De nieuwe landheren blijven weg

Mooie wandelbossen, aangelegd met hulp van rijke particulieren: provincies en projectontwikkelaars willen het maar wat graag. Maar de beoogde kopers van de nieuwe landgoederenen buitenplaatsen laten het afweten.

Tot voor een paar jaar graasden hier koeien. Inmiddels steken fragiele boomstammetjes enkele meters de lucht in. Dit is het splinternieuwe Pylkwierderbos, in de Vinex-wijk Zuiderburen bij Leeuwarden. In het honderd hectare grote bos is het straks goed wandelen voor de wijkbewoners. En dat niet alleen. Het bos krijgt vijf open plekken, ieder een halve hectare groot. Die zijn bestemd voor evenzoveel buitenplaatsen, die worden omringd door een heuse slotgracht.

Op elke buitenplaats mag één huis worden gebouwd, of twee, of een ensemble van vijf -maar niet meer. Een klassiek ogend landhuis, een eigentijdse interpretatie van een Friese stins of een hypermodern bouwsel, alles kan. Als het maar allure uitstraalt. Verstoppen achter schuttingen of coniferen, dát mag weer niet. De exclusieve pareltjes in het bos moeten voor iedereen te bewonderen zijn. De gemeente wil zelfs dat de woning- en landschapsarchitecten goed nadenken over de positionering van bomen en huizen, zodat de mooiste doorkijkjes op de bebouwing ontstaan.

Een jury onder voorzitterschap van voormalig rijksbouwmeester Wytze Patijn heeft eind 2002 acht plannen van projectontwikkelaars beoordeeld. Eén plan viel af omdat het volgens de jury te slecht was, zeven andere gingen door naar de volgende ronde: de projectontwikkelaars mochten grond kopen en hun plannen verder ontwikkelen. En toen -toen haakten ze stuk voor stuk af. Sindsdien is het stil geworden rond dit nieuwe landgoed. ,,De markt voor zulke dure huizen is ingestort'', meer kan Maarten Treurniet, beleidsmedewerker architectuur van de gemeente Leeuwarden, er niet van maken.

Het Friese project is niet de eerste poging om een nieuw landgoed van de grond te krijgen en, te oordelen naar recente andere plannen, ook zeker niet het laatste. Veel plannen gaan nog een stapje verder dan de opzet van Zuiderburen, waar de gemeente voor het bos zorgt: elders hopen provincies en gemeenten dat de nieuwe rijken zelf een flinke lap landbouwgrond kopen, een mooi bos aanleggen met openbare wandel- en fietspaden en slechts een klein gedeelte gebruiken als privé-terrein. Het huis dat ze daar mogen neerzetten, is de 'beloning' voor het scheppen van nieuwe natuur.

Eén ding hebben de plannen vrijwel allemaal gemeen: de beoogde, vermogende eigenaren blijven weg. Niet zo vreemd, vindt Nico Harkes van het bureau Ecorys-Kolpron. Hij deed voor de gemeente Deventer onderzoek naar mensen die wel op een nieuwe buitenplaats willen wonen en bereid zijn daar ten minste 1,3 miljoen euro voor neer te tellen. Zijn conclusie: die mensen zijn er niet of nauwelijks. En dan heeft hij gekeken naar potentiële huizenkopers in de wijde omgeving, tot Enschede en Zwolle aan toe. ,,Als je ze ook nog eens voor de omliggende bossen verantwoordelijk maakt, is het al helemaal niet te verkopen'', is zijn stellige overtuiging.

Toch gaan de plannenmakers onverdroten voort. Net in de verkoop: landgoed De Pluimpot op Tholen, Zeeland. Drie boeren hebben Toine de Bakker van DLV Makelaardij in St. Maartensdijk gevraagd een landgoed van ruim dertig hectare te ontwikkelen en te verkopen. De toekomstige eigenaren kopen elk 6,5 hectare grond waarop ze één, volledig vrijstaand, huis mogen neerzetten. ,,Dus niet zoals elders drie huizen bij elkaar'', prijst De Bakker aan. ,,De huizen komen vrij door het hele gebied te staan op zesduizend vierkante meter privé-grond. Kom daar maar eens om in Amsterdam.''

De huizen krijgen een front van minstens twintig meter breed en een inhoud van maximaal 2250 kubieke meter. Ter vergelijking: een modaal gezinshuis is om en nabij de 350 kubieke meter groot. De vijf kopers worden samen verantwoordelijk voor het onderhoud van het publiek toegankelijke wandelbos, dat monumentale lanen en een mooie vijverpartij krijgt. Dat onderhoud, daar hoeven de eigenaren volgens De Bakker niet al te zwaar aan te tillen. ,,Daar schakelen ze samen een groenbedrijf voor in. En na drie of vier jaar groeit zo'n bos vanzelf.'' Eén koper heeft inmiddels toegehapt, een andere heeft een optie genomen. Nog één of twee gegadigden en de aanleg kan beginnen.

Wat het allemaal mag kosten? Per koper een half miljoen euro voor 6,5 hectare grond en een half miljoen voor de verplichte bosaanleg, rekent De Bakker voor, en dan nog een huis van pakweg een miljoen. Geen geringe bedragen, maar daar staat wat tegenover. Wie zich aan de spelregels van de Natuurschoonwet houdt, mag rekenen op diverse fiscale voordeeltjes, zoals vrijstelling van overdrachtsbelasting en successierecht. Daarnaast zijn er subsidies voor de aanleg van bos, en ter compensatie van de waardevermindering van de grond: bos is minder waard dan landbouwgrond.

Op papier ziet het allemaal prima uit. In de praktijk valt het tegen, zegt Bob Rossingh, natuurliefhebber en verwoed jager. Hij was in 1994 misschien wel de eerste eigenaar van een nieuw landgoed. 'Kloosterblieck' ligt in het uiterste zuidelijke puntje van Groningen, bij Ter Apel, en is 76 hectare groot. Aardappelen, suikerbieten en graan hebben plaatsgemaakt voor jonge eiken. Al zegt hij het zelf, hij heeft een mooi huis neergezet, duizend kuub groot. Geen protserig yuppenpaleisje, haast hij zich erbij te zeggen: ,,Het is ook wel afgeschilderd als een boswachterswoning.''

Modern landgoedeigenaar Rossingh wilde nog wel een tweede landgoed. Dat is jammerlijk mislukt. Hij merkt het in de adviespraktijk die hij als nevenactiviteit heeft opgezet, speciaal voor aspirant-landheren: plannen genoeg, maar er komt weinig van de grond. ,,Dat komt door de ellenlange procedures'', verklaart Rossingh. ,,Alleen al de wijziging van het bestemmingsplan kost zo twee of drie jaar. Als je de grond hebt gekocht, moet je maar afwachten wanneer -en of- de subsidies binnenrollen. Dat is riskant, en dus haakt bijna iedereen af.'' Wie nog wel eens slagen, weet Rossingh: 55-plussers die, aangemoedigd door de fiscale tegemoetkomingen, hun eigen boerenbedrijf omvormen tot een nieuw landgoed.

,,Boeren, buitenlui, ons maakt het niet uit'', zegt Meino Lumkes, beleidsmedewerker bos van de provincie Drenthe. Boeren zijn ver in de meerderheid, dat wel. In Drenthe -op dit gebied de meest voortvarende provincie- zijn inmiddels ongeveer vijftien nieuwe landgoederen aangelegd, meest rond bestaande huizen en boerderijen. Ruim twintig nieuwe plannen liggen ter beoordeling bij de provincie, die daar welwillend naar kijkt: Drenthe wil gráág nieuwe landgoederen. Dat stond al in het provinciaal omgevingsplan van 1996, en het komt ook in de versie van 2004 te staan. ,,We willen wel wat meer bos in de delen van onze provincie die nu uit plat veenkoloniaal landschap bestaan'', verklaart Lumkes.

Terra Beheer, een kleine ontwikkelingsmaatschappij in Velserbroek, hoopt in de loop van dit jaar te beginnen met de aanleg van een nieuw landgoed nabij het Drentse Grolloo. Het landgoed, 23 hectare groot, komt midden in een zone van de ecologische hoofdstructuur te liggen. ,,Er komt 16 hectare bos, naast ruige graslanden'', schetst Joke van der Aa. ,,En we gaan een mooi huis met bijgebouwen neerzetten. We hebben al een koper op het oog.'' Ook in de Hoekse Waard heeft Terra Beheer vergevorderde plannen, op een stuk grond langs twee oude kreken. ,,Alleen al het plannen maken kost gigantisch veel tijd en geld'', zegt Van der Aa. ,,Soms zinkt de moed je in de schoenen. Maar het moet raar lopen als deze landgoederen er niet komen.''

In Overijssel is het de afgelopen jaren stil geweest, nadat in 1999 aanvankelijk een stormloop leek te ontstaan op een experiment met vijf nieuwe landgoederen. ,,We hebben net de eerste evaluatie gehad'', zegt gedeputeerde Theo Rietkerk. ,,De meerwaarde van nieuwe landgoederen blijft wat ons betreft recht overeind.''

De vijf Overijsselse landgoederen zijn dan ook niet van de baan, maar de provincie heeft haar plannen wel bijgesteld. Bij Holten en Ommen kunnen mensen met veel geld straks een flink stuk grond kopen voor een nieuw landgoed -Rietkerk hoopt op de komst van ict-bedrijven naar de regio, met directeuren die graag mooi willen wonen. Desgewenst zonder pottenkijkers, want openstelling wordt niet geëist. Wandelaars schieten er dus niks mee op, 'maar de beestjes wel', brengt Rietkerk daar tegenin.

Daarnaast kloppen bij de provincie inmiddels ook boeren aan die hun bedrijf willen uitbreiden naar toerisme of gezondheidszorg. De provincie gaat in het nieuwe streekplan opschrijven dat ook zij welkom zijn als landgoed-initiatief. Rietkerk, optimistisch: ,,Diverse gemeenten staan al in de startblokken. Ik verwacht dat de eerste plannen in 2005 of 2006 gerealiseerd worden.''

Al wat verder is 'Beter met bos' bij Oosterenk en Wijthmen, vlakbij Zwolle. Dit openbare landgoedbos is deels al beplant met eiken, linden, zoete kers, egelantieren en bosanemonen. Er is ruimte voor roodborstjes, egels en eekhoorns, én vijftien buitenplaatsen. Met de verkoop van de forse kavels wil de gemeente de aanleg van het bos financieren. Kijkers zijn er genoeg geweest, maar ook hier moet de eerste koper zich nog aandienen.

In Zuiderburen, bij Leeuwarden, wordt voorlopig afgewacht. ,,We staan open voor mensen met goede ideeën'', zegt Maarten Treurniet. Ook hij is optimistisch. Die boompjes worden elk jaar een stukje hoger, het bos steeds weer een stukje mooier. Uiteindelijk komen de nieuwe rijken wel.