraag naar koopwoningen nu redelijk stabiel.”

Cruciaal voor de woningmarkt is de rentestand op de kapitaalmarkt. Deze is nu betrekkelijk laag, zodat het goedkoop is geld te lenen. Maar de tendens is inmiddels weer opwaarts, meent de Rabobank. Tussen januari en nu schommelde de marktrente weliswaar van 6,0 procent, via 6,5 weer terug naar 6,25 procent. Maar gezien een wat hogere inflatie en betere groeivooruitzichten voorziet de Rabo voor de tweede helft van dit jaar uiteindelijk toch een verdere stijging, tot 6,75 procent. Mede op grond daarvan verwacht de bank dat de woningmarkt weer in een wat rustiger vaarwater zal gaan komen.

Hoewel de Rabo-economen het instorten van de huizenmarkt verre van waarschijnlijk achten, zijn zij wel bereid na te denken over de vraag wat er in zo'n geval zou gebeuren. Een van de scenario's is een plotselinge sterke stijging van de kapitaalmarktrente. “Lenen wordt dan erg duur”, aldus Boonstra. “Dat geeft een zekere terugval van de vraag naar huizen en daarmee van het prijspeil.” Het belangrijkste gevolg is in zijn ogen dat de verkoop van nieuwe woningen zal stagneren, zodat bouwers met hun huizen blijven zitten. “Dat is het soort risico waar het Bouwfonds Woningbouw op wijst.”

Voor mensen die al een eigen woning hebben, is een daling van de huizenprijzen daarentegen slechts een 'papieren probleem', vinden de twee. Problemen ontstaan er alleen als mensen een hoge hypotheek hebben en de rente-vaste periode juist afloopt, of als de rente variabel is.

“Als het economisch tij tegenzit, kan die variabele rente een draconisch effect hebben en een ware slachting onder huizenbezitters aanrichten”, herinnert Boonstra aan de crisis in Engeland, waar op grote schaal met variabele rente wordt gewerkt. “Het Nederlandse woningbezit is echter doorgaans vastrentend gefinancierd. Dat is veel minder rentegevoelig.”

Ook wanneer een huizenbezitter zich - bijvoorbeeld bij echtscheiding of werkloosheid - gedwongen ziet de woning te verkopen, is er in de Rabo-visie bij het onverhoopt inzakken van de markt weinig aan de hand. “Als het goed is, is de woning lange tijd telkens in waarde gestegen”, redeneert Van de Ven. “Als er dan in het laatste jaar een prijsval optreedt, kun je je huis waarschijnlijk toch nog met winst verkopen. Alleen iemand die zijn huis nèt gekocht heeft, maakt verlies en houdt na aflossing van zijn hypotheek een restschuld.”