Makelaars moeten niet te hard klagen, de woonlasten zijn in dertig jaar amper gestegen.

Sinds 1 januari zijn hypotheekverstrekkers verplicht zich te houden aan de Nibud-normen. Waar voorheen slechts regels golden als je gebruikmaakt van de Nationale Hypotheek Garantie, zijn er nu duidelijke grenzen gesteld aan alle huizenkopers. Zo mag iemand met een minimuminkomen niet meer dan 23 procent van zijn (bruto)inkomen aan (bruto)hypotheeklasten besteden. Jan modaal mag tot 30 procent gaan, tweemaal modaal tot 33 procent, meldt het Nibud. Daarboven mag een bank geen hypotheek meer verstrekken. Deze normen drukken het risico van wanbetaling, is het uitgangspunt. Er zijn in het recente verleden vele leningen verstrekt die tot zeer hoge woonlasten hebben geleid. Dat gemaksbeleid is sommigen uiteindelijk lelijk opgebroken.

Aan de andere kant maken die normen het huizenzoekers nu wel lastiger om aan een woning te komen, erkent een woordvoerder van het Nibud. Daar zullen de makelaars niet blij mee zijn. Deze beroepsgroep wil zoveel mogelijk huizen verkopen en elke nieuwe belemmering voor transacties is er een te veel. Ze klagen toch al steen en been dat de woonlasten de pan uit rijzen.

Op die laatste bewering valt nog wel iets af te dingen. Uit onderzoek van de Universiteit van Amsterdam blijkt dat de woonlasten de laatste 30 jaar in verhouding tot het inkomen niet zijn gestegen. De huizenprijzen zijn weliswaar verdubbeld, legt onderzoeker Ger Jan Vos uit, maar de rentelasten zijn meer dan gehalveerd. Daarnaast is de koopkracht iets gestegen. Per saldo levert dat ongeveer gelijke woonlasten op anno 2006 vergeleken met 1975.

Alleen kijken naar de gestegen huizenprijzen is dus onterecht. Maar, waarschuwt Vos, er zit wel een adder onder het gras. Het inkomen wordt gerekend per huishouden. Die huishoudens bestonden in 1975 nog voor 70 procent uit alleenverdieners. Nu bestaan de huishoudens voor 70 procent uit tweeverdieners. De trendbreuk ligt ongeveer in 1995. Vanaf die tijd gingen hypotheekverstrekkers beide inkomens meerekenen en konden er forse prijzen worden betaald. Dat zorgde weer voor opwaartse druk op de huizenprijzen, aldus Vos.

Het gevolg is dat met name de alleenverdienende starter op de woningmarkt het moeilijk heeft. Hij heeft 100 procent financiering nodig en dat is, volgens Vos, nu alleen nog op te brengen voor huishoudens met anderhalf inkomen. Voor tweeverdieners komt de kritische grens in zicht, zeker als de huizenprijzen maar door blijven stijgen, bij een rente boven de 5/5,5 procent, stelt Vos. Hij geeft daarmee de makelaars die hier onlangs op wezen enig krediet. Maar, zo relativeert de onderzoeker weer, de rente ging in de eerste helft van 2006 snel omhoog, maar daalde na juli weer iets.

De verplichtstelling van de Nibud-normen maakt het zeker moeilijker voor starters. Wat is nog aan hun situatie te doen? Nieuwe huizen bouwen, om een betere balans te vinden tussen vraag en aanbod. En dan niet bouwen, zo waarschuwt Vos, op plekken waar de huizen toch al goedkoper zijn – Flevoland, Overijssel, Brabant – maar op plekken waar de prijzen het sterkst stijgen: Amsterdam en Utrecht.