Waarom de woningmarkt vastzit

De Nederlandse woningmarkt lijdt aan een subsidie-infarct. Jaarlijks wordt er zo’n twintig miljard euro ingepompt. Met volslagen averechts resultaat.

Projectontwikkelaars. Woningcorporaties. Huurdersorganisaties. Bouwers. Wetenschappers. De Vereniging Eigen Huis. Eigenlijk is heel Nederland het er wel over eens: het huidige Nederlandse woonstelsel, met een grote gereguleerde huursector en hypotheekrenteaftrek, heeft zijn beste tijd gehad.

Heel Nederland? Nee, één klein dorpje biedt moedig weerstand tegen de voortschrijdende inzichten. Dat dorpje heet het Binnenhof. „De enige vierkante kilometer in Nederland waar het woonbeleid níet bovenaan de agenda staat”, verzucht Vincent Smit, lector Grootstedelijke Ontwikkeling aan de Haagse Hogeschool en hoofdredacteur van het Tijdschrift voor de Volkshuisvesting.

Willem van Leeuwen, voorzitter van Aedes, de vereniging van woningcorporaties, vult aan dat het ook niet onduidelijk is wat er moet gebeuren. „Er zijn echt al heel veel adviezen uitgebracht, door de Vrom-raad, de Raad van Economische Adviseurs, het Sociaal en Cultureel Planbureau, noem maar op. Het is tijd dat er eens rigide wordt ingegrepen. Aan kennis en ideeën ontbreekt het niet.”

Wat al die commissies van wijze mannen signaleren, is dat Nederland niet één, maar twee woningmarkten heeft. Een koopmarkt en een huurmarkt. Smit: „Die drijven in prijs steeds verder uit elkaar, en ertussen gaapt een niemandsland. Het wordt steeds moeilijker voor een huurder om de overstap te maken naar een koopwoning. Mensen kunnen wel kleine stapjes maken, maar geen grote.” Onder de twee ton krijg je nauwelijks nog een koopwoning. En huurwoningen in het middensegment, voor de sociale huurder die wat meer wil, of voor de oudere huizenbezitter die zijn kapitaal wil verzilveren, zijn er bijna niet. De boel zit op slot.

Het verbaast Smit dan ook dat het kabinet Balkenende-IV wel de mond vol heeft van veertig probleemwijken, maar in alle talen zwijgt over de woningmarkt. Er staan alleen wat voornemens over meer bouwen in het regeerakkoord, een stelselwijziging zit er voorlopig niet in. „Terwijl die twee dossiers bij uitstek met elkaar verweven zijn. Je kunt in die veertig wijken herstructureren zoveel je wilt. Maar dat is maar het halve werk. Als je mensen niet de keuze biedt om langzaam een wooncarrière te maken, zichzelf steeds een beetje te verbeteren, dan is het heel moeilijk om die wijken in de lift te krijgen.” Zolang huurders vastzitten in hun huurwoningen, houd je met het woonbeleid de segregatie in stand die het wijkenbeleid nou juist wil oplossen.

De Nederlandse woningmarkt is een geval apart. De Amsterdamse hoogleraar Woningmarkt Johan Conijn somt op: „Er is geen land waar de fiscale bevoordeling van kopers zo hoog is, en toch is er ook geen land waar het aandeel sociale huurwoningen zo groot is. En ondanks die grote voorraad is er ook geen land waar het aanbod aan huurwoningen zo star is.”

Het is een duur systeem, vertelt Van Leeuwen. „We hebben een grondbeleid, een huisvestingswet, hypotheekrenteaftrek, huurtoeslag, overdrachtsbelasting, enzovoort. Het grootste deel van de begroting van het ministerie van Vrom bestaat uit instrumenten om in te grijpen in de woningmarkt. Stuk voor stuk begrijpelijke maatregelen. Maar als je ze allemaal tegelijk op de woningmarkt loslaat, werken ze elkaar vaak tegen, en hebben dus nauwelijks effect.”

En Conijn becijfert: „De aftrekbaarheid van de hypotheekrente kost de schatkist zo’n veertien miljard per jaar.” Het is lastiger te berekenen wat de kunstmatig lage huren in de sociale sector kosten, „maar in elk geval enkele miljarden”. Eén recent onderzoek kwam tot zes miljard euro.

Bijna twintig miljard euro dus. Hebben die effect? Ja, maar niet het gewenste. Mensen die een eigen huis willen kopen, hebben eigenlijk niets aan de hypotheekrenteaftrek, vertelt Conijn: „Het subsidiëren van huiseigenaren met een hypotheekrenteaftrek was ooit vast nuttig. Maar nu zorgt het er niet voor dat er meer woningen op de markt komen. Dat hangt af van andere factoren. Het effect ervan is dus vooral dat de huizenprijzen stijgen, waardoor het financiële voordeel van de aftrek teniet wordt gedaan.” Zo is de hypotheekrenteaftrek een extra barrière voor starters geworden.

