Vastgoed als veilige haven

Er zijn twee markten voor onroerend goed. De eerste is de markt voor ruimte om te wonen, werken en te winkelen. Gebruikers en eigenaars van de ruimte ontmoeten elkaar. De tweede is de vastgoedbeleggingsmarkt. Hier kopen en verkopen beleggers en ontwikkelaars gebouwen en grond. Voor het beleggen in vastgoed is de scheiding tussen eigendom en gebruik belangrijk. Als die scheiding er niet zou zijn, zou er ook geen onroerend goed zijn om in te beleggen.

Heeft u vermogen over en wilt u dat gaan beleggen, dan raden vermogensbeheerders en analisten aan om circa 10 tot 20 procent van de portefeuille onder te brengen in vastgoed. De overige delen van de asset mix (de combinatie tussen verschillende beleggingsvormen) bestaan, al naar gelang uw wensen en beleggingshorizon, uit liquiditeiten, deposito's, obligaties en aandelen.

Waarom nu specifiek een verhaal over vastgoed? Uit het beleid van institutionele beleggers is gebleken dat vastgoed een steeds grotere percentage van de portefeuille in beslag neemt. Bovendien (en mede daardoor) zijn de rendementen van vastgoedfondsen het afgelopen jaar sterk toegenomen. Ook grote vermogensbeheerders als Henderson Global Investors (HGI), een van de grootste financiële concerns van Australië, laten positieve geluiden horen over beleggen in vastgoed. Te verwachten valt dat de rendementen hierop, zeker gezien de stabiliserende aandelenmarkten, steeds aantrekkelijker zullen worden. Zo zou de performance van aandelen volgens Henderson in de buurt liggen van het historisch rendement van 8 procent nominaal bij een inflatie van 2,5 procent. Vastgoed zou een rendement geven van circa 10 procent voor de komende jaren. Daarnaast leveren vastgoedfondsen vaak een hoog dividendrendement waarvan de aantrekkelijkheid onder het nieuwe belastingstelsel is toegenomen.

De vraag is welke vastgoedfondsen naar verwachting het aantrekkelijkste rendement zullen genereren. Als we ons beperken tot de open fondsen die als kenmerk een grote verhandelbaarheid en grote spreiding hebben, dan is de performance van dergelijke fondsen opvraagbaar bij instituten als Nyfer uit Breukelen en de Amsterdamse Stichting Vastgoed Beleggingen (SVB). Uit deze gegevens blijkt dat fondsen als VHS met 58,3 procent en Wereldhave met 35 procent vorig jaar een fraai rendement gaven. Volgens portfolio manager Marco van Bussel van Fortis Vastgoed is dat overigens voor het grootste gedeelte te danken aan het slechte beurssentiment. ,,Er vond een verschuiving plaats naar defensieve sectoren. Aangezien vastgoedaandelen als sterk defensief worden gezien hebben deze daar van geprofiteerd na het zwakke jaar 1999. Als daarbij naar Europa wordt gekeken, kan ook geconstateerd worden dat er vorig jaar veel corporate actions plaatsvonden (overnames, delistings, inkoop eigen aandelen etc.) waardoor er ook meer naar vastgoed gekeken werd'', meent hij.

Als particulieren in veilige havens wensen te beleggen, denkt Van Bussel dat vastgoed een goed alternatief kan zijn. ,,Ik ben het echter niet eens met de stelling dat het rendement op aandelen zal stabiliseren. Op middellange termijn doen 'gewone' aandelen het gemiddeld beter. Het risicoprofiel is echter ook hoger.'' Tot de vastgoedfondsen die Van Bussel momenteel zou adviseren en die bovendien populair zijn bij institutionele beleggers, behoren Unibail en Castellum. Unibail is een fonds met een uitstekend management dat een actief aan- en verkoopbeleid heeft. De portefeuille bestaat uit kwaliteit met een focus op Parijs. Castellum is een fonds dat zich richt op de zeer gunstige Scandinavische markt. Ook dit fonds heeft een actief aan- en verkoopbeleid. Een ander positief punt is het inkoopprogramma van eigen aandelen. Beide buitenlandse fondsen kunt u bijvoorbeeld aankopen via de internetintermediair Alex (www.alex.nl) maar ook via uw bank.

Een in Nederland genoteerd fonds dat een aankoop waard is, is Wereldhave. Het heeft een goede kwaliteit vastgoed in portefeuille waar nog veel herwaarderingspotentie in zit. Daarbij heeft het een goede managementstructuur aangezien ze alles zelf beheren. Het risico van het fonds is wel enigszins groter vanwege het feit dat ze ook aan vastgoedontwikkeling doen, meent Van Bussel. Aldus de portfoliomanager bij Fortis Vastgoed.