Fraude-expert wil meer controle op vastgoedhandel

Fraude met onroerend goed is veel te gemakkelijk. Twee onafhankelijke taxateurs en strakke regels voor de notaris kunnen al veel voorkomen, denkt fraude-expert Cees Schaap.

Onrust in het vastgoedwereldje. Dit keer niet veroorzaakt door het zoveelste lijk in Amsterdam-Zuid, maar door - inmiddels - zestien aanhoudingen en ruim vijftig huiszoekingen in binnen- en buitenland. Het OM vermoedt zwendel met de aan- en verkoop van gebouwen, waarbij (oud-)bestuurders van het Philips Pensioenfonds, Bouwfonds en Fortis Vastgoed via foute taxaties miljoenen euro’s in hun zak zouden hebben gestoken.

Vastgoed is mateloos populair bij witwassers en fraudeurs; via vastgoedwinsten is immers ’fout geld’ makkelijk te legaliseren. Want wie let er nou op of de prijs voor een vastgoedproject of bedrijventerrein of woningcomplex reëel is?

De notaris die de transactie formaliseert in ieder geval niet, zegt Cees Schaap, voormalig financieel rechercheur, oud-officier van justitie en oud-hoogleraar en tegenwoordig expert in het uitpluizen van financiële fraude.

„Een notaris moet het Meldpunt Ongebruikelijke Transacties (Mot) in Zoetermeer informeren als hij op een onverklaarbare transactie stuit, waarbij bijvoorbeeld de waarde van een pand in korte tijd vijftig à honderd procent toeneemt. Maar dat gebeurt eigenlijk nauwelijks.” 

Evenmin gaat er een belletje rinkelen bij het Kadaster, als daar onroerend goed met een geurtje wordt ingeschreven. Het Kadaster registreert immers alleen maar.

„Notarissen zeggen, als je hen vraagt waarom ze het MOT niet tippen, dat ze nauwelijks dubieuze zaken voorgelegd krijgen. Maar we weten met z’n allen dat het wel degelijk voorkomt, al weten we niet hoe vaak. Een notaris heeft zijn beroepsgeheim en alles gebeurt achter gesloten deuren.” 

De nieuwste vastgoedaffaire vestigt ook weer de aandacht op de vastgoedtaxateur. Hoe onafhankelijk is die eigenlijk?

„Taxaties zijn fraudegevoelig, taxateurs soms gemakkelijk te beïnvloeden”, beaamt Schaap. „Je moet dus ergens een streep trekken: de notaris moet conform de richtlijnen handelen, net als de taxateur. Daarom zou het goed zijn als voor een transactie twee verschillende taxateurs worden ingeschakeld, die ieder een eigen rapport opstellen. De notaris moet daar dan naar kijken en in zijn (transport)acte opnemen wie een taxatierapport maakte en welke verkoopprijzen zijn geadviseerd. Dat moet ook allemaal in het Kadaster worden geregistreerd.” Zo zijn notaris en taxateur altijd aan te spreken op hun rol en is het lastiger om een oogje dicht te doen.

Ook een tweede maatregel die de fraude-expert bepleit om de handel in onroerend goed te zuiveren is relatief simpel: verplichte registratie van alle aandeelhouders van een vennootschap.

„Nu is dat niet nodig als er meer dan één aandeelhouder is. Bij de Kamer van Koophandel vind je dan alleen gegevens over de bestuurders. Dan wordt het wel erg moeilijk om te achterhalen met wie je nu echt zaken doet. Natuurlijk, je kunt altijd een katvanger in zo’n vennootschap zetten. Maar nu is het wel erg eenvoudig.” 

Verplichte registratie van aandeelhouders in een vennootschap maakt bovendien het financieel rechercheren gemakkelijker.

„In Amsterdam is de gemeente al die panden aan de Wallen aan het napluizen, omdat de mare gaat dat daar geld van de misdaad inzit. Maar dat moet je wel kunnen aantonen.” 

Een moeilijke klus omdat het eigendom vaak is versleuteld over reeksen bedrijven, BV’s vaak, waarvan onduidelijk is, wie er precies achter zit.