In de huursector heeft de subsidie de vorm van gecontroleerde huren. Daar stijgen dus niet de prijzen maar de wachtlijsten. En wie daar zit, die blijft lekker zitten. Sommige woningbouwverenigingen hebben de wachtlijsten ’weggedefinieerd’ door met een systeem van verloting te gaan werken, maar dat verandert niets aan het feit dat er in de huursector veel meer vraag dan aanbod is.

Er zijn wel wat kleinere oplossingen bedacht om de doorstroming op gang te brengen. Maar die stuiten allemaal op bezwaren. De extra subsidie voor starters bijvoorbeeld, die het Rijk en veel gemeenten ter beschikking stellen. „Symptoombestrijding”, reageert Conijn. „Leuk voor de starters, maar in wezen pomp je daarmee nog meer subsidie in de koopsector, en vererger je het probleem.”

Nog zoiets: de aanpak van ’scheefwoners’. Er zijn veel meer sociale huurwoningen in Nederland dan mensen die daar gezien hun inkomen recht op hebben. Oftewel: er zitten veel mensen in zo’n woning, die eigenlijk best wat meer kunnen betalen. Als je ze dat ook laat doen, zijn ze misschien eerder geneigd door te stromen. Maar Marnix Norder, wethouder Bouwen en Wonen in Den Haag, relativeert het probleem. „We hebben in Nederland heel veel mensen die een heel klein beetje scheef wonen. Die modaal of iets meer verdienen. Die zitten nog in zo’n sociale woning, maar die moet je nu vooral niet de arme wijken uitjagen. Het zijn vaak leraren, politiemensen, ze zijn belangrijk voor de sociale samenhang.”

En bovendien: ze kunnen nergens naartoe. Vaak wordt dan ook geroepen dat de corporaties meer moeten bouwen. „Dat hoor je wel eens, ja”, reageert Van Leeuwen. „Maar wij bouwen hartstikke veel. Sterker nog: we lopen in Nederland tegen de grenzen aan van wat de aannemers aankunnen. En met meer woningen heb je nog geen gezonde woningmarkt.”

Dat beaamt Conijn. Want in het huidige beleid is het bijkans onmogelijk om voor het middensegment te bouwen. Dat heeft met de grondprijzen te maken. Die stijgen mee, als de huizenprijzen stijgen. En dus worden ook nieuw opgeleverde huurwoningen automatisch duurder, door de overspannen koopmarkt.

Daarom werkt ook die andere oplossing niet: liberalisering van de huurmarkt, zoals de vorige minister Dekker wilde. „Dat kan wel”, zegt Conijn, „maar pas nadát er iets aan de subsidie aan huiseigenaren is gedaan. Zolang die hypotheekrenteaftrek bestaat, is de grond kunstmatig duur, en krijg je nooit een normale huurmarkt.”

Er is eigenlijk maar één manier om de kloof te dichten, vinden de deskundigen: het hele stelsel op de helling zetten. Met andere woorden: de hypotheekrenteaftrek afbouwen, en de sociale huursector vervolgens langzaam liberaliseren. In plaats van die twee dure instrumenten wil Norder bijvoorbeeld naar een ’woontoeslag’. „Je kijkt dan naar iemands inkomsten en woonlasten, onafhankelijk of diegene huurt of koopt. Als iemand meer dan een bepaald percentage van zijn inkomen kwijt is aan woonlasten, spring je bij. Dan richt je het geld op de mensen die het echt nodig hebben.”

Conijn is daar minder enthousiast over. „Kopen en huren zijn toch echt verschillende dingen, die kun je niet gelijk behandelen.” Bovendien wil hij iets doen aan de „merkwaardige prikkel” die nu bestaat, dat mensen die duurder huren, ook meer huurtoeslag krijgen. Maar ook hij pleit voor „een subsidiestelsel gericht op starters en op huurders die ook echt een laag inkomen hebben.”

Dat, zo bezweert iedereen, kan alleen langs de weg der geleidelijkheid. Toch kan er ook nu al wat gebeuren. „De overdrachtsbelasting moet omlaag, die belemmert de doorstroming”, suggereert Smit. En ook ziet hij goede initiatieven bij sommige corporaties. Met regelingen als ’sociale koop’ en ’koopgarant’ helpen die hun huurders bij het kopen van hun huurhuis, omdat ze garant staan voor een deel van het risico. „Van dat soort tussenvormen kunnen we de komende tien jaar profijt hebben”, zegt hij.

Voorlopig zullen we nog wel even blijven doormodderen, vreest Conijn. „Het is een lastig dossier om beweging in te krijgen. Want veel zittende huurders en kopers hebben geen belang bij een nieuw stelsel. Maar het is een illusie om te denken dat je de markt weer gezond krijgt onder het huidige regime. Er moet echt iets gebeuren.”