DTZ Zadelhoff: vertrouwen in vastgoed blijft

(Novum/Betten) - Beleggers in binnen- en buitenland houden vertrouwen in de Nederlandse vastgoedmarkt, ondanks het feit dat de gevolgen van de kredietcrisis nog niet voorbij zijn. Vooral de situatie op de gebruikersmarkten schatten zij positief in. Dat blijkt donderdag uit het nieuwste marktrapport van vastgoedadviseur DTZ Zadelhoff.

Volgens de ondervraagde beleggers hebben een positieve huurwaardeontwikkeling en een daling van de leegstand geleid tot waardegroei. Zij zijn dan ook van plan om in 2008 hun vastgoedportefeuilles uit te breiden.

Opvallend is dat financiers terughoudender zijn in hun oordeel over de situatie op de gebruikersmarkt. Het rapport van DTZ Zadelhoff behandelt de markt voor beleggingen in Nederlands commercieel onroerend goed.

Als gevolg van de kredietcrisis wordt het moeilijker om financiering voor vastgoedbeleggingen te krijgen. Een aantal Europese beleggingstransacties is hierdoor afgeblazen. Desondanks lijkt het totaal geïnvesteerde vermogen in Nederland vooralsnog niet te verminderen.

In de eerste drie kwartalen van 2007 is EUR 8 miljard gestoken in Nederlands commercieel onroerend goed. De verwachting is dat het investeringsvolume in 2007 rond de EUR 10 miljard uit zal komen, een forse stijging ten opzichte van EUR 8,5 miljard in 2006.

Onder meer als gevolg van de gunstige economische situatie hebben de gebruikersmarkten zich in 2007 sterk ontwikkeld, wat resulteerde in een toenemende vraag naar kwalitatief goede huisvesting. Deze vraag zal aanhouden, denkt DTZ, aangezien de economische vooruitzichten voor 2008 ook goed zijn. DTZ verwacht verder dat over heel 2007 zo'n 2 miljoen m2 aan kantoorruimte wordt opgenomen.

Overigens signaleren de onderzoekers een duidelijke tweedeling op de Nederlandse kantorenmarkt. Een deel van het huidige aanbod is zodanig verouderd, dat het niet meer voldoet aan de huidige huisvestingseisen. Zonder ingrijpen van de eigenaar komt dit deel van de kantorenvoorraad steeds verder van de markt te staan. Volgens DTZ blijft deze tweedeling een belangrijke risicofactor.

Net als de kantorenmarkt heeft ook de bedrijfsruimtemarkt in 2007 een sterk herstel laten zien. De opname over geheel 2007 bereikt waarschijnlijk een hoogtepunt van bijna 3 miljoen m2.

De door de gunstige economische situatie in 2007 toegenomen omzetten in de detailhandel zorgen voor meer vraag naar winkelvastgoed in met name de drukste winkelstraten. Ondanks het tekort aan winkels op de beste locaties blijven retailers kritisch ten aanzien van de locatie. Hierdoor profiteren 'mindere' locaties maar beperkt van de gunstige marktsituatie in het topsegment.

De grote druk op de markt voor winkelvastgoed heeft ertoe geleid dat de huurprijzen voor winkels in de belangrijkste winkelgebieden zijn gestegen met gemiddeld 5%, de grootste stijging in zeven jaar.

Uit het onderzoek van DTZ Zadelhoff blijkt verder dat beleggers en financiers het eens zijn over de ontwikkeling van de aanvangsrendementen. Beide groepen verwachten een stijging in het eerste kwartaal van 2008.

Volgens DTZ zal dit vooral voor de meer risicovolle vastgoedbeleggingen het geval zijn. Ten eerste zijn beleggers als gevolg van de kredietcrisis overgegaan tot een herwaardering van risico's, waardoor de rendementseisen voor meer risicovolle beleggingen naar boven worden bijgesteld.

Ten tweede kan een mogelijk verder oplopende langetermijnrente de opwaartse druk op de aanvangsrendementen voor deze vastgoedbeleggingen vergroten. De aanvangsrendementen voor minder risicovolle vastgoedbeleggingen zullen volgend kwartaal grotendeels stabiel blijven.

DTZ Zadelhoff verwacht, dat ook in 2008 het investeringsvolume op een hoog niveau zal uitkomen, mits de kredietcrisis zich niet verder uitbreidt. Ook komend jaar komt een aantal omvangrijke portefeuilles op de markt, terwijl de vraag naar beleggingsobjecten nog altijd groot is.

Wel is de verwachting dat vastgoedbeleggers in 2008 onder invloed van de kredietcrisis anders tegen hun risico's zullen aankijken. Ze zullen meer aandacht besteden aan de specifieke vastgoedrisico's, zoals de kwaliteit van het object en de locatie.

Ook de stand van zaken op de gebruikersmarkten zal een rol spelen. Verder zal het voor beleggers die doorgaans aankopen met een groot aandeel vreemd vermogen, vanwege verslechterde financieringsvoorwaarden moeilijker worden om transacties te sluiten. Dit biedt het komend jaar wellicht kansen voor beleggers met een minder zware leverage, aldus DTZ.