Huizenmarkt luistert niet naar Wellink

Machteloos observeert de Nederlandsche Bank de hypotheekbel die Nederland de laatste vijf jaar geblazen heeft. De huizenprijzen zijn explosief gestegen en huizenkopers gaan steeds hogere hypotheekleningen aan. Het enige wat de Nederlandsche Bank in die vijf jaar kon doen is waarschuwen dat het allemaal wel wat hard gaat.

De bank had weinig geïnteresseerde luisteraars. Een donderdag gepubliceerd eigen onderzoek -conclusie: er is een luchtbel- moet meer aandacht trekken, is de bedoeling. Maar centrale bankier Wellink zit klem. Als politiek Den Haag zijn voorstel serieus neemt om het afsluiten van maximale hypotheken -hoger dan de waarde van het huis- aan banden te leggen, kan hij zelf de oorzaak zijn van het uiteenspatten van de bel. Werkt de maatregel, dan kunnen de huizenprijzen meer dalen dan Wellink lief is. Dat is het probleem met een luchtbel: een beetje lucht eruit is moeilijk.

Wellink toont zich vooral begaan met de starters op de woningmarkt. De jonge kopers gaan zeer hoge leningen aan, erop speculerend dat zowel hun inkomen als de waarde van hun huis in de toekomst stijgt. Dat maakt ze kwetsbaar. Beperking van de tophypotheek betekent dat één van de prijsopdrijvende factoren verdwijnt. Voor de huizenbezitters die net een tophypotheek hebben afgesloten, is dat vervelend. De waardestijging waar zij van uitgingen, kunnen ze vergeten. Als het gat tussen de afgesloten hypotheek en de werkelijke waarde van het huis te groot wordt, kan de bank maatregelen nemen. De lening wordt dan nog duurder of het huis moet in de verkoop. Zo ontstaat een kettingreactie. Op een deel van de woningmarkt zakken de prijzen, niet alleen omdat de leningen niet meer zo hoog mogen zijn maar ook omdat er meer huizen op de markt komen.

Of het zo zal gaan, valt niet te zeggen. Het is niet bekend hoeveel huizenbezitters een tophypotheek hebben. Misschien merkt de woningmarkt er weinig van. Dan is beperking van tophypotheken alleen een wat paternalistische maatregel om nieuwe jonge kopers voor onverantwoord gedrag te behoeden.

Met of zonder maatregel weet niemand hoeveel mensen er in problemen komen als de huizenprijzen gaan dalen of als de werkloosheid stijgt. De Nederlandsche Bank weet ook niet hoeveel mensen de overwaarde van hun huis verzilverd hebben om daar aandelen van te kopen.

Voor de hele Nederlandse economie valt er wel iets te schatten: bij een daling van de huizenprijzen met 10 procent valt de economische groei 0,5 procent lager uit. Dat valt wel mee, zo lijkt het, maar het geeft niet aan hoeveel persoonlijke drama's daarmee gepaard gaan.

Wellink kan intussen niet veel meer doen dan wat suggesties opwerpen en de banken en bemiddelaars vragen niet te hoge risico's te nemen, zoals hij deze week deed. Maar tot nog toe gaat iedereen zijn gang. De consument koopt een duur huis, sluit een hoge lening af, is tweeverdiener, belegt en consumeert met hypotheekgeld -ook als de rente daarvoor niet aftrekbaar is. De overheid moedigt lenen voor een huis aan met de rente-aftrek en is er niet in geslaagd het aanbod van koopwoningen bijtijds te verhogen. De banken baseren hypotheken op twee inkomens en zijn soepeler dan in het verleden.

De invloed van de Nederlandsche Bank is beperkt. De aftrek van hypotheekrente is eigenlijk wel wat ruim, suggereert Wellink nog voorzichtig. Maar, zegt hij er snel bij, daar ga ik natuurlijk niet over.