’Zo vast als een huis’ is altijd zeer betrekkelijk

De prijs voor het gemiddelde Nederlandse huis daalde afgelopen jaar bijna twee procent, maakten de makelaars gisteren bekend. Bijna dertig jaar gelden was de schok nog veel erger.

Voorbij is het hosanna op de huizenmarkt. Decennia lang vertoonden de prijzen van onroerend goed een opwaartse trend. Vooral in de jaren negentig van de vorige eeuw ging het crescendo, met prijsstijgingen van gemiddeld 8,5 procent per jaar. Inkomens groeiden in rap tempo, vermogens ook –zij het wat minder snel– en de hypotheekrente was laag. Na de millenniumwisseling nam de gekte wat af, maar werd de stijgende lijn vastgehouden. Dat het ook anders kon, was nauwelijks meer voorstelbaar.

Nu de prijzen beginnen te dalen, komen gravend in het collectieve geheugen alsnog de herinneringen aan mindere tijden boven: de periode eind jaren zeventig, begin jaren tachtig, toen de markt in elkaar zakte en de nodige mensen met semi-permanente verkoopbordjes in de tuin en de bijbehorende dubbele woonlasten kwamen te zitten.

Tussen 1979 en 1983 daalden de huizenprijzen met zo'n 35 procent. Analisten spraken van het uiteenspatten van de zeepbel. In de jaren daarvoor was sprake geweest van waanzinnige stijgingen: in 1976 met 29 procent en in 1977 met maar liefst 39 procent.

Vergelijkingen met de situatie nu gaan grotendeels mank, oordelen de meeste kenners. Zeker de laatste jaren bleef de gekte relatief beperkt, oordelen zij, waardoor eerder gesproken kan worden van prijscorrecties dan van het opnieuw uiteenspatten van een zeepbel.

Nederlanders geven nu iets meer dan een vijfde van hun besteedbaar inkomen uit aan wonen en dat aandeel is vergelijkbaar met pakweg twee decennia geleden.

Bovendien had de huizenmarkt van eind jaren zeventig, begin jaren tachtig ook nog eens te maken met twee negatieve factoren: een hypotheekrente van ver boven de 10 procent en een hoge inflatie. Dat speelt nu veel minder.

De huizenmarkt is een vertrouwensmarkt. Om niet helemaal blind te hoeven varen op gevoel, wordt in toenemende mate onderzoek gedaan naar de ratio achter de schommelingen en de ontwikkelingen op de heel lange termijn. Dat levert verrassende inzichten op, wie flink ver terugkijkt, ziet dat de continue stijging van de huizenprijzen in de afgelopen decennia misschien wel een unieker verschijnsel is dan een dip als die in 1979/1980.

Dat is althans de conclusie van Piet Eichholtz, hoogleraar vastgoedfinanciering aan de Universiteit Maastricht. Hij bestudeerde de verkoop van woningen op de Amsterdamse Herengracht sinds 1628. Een zeer geschikte locatie voor zo'n onderzoek, omdat er gegevens over alle eeuwen beschikbaar waren, de kwaliteit van het onroerend goed steeds op een vergelijkbaar niveau bleef en de waardering bij het publiek ook.

De prijzen corrigeerde Eichholtz voor inflatie, waardoor het mogelijk werd deze tijd te vergelijken met bijvoorbeeld de Gouden Eeuw.

Op die manier werd duidelijk dat een woning niet per se de waardevaste investering is, waarvoor veel mensen haar houden. Eichholtz' grafiek van de Herengracht oogt als een grillig berglandschap met pieken én dalen. Ook opmerkelijk: gecorrigeerd voor inflatie blijven de prijzen zich grofweg tussen de zelfde bandbreedte bewegen. Het rendement voor de extreem lange duur blijkt dan maar net iets meer dan nul te zijn. De hoogleraar prikte met zijn Herengracht-index de mythe door dat mensen met geduld altijd op waardevermeerdering kunnen rekenen.

Op basis van zijn onderzoek voorzag Eichholtz ook de huidige daling van de huizenprijzen. Het gemiddelde huis op de Herengracht ging weg voor ruim 2,6 miljoen, vergelijkbaar met het historische recordjaar 1736. Kijkend naar zijn bevindingen was het bijna een wetmatigheid dat na het bereiken van zo'n top de weg naar beneden zou worden ingezet.