Vastgoed

Het is een open deur: beleggen in aandelen is de afgelopen jaren niet echt een vetpot geweest. Vastgoed vormt veelal een positieve uitzondering. Aangetrokken door rooskleurige rendementen steken particuliere beleggers meer dan ooit hun vermogen in dit segment. Maar beleggen in vastgoed is gecompliceerder dan het wellicht lijkt. Traditioneel wordt particulieren geadviseerd zo'n 10 tot 20 procent van het vermogen zo te beleggen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen direct of indirect beleggen.

Direct beleggen doen velen al via de eigen woning. Ook lijkt het in bepaalde kringen een trend om alleen of gezamenlijk een beleggingspand aan te kopen. Dit soort kapitaalstromen onttrekt zich meestal aan het toeziend oog van De Nederlandsche Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Indirect beleggen in vastgoed kan via beursgenoteerde open-end fondsen zoals het Fortis Wereld Vastgoed Fonds of het Postbank Vastgoed Fonds. Of via closed-end fondsen zoals Rodamco, Nieuwe Steen Investments, Wereldhave of VastNed. Het merendeel van de vastgoedfondsen zijn 'closed-end'. Dat wil zeggen dat de waarde van de aandelen afhankelijk is van vraag en aanbod. Daardoor kan de koers afwijken van de onderliggende waarde, het onroerend goed. Als veel participanten hun aandeel verkopen, kan de koers van een closed-end fonds sterk dalen.

Een veelgehoord punt van kritiek op vastgoedfondsen is de moeilijk te controleren wijze waarop de waarde van onroerend goed wordt vastgesteld. Er is geen openbare markt en het waardeverloop van het onroerend goed onttrekt zich doorgaans aan de waarneming van de belegger. Indirect niet-beursgenoteerd beleggen kan via besloten maatschappen en commanditaire vennootschappen (cv's) die in Nederland worden aangeboden door een dertigtal grote -zoals Staal Bank of Bakkenist & Emmens- en een tiental kleinere aanbieders.

Alhoewel de meeste aanbieders officieel en geregistreerd zijn, vindt juist onder de maatschappen en/of cv's de afgelopen jaren een ware wildgroei plaats. Een maatschap of cv bestaat uit een aantal participanten die een minimale hoeveelheid geld inleggen (meestal vanaf euro25000). Deze pot wordt gedurende een aantal jaren gezamenlijk belegd in Nederlands of Amerikaans vastgoed. Maatschappen en cv's moeten een DNB-vergunning hebben in het kader van de Wet Toezicht Beleggingsinstellingen (Wtb). Bezwaren zijn dat participaties in een besloten belegging moeilijk verhandelbaar zijn en dat in theorie alle exploitatieverliezen aan de individuele maten toebedeeld kunnen worden. Een cv, waarbij de commanditair vennoot aansprakelijk is voor ten hoogste het bedrag van zijn inleg, kan daarom voor een belegger aantrekkelijker zijn dan een maatschap. Het grootste risico van zowel een cv als een maatschap is dat de inleg geheel verloren gaat. Dat is niet zo theoretisch als het lijkt. Maatschappen hebben over het algemeen veel vreemd vermogen en daarom een kleine buffer. Als leegstand dreigt of huurders vertrekken, daalt al snel de waarde waardoor participaties waardeloos kunnen worden.

Voor meer informatie:

www.afm.nl heeft lijsten waarop dubieuze aanbieders van financiële producten worden genoemd.

Let altijd op de vergunning van DNB in het kader van de Wtb.