Vakantiehuisjes zoeken beleggers

Projectontwikkelaars blijven 'Nederland Vakantieland' overvoeren met vakantiebungalows. Grote concerns als Aegon Recreatie en Gran Dorado doen hun bungalowparken massaal in de uitverkoop, omdat zij het risico van aanzienlijke prijsdalingen te groot achten. Zo verkocht Aegon onlangs vijftien parken. Marktleider Gran Dorado is druk doende om 1 790 bungalows aan particuliere beleggers te slijten.

“Een bezettingsgraad van honderd procent”, glundert makelaar P. Dijkema, die tijdelijk zijn kantoor houdt in fazantbungalow nummer 349. “Binnen twee maanden moeten de huisjes dan ook wel verkocht zijn.”

Gran Dorado heeft recreatiemakelaar Dijkema ingeschakeld om de bungalows van Port Zélande ('mediterraan perspectief'), Loohorst ('waar de natuur even mooi is als het rendement') en Zandvoort ('uw vermogen golft door strand en duinen gestaag omhoog') te verkopen. Deze actie staat haaks op het beleid dat Gran Dorado enkele jaren geleden voerde. Toen was het concern nog de koper van particuliere bungalows om de parken van speelhal tot schilderijtjes aan de muur in zijn bezit te hebben. Aanvankelijk zou begin september ook een Duits park op de markt komen. Dijkema: “Dat is niet gebeurd, omdat een vermogend belegger de 450 huisjes in één keer kocht.”

In Nederland loopt de verkoop iets minder hard. “We zijn nog maar kort bezig en hebben zo'n achtduizend reacties gehad. Inmiddels hebben we ruim duizend bungalows verkocht met Port Zélande als absolute koploper”, aldus Dijkema. “De grote beleggers beginnen zich nu ook te roeren. Zo heb ik een aanvraag van tien miljoen gulden op mijn bureau liggen van een club mensen.”

Stormloop

Op een herhaling van het kunststukje van De Lommerbergen in Limburg, toen de 500 bungalows binnen drie weken verkocht waren, gokt de makelaar niet. “Eén van mijn medewerkers merkte na de stormloop van de eerste dagen op dat we komend weekeinde weer in ons eigen bed zullen slapen, maar ik - als nuchtere noorderling - denk dat we blij mogen zijn als de huisjes over een maand of twee verkocht zijn.”

Dijkema helpt gelijk maar een misverstand uit de wereld. “Veel mensen bellen of komen hier met het idee dat ze zelf gebruik kunnen maken van 'hun' huisje. Die zijn hier dus aan het verkeerde adres, want het gaat hier puur om een beleggingsobject.”

De 'eigenaar' mag tegen inlevering van een half procent rendement als een normale gast maximaal twee weken per jaar doorbrengen in een park van zijn keuze. “Maar dit moet wel in het voor- of naseizoen plaatsvinden en hij moet wel voor 1 december boeken”, voegt Dijkema daaraan toe. De noorderling moet hartelijk lachen om de Limburgse families die uren in de auto zitten om een huisje aan zee te bemachtigen, terwijl ze ook in het nabijgelegen 'America' terecht kunnen. “Het maakt niet uit waar je iets koopt. De bezettingsgraad schommelt overal rond de 82 procent, dus het rendement is nagenoeg hetzelfde.”

Voor een bungalow moet de belegger gemiddeld 160 000 gulden neertellen. Dijkema rekent voor dat in het eerste jaar het huisje goed is voor een huuropbrengst van 40 000 gulden, waarvan het bedrijf dertig procent opstrijkt. De 'eigenaar' houdt na afdracht van vaste kosten (15 000 gulden) ruim 12 000 gulden over. “Natuurlijk”, stelt Dijkema, “wil Gran Dorado maar één ding met deze massale verkoop en dat is zoveel mogelijk winst maken. Daar ben ik heel open in.” Het bedrijf zal een groot deel van de opbrengst - 340 miljoen gulden - aanwenden om schulden en leningen af te lossen en de rest investeren in Duitse parken. Gran Dorado garandeert de kopers van de bungalows tot 1999 een rendement van 7,5 procent. Na de eeuwwisseling gaat de belegger meedelen in het netto-verhuurresultaat, waardoor het rendement - aldus de prognoses van Gran Dorado - in 2004 boven de tien procent zal stijgen. De verwachtingen die Gran Dorado de belegger voorspiegelt, zitten volgens Dijkema degelijk in elkaar. “Dat moet ook wel als je grootaandeelhouders Vendex en Philips heten.”

Weerspiegeling

De Consumentenbond is daar niet zo gerust op. “Het hoge rendement dat ze beloven is een weerspiegeling van het grote risico dat de belegger loopt.” Deze organisatie zal een belegger dan ook niet adviseren om zijn geld in Gran Dorado te steken. “Dat zouden we pas doen als alle spaarregelingen, obligaties of aandelenfondsen het laten afweten”, aldus een woordvoerder. Om daar na een korte pauze aan toe te voegen. “Zelfs dan zouden we het nog afraden.”

De Vereniging van recreatie-ondernemers (Recron) vindt de formule van Gran Dorado wel een uitstekende oplossing, omdat er in ieder geval geen nieuwe parken worden gebouwd om het marktaandeel te vergroten. Directeur F. de Zee van Recron: “Daarbij komt dat het normaal gaat om de verkoop van kleine parken, 39 huisjes rond een vijver zonder enige faciliteiten, waarbij de particuliere koper zich gaat gedragen als ondernemer en zijn huisje naar eigen commercieel inzicht gaat inrichten. Gran Dorado houdt gelukkig de touwtjes stevig in handen, zodat er voor de vakantiegangers niets verandert.”

De Recron-directeur denkt dat het voor een belegger aantrekkelijk is om zijn spaarcenten in een vakantiepark te steken. “Het is toch indrukwekkender je vrienden en familie te vertellen dat je een tweede huis aan zee hebt dan dat je zegt een pakketje aandelen te bezitten.”

De Zee schat dat 60 000 Nederlanders een tweede woning bezitten, die verspreid staan over zeshonderd parken. De helft van de vakantiewoningen gaat in de verhuur en genereert een jaarlijkse opbrengst van 1,7 miljard gulden. Tussen 1985 en 1991 steeg het aantal bungalowvakanties nog met één miljoen tot 4,7 miljoen per jaar. Vorig jaar liet voor het eerst in jaren een daling zien van acht procent. De Zee spreekt eufemistisch nog van “een stagnatie in de groei”. Wat de recreatie-ondernemers meer zorgen baart, is dat veel vakantiegangers een park na één bezoek voor gezien houden. Een einde aan de huidige malaise valt dan ook niet te verwachten.

Het aanbod van vakantiebungalows daarentegen blijft wel stijgen. Iedere maand opent een nieuw park met 200 bungalows de deuren, terwijl de markt volgens directeur De Zee al jaren overvoerd is. Hij stelt de huidige overcapaciteit op vijfduizend vakantiewoningen. “En projectontwikkelaars hebben plannen klaarliggen voor nog eens 25 000 bungalows.” Cynische tongen in de recreatiewereld beweren dan ook dat Nederland 25 miljoen inwoners zou moeten hebben, die minimaal één keer per jaar een vakantiehuisje huren, om alle parken rendabel te houden. Zo ver is het nog niet.