Aftrek hypotheekrente nu juist wel aanpakken

Het kabinet laat een gouden kans op de noodzakelijke hervorming van de woningmarkt liggen. Hervorming van de woningmarkt is onvermijdelijk. Het systeem kraakt in zijn voegen en de samenleving eist maatregelen. Het is nu aan het kabinet om durf te tonen en de kredietcrisis aan te grijpen voor de noodzakelijke hervormingen.

In het huidige stelsel wordt de prijs van koopwoningen opgedreven, terwijl die van huurwoningen kunstmatig laag blijft. Door het afschaffen van deze belasting krijgt de woningmarkt een stimulans, terwijl de kosten vanaf 2012 terugverdiend worden door beperking van de hypotheekrenteaftrek.

Bij het coalitieakkoord is hervorming van de woningmarkt tot taboe verklaard. De PvdA voorkwam met deze uitruil liberalisering van de huren; het CDA de aantasting van de hypotheekrenteaftrek.

Kennisinstituten, adviesraden, (ver)huurders en eigenaren hadden een andere mening. Aedes, de Nederlandse Woonbond en Vereniging Eigen Huis kwamen met een gezamenlijke ’declaratie van het wonen’, waarin zij zich uitspraken voor een integrale herziening van het stelsel.

De kredietcrisis raakt de woningmarkt hard. Hypotheekverstrekkers trekken zich terug uit de markt, kopers wachten op verdere prijsdalingen en projectontwikkelaars krijgen geen bankgaranties en kunnen dus niet bouwen. Door vraaguitval dalen de prijzen. Woningeigenaren komen hierdoor vast te zitten in een onverkoopbare woning. Dit beperkt de arbeidsmobiliteit die nu juist gewenst is .

De overheid is niet verantwoordelijk voor individuele huizenprijzen, maar moet wel ingrijpen wanneer het systeem dreigt vast te lopen. Zeker als het zo’n complex en met regelgeving overladen systeem betreft als de woningmarkt. Het waarborgen van een stabiele prijsontwikkeling moet op dit moment urgentie hebben, gevolgd door de noodzakelijke structurele hervormingen.

Die stabiele prijsontwikkeling van woningen kan de overheid waarborgen door de overdrachtsbelasting af te schaffen. Bij elke woningverkoop wordt op dit moment 6 procent overdrachtsbelasting betaald. Het afschaffen van deze belasting betekent dat kopers dit percentage aan de woning kunnen besteden in plaats van aan de belastingen. De woningwaarde stijgt hiermee in feite met 6 procent. De overdrachtsbelasting functioneert als een verhuisbelasting en heeft zo een nadelig effect op de mobiliteit.

De belastinginkomsten dalen met rond de drie miljard euro ten opzichte van een ‘normaal’ jaar door afschaffing van de overdrachtsbelasting op woningen. Het gebrek aan transacties doet de inkomsten echter toch al kelderen. Op termijn is dit gat in de begroting echter niet te handhaven.

Men wil terecht structurele tekorten op de begroting vermijden. Die worden voorkomen door, na afloop van het lopende regeerakkoord, vanaf 2012 de hypotheekrente in mindere mate aftrekbaar te maken. De aftrek zou gefaseerd beperkt kunnen worden.

De verloren opbrengsten uit de overdrachtsbelasting worden zo gecompenseerd door hogere opbrengsten uit de inkomstenbelasting. Daarvoor is een beperking van de hypotheekrenteaftrek als geheel met ongeveer 25 procent voldoende . Het tekort is dan slechts incidenteel en de woningmarkthervorming is eindelijk in gang gezet.

Tegelijk moet de huurmarkt worden aangepakt. Ook hier geeft het overheidsbeleid de verkeerde prikkels af. Het kunstmatig, generiek laag houden van sociale huren steunt alle bewoners van deze woningen. Een totale inkomstenderving van 11 miljard euro, waarvan nog niet de helft bij de doelgroep terechtkomt (CPB, 2008). Corporaties moeten aan die huurders die het kunnen betalen een marktconforme huur kunnen vragen. Die marktconforme huur is vervolgens een gezonde prikkel om de koopmarkt te betreden.

De verhoogde huuropbrengsten kunnen door corporaties weer geïnvesteerd worden in de woningbouw die door de kredietcrisis ingezakt is of in het financieren van goedkope sociale huurwoningen voor groepen die dat wel nodig hebben. Experimenten met dergelijke systemen, zoals als huur op maat, bieden alvast goede hoop voor de toekomst.