Een huis bezitten is soms unfair

De hypotheekrenteaftrek is op termijn niet houdbaar. Huurders worden achtergesteld bij huiseigenaren, terwijl de ene woningbezitter beter af is dan de andere. Een rigoureuze regimewijziging is misschien uit den boze, maar de politiek dient de discussie aan te gaan.

De fiscale behandeling van het woningbezit vormt een beladen discussie. Daarin staan de maatschappelijke opvatting omtrent de rechtvaardige verdeling van de belastingdruk en het belang van de huiseigenaar met elkaar op gespannen voet.

Dat nu ook de Vrom-raad rammelt aan de hekwerken van het taboe, wordt hem niet in dank afgenomen. De raad adviseert het kabinet de hypotheekrente-aftrek te schrappen, alsmede het huurwaardeforfait af te schaffen.

In wezen spelen er twee discussies. De eerste betreft de vraag of woningbezitters fiscaal worden bevoordeeld boven huurders. De eigen woning wordt in de fiscaliteit een dubbelfunctie toegekend. Enerzijds heeft zij een bestedingsfunctie. Anderzijds vormt ze een bron van inkomen. Om redenen van eenvoud wordt daarbij de netto-opbrengst gesteld op 1,25 procent van de WOZ-waarde (de huurwaarde). Daarnaast zijn nog enkele uitdrukkelijk in de wet genoemde kosten aftrekbaar. De belangrijkste posten zijn de rentekosten en erfpachtcanons. In de meeste gevallen is het uiteindelijke resultaat op de eigen woning daardoor negatief. Per saldo ontstaat een attractieve, tegen het progressieve tarief aftrekbare post.

Ook de huurder betaalt echter in zijn huur een vergoeding voor de financieringskosten. Hij kan de in de huur begrepen rentekosten niet aftrekken. Hij wordt zodoende fiscaal achtergesteld ten opzichte van eigenaren.

Huursubsidies of huurbeschermende regels kunnen die achterstelling compenseren. Het zou goed zijn een wetenschappelijke onafhankelijke woonlastenvergelijking van huurders en eigenaren uit te voeren. Daarbij moeten uiteraard ook andere heffingen worden betrokken, zoals de overdrachtsbelasting en de lokale heffingen. Opmerkelijk in het huidige beleid is trouwens dat in de huurmarkt de woonlasten stijgen wanneer het inkomen stijgt (lagere huursubsidie), maar in de eigenwoningsector de woonlasten dan juist dalen (grotere belastingbesparingswaarde).

De tweede discussie betreft de onevenwichtigheid binnen de kring van eigenwoningbezitters. Het eigenhuisregime bestaat uit drie onderdelen. Allereerst wordt, zoals toegelicht, de huurwaarde tot het inkomen gerekend en vervolgens is de daadwerkelijke rentebetaling aftrekbaar. Als derde component wordt de rente op de 'kapitaalverzekering eigen woning' van belastingheffing vrijgesteld. Die stelt de woningbezitter in staat zijn schuld niet tussentijds te hoeven aflossen. Hij kan zodoende maximaal profiteren van de renteaftrek.

Opmerkelijk bij de invoering van het nieuwe belastingplan (dat drie boxen kent) is dat de eigen woning is ondergebracht in de progressieve box voor 'werk en woning'.

Zij is uitgezonderd van de vermogensrendementsheffing waarin alle vermogensinkomsten op basis van een forfaitair rendement van 4 procent tegen een gelijkblijvend tarief van 30 procent worden belast. Onderbrenging in de progressieve box is gunstig. De huurwaarde wordt daar belast tegen een 'forfaitair' rendement van slechts 1,25 procent, terwijl de feitelijk betaalde rentekosten aftrekbaar blijven. Het daar geldend progressief tarief heeft echter tot gevolg dat elke financieringsgulden voor de lage-inkomensgenieter slechts met 33 cent wordt 'gesubsidieerd', terwijl de hoge-inkomensgenieter per gulden 52 cent subsidie ontvangt. Dit lijkt mij niet rechtvaardig.

Dat geldt nog sterker als men bedenkt dat de hoge-inkomensgenieters veel meer financieringsguldens ter subsidiëring aanbieden dan de lage-inkomensgenieters. Eigenwoningbezitters worden gestimuleerd zich tot de nok van hun huis vol te zuigen met hypotheken en zo weinig mogelijk af te lossen omdat het aantrekkelijker is dit beschikbaar kapitaal in de 'pretbox' te beleggen. In feite wordt de doelstelling het eigenwoningbezit te stimuleren zodoende oneigenlijk gebruikt voor lucratieve beleggingsactiviteiten. Deze spanning tussen het eigenwoningregime en dat voor andere beleggingsbestanddelen heeft tot gevolg dat er op den duur niet te ontkomen valt aan het intomen van de hierdoor opgeroepen belastingbesparing.

De beperking van renteaftrek moet echter langs de behoedzame weg der geleidelijkheid worden ingevoerd. Voor menig eigenwoningbezitter is het belastingvoordeel immers reeds in zijn koopsom verwerkt. Een al te rigoureuze regimewijziging zou hem dubbel treffen. Voorts behoort de overheid ter wille van de betrouwbaarheid en voorspelbaarheid van haar regelgeving rekening te houden met langlopende verplichtingen waartoe de burger zich op bonafide gronden verbonden heeft.

Daarom is te overwegen de eigen woning onder de werking van de vermogensrendementsheffing te brengen. Ter stimulering van het eigenwoningbezit kan een vrijstelling tot (stel) 400duizend gulden worden ingebouwd, vergelijkbaar met de vrijstelling voor maatschappelijke beleggingen. De hypothecaire schuld is, vergelijkbaar met de andere beleggingsschulden, aftrekbaar van de vermogensrendementsbasis (die daardoor ook negatief zou moeten kunnen worden).

Eventueel kan worden gedacht aan een gewenningsvariant met een aflopende tijdelijke extra verhoging van het vrijstellingsbedrag. Bij een woning van 700duizend gulden waarop een hypotheek is gevestigd van 500duizend gulden geeft dit het volgende resultaat: De rendementsgrondslag bedraagt 700.000 minus 400.000 (vrijstelling) minus 500.000 hypothecaire schuld = negatief 200.000 gulden. Hierover is het negatieve rendement 4 procent van 200.000 gulden = 8000 gulden. Dan resulteert bij het 30 procent-tarief een verrekenbare negatieve belasting van 2400 gulden.

Vanwege de sterk oplopende prijzen van huizen wordt in de recente Miljoenennota voorgesteld per 1 januari 2001 het huurwaardeforfait te verlagen tot 0,8 procent. De verlaging is afgestemd op de huurindex. Aangezien de huurwaarde de weerspiegeling is van het vermogensrendement, is een verlaging van het percentage wegens toegenomen waarde van de bezitting merkwaardig. Dat is namelijk niet het principe van een vermogensrendementsheffing.

Ook in een breder verband kan men bij de verlaging kanttekeningen plaatsen. De eigenwoningbezitter die zijn hypotheek heeft afgelost is momenteel fiscaal veel ongunstiger af dan zijn buurman die deze aflossingen achterwege heeft gelaten. Deze buurman kan immers maximaal profiteren van de renteaftrek en de beleggingsruimte, die hij gekregen heeft door niet af te lossen. Deze beleggingen vallen onder de gunstige vermogensrendementsheffing. Binnen de kring van eigenwoningbezitters is daardoor sprake van een ongelijke behandeling.

Het verdient daarom overweging het huurwaardeforfait slechts (eventueel extra) te verlagen voorzover de waarde van de eigen woning niet met een (hypothecaire) lening is gefinancierd. Die tegemoetkoming zou de achterstelling van eigenwoningbezitters zonder renteaftrek binnen de groep eigenwoningbezitters afzwakken.

Uiteraard lost dit de ongelijkheid tussen huurders en eigenaren niet op. Voor die principiële discussie levert de recente Miljoenennota interessante informatie op. Nu nog wachten op de politieke moed